TJ 09122, 20 mai 2025, RG 24/00031

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 24/00031 - N° Portalis DBWU-W-B7I-CQFD
AFFAIRE : [X], [ZX], [A], [E] / E.P.F. D’OCCITANIE
NAC : 70H

COUR D’APPEL DE TOULOUSE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITE

Nous, Vincent ANIERE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de FOIX, Juge de l'Expropriation suppléant du Département de l’ARIEGE, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de TOULOUSE du 05 février 2025, en conformité des dispositions des articles L.211-1 et R 211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, assisté de Stéphanie PITOY, Greffier.

Dans la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique suivante :

Madame [V] [X], expropriée
née le 16 novembre 1950 à [Localité 29] (75), de nationalité française, demeurant [Adresse 5] - [Localité 22]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-09122-2024-001860 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de FOIX le 17 mars 2025)
représentée par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE

Monsieur [VK] [X], exproprié
né le 27 janvier 1957 à [Localité 23] (92), demeurant [Adresse 2] - [Localité 16], ayant droits de Monsieur [H] [X] né le 5 octobre 1948 à [Localité 29] et décédé le 9 juillet 2018 à [Localité 28]
représenté par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Madame [L] [ZX] veuve [X], expropriée,
veuve de Monsieur [H] [X], née le 1er juin 1955 à [Localité 33] (35), demeurant [Adresse 6] - [Localité 33]
représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Monsieur [NH] [X], exproprié,
né le 8 août 1977 à [Localité 27] (82), demeurant [Adresse 1] - [Localité 8], ayant droits de Monsieur [H] [X] né le 5 octobre 1948 à [Localité 29] et décédé le 9 juillet 2018 à [Localité 28]
représenté par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Madame [B] [A] veuve [X] , expropriée,
veuve de Monsieur [AI] [X], née le 30 avril 1984 à [Localité 26] (59), demeurant [Adresse 17] - [Localité 11]
représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Madame [FE] [X], expropriée,
fille de Monsieur [AI] [X], représentée par sa mère Madame [B] [A] en tant que représentante légale de sa fille mineure, née le 25 mai 2019 à [Localité 31] (35), demeurant [Adresse 17] - [Localité 11]
représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Monsieur [N] [X], exproprié,
fils de Monsieur [AI] [X], représenté par sa mère Madame [B] [A] en tant que représentante légale de son fils mineur né le 5 janvier 2012 à [Localité 31] (35), demeurant [Adresse 17] - [Localité 11]
représenté par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Léa CHAPELAT de la SELARLU LEA CHAPELAT, susbtituée par Maître Sylvie ALZIEU, avocates postulantes inscrites au barreau d’ARIEGE

Monsieur [GM] [X], exproprié,
fils de Monsieur [AI] [X], né le 24 Mars 2004 à [Localité 31] (35), demeurant [Adresse 19] - [Localité 10]
Défaillant et non représenté

Madame [AV] [X], expropriée,
fille de Monsieur [AI] [X], née le 27 Mai 2007 à [Localité 31] (35), demeurant [Adresse 19] - [Localité 10], représentée par sa mère Madame [ZC] [K], représentante légale de sa fille mineure
Défaillante et non représentée

Maître [HB] [E], Mandataire successoral,
Administrateur Judiciaire de la S.A.R.L. [E] ET ASSOCIES, dont l’Etude est sise [Adresse 4] - [Localité 21], désigné comme mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement les successions de [PY] [X] et de [TP] [IJ], son épouse, suivant jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS, en date du 16 février 2023,
représenté par Maître Jean-Pierre WEISS du Cabinet DUMAINE-MARTIN, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et Maître Catherine PUIG, avocate postulante inscrite au barreau d’ARIEGE

contre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER (E.P.F.) D’OCCITANIE, expropriant,
pris en la personne de sa Directrice Générale, domiciliée ès qualités, [Adresse 3] - [Localité 9]
représenté par Maître Clothilde GAUCI, substituée par Maître Amandine NAVARRO, membres de la SCP CGCB & Associés, avocates plaidantes inscrites au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [OD] [WF], COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
domiciliée ès-qualités, DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES (D.G.F.I.P.) D’OCCITANIE ET DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE, sise [Adresse 30] - [Localité 7]

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EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté préfectoral du 13 octobre 2000, a été prononçée l’insalubrité de l’immeuble sis [Adresse 14] Commune de [Localité 25], avec interdiction définitive et immédiate de l’habiter.
Par arrêté de la préfète de l’Ariège du 05 octobre 2017, abrogeant le précédent, a été de nouveau prononcée l’insalubrité de l’immeuble sis [Adresse 14] Commune de [Localité 25], cadastré C [Cadastre 18], avec interdiction immédiate d’habitation et de toute utilisation du bien.

Le 19 décembre 2017, une convention opérationnelle a été conclue entre la ville de [Localité 25], la communauté d’agglomération et l’EPFO (Etablissement Public Foncier d’Occitanie), confiant à l’EPFO une mission d’acquisitions foncières sur le secteur « Ilôt Rival – Ilôt de la Faurie » en vue de réaliser une opération de logements comprenant au moins 25 % de logements locatifs sociaux. L’immeuble en cause cadastré C [Cadastre 18] est inclus dans ce périmètre.

Par arrêté préfectoral du 05 mars 2024, il a été procédé à l’ouverture d’enquêtes conjointes : enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de restructuration de l’ilôt sis n°[Adresse 12], [Adresse 14] et [Adresse 15] sur la commune de [Localité 25], et enquête parcellaire en vue de l’acquisition de l’emprise des parcelles nécessaires à l’opération.

Par arrêté préfectoral du 11 juin 2024, le projet de restructuration de l’îlot sis n° [Adresse 12], [Adresse 14] et [Adresse 15] à [Localité 25] a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral du 04 juillet 2024, les parcelles nécessaires à ce projet de restructuration de l’ilôt ont été déclarées cessibles.

Par ordonnance Le 12 juillet 2024, le juge de l’expropriation de Foix a prononçé l’expropriation de la parcelle appartenant de manière indivise à :
. Madame [G] [D] [Z] [LL] veuve [CS], pour les lots 1 à 12 (lesquels ont ensuite donné lieu à traité d’adhésion de la part de la propriétaire concernée le 11 décembre 2024, conformément à l’article L311-15 du Code de l’expropriation), contre une indemnité globale de 40.710 €
. et pour les lots 13 à 28, à Madame [V] [PZ] [LM] [FE] [X], Monsieur [VK] [LM] [X], les héritiers de Monsieur [H] [I] [JP] [X], Madame [L] [YA] [LM] [ZX], Monsieur [NH] [Y] [X], les héritiers de Monsieur [AI] [MI] [F] [X], Madame [B] [JS] [A], Madame [FE] [J] [ST] [X], Monsieur [N] [U] [NH] [X], Monsieur [GM] [H] [M] [X], Madame [AV] [R] [P] [X], dont le mandataire successoral est Monsieur [HB] [E].

l’EPFO a adressé aux expropriés une offre d’indemnisation pour l’acquisition de l’immeuble précité d’un montant de 28.601,20 € dont 3.509,20 € au titre de l’indemnité de remploi, par mémoire du 19 septembre 2024.
Les expropriés n’ont pas accepté cette proposition.

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Le conseil d’une partie des expropriés a adressé un “mémoire en réponse-fixation de l’indemnité d’expropriation” daté du 30 octobre 2024 demandant au Juge de l’expropriation de fixer le montant de l’offre à 53.655 € (dont 5.514 € au titre de l’indemnité de remploi et 3. 000 € pour couvrir les frais de déménagement et de stockage du mobilier entreposé dans l’immeuble.
Cette saisine a donné lieu à l’ouverture du dossier N°RG 24/31.

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L’EPFO a saisi le juge de l’expropriation d’une demande en fixation d’indemnité par un courrier du 11 décembre 2024, reçu le 18 décembre 2024, accompagné de son mémoire valant offre.
Cette saisine a donné lieu à l’ouverture du dossier N°RG 25/01.
***
Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 14 février 2025 à la date du 24 mars 2025 à 09 heures 00, en présence de : Monsieur [IH] [C], adjoint au responsable service bâtiment de la Mairie de [Localité 25], présent uniquement pour donner accès aux lieux, Madame [XF] [W] et Monsieur [HB] [T], Juristes de l’EPFO, Monsieur [JR] [S], chef de projet de l’EPFO, Maître Amandine NAVARRO, Avocate au barreau de BORDEAUX, Maître Léa CHAPELAT, avocate au barreau d’ARIEGE, Maître Catherine PUIG, avocate au barreau d’ARIEGE, Maître Sylvie ALZIEU, Avocate au barreau d’ARIEGE assistée par Madame [O] [YC], stagiaire et de Madame [OD] [WF], pour remplir les fonctions de commaissaire du Gouvernement.

L’audience ne s’est pas tenue à l’issue du transport et les parties absentes lors du transport sur les lieux ont été convoquées à l’audience du 09 avril 2024, à laquelle ont été ordonnés la jonction des deux affaires et le renvoi à l’audience du 29 avril 2024.

A cette audience, l’EPFO, représenté par son conseil, s’est référé aux termes de son mémoire en réponse N°2 récapitulatif du 25 avril 2025, et demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 28.601,20 €, comprenant une indemnité principale de 25.092 €, sur le fondement de 41% de 300 m² de surface à 204 € du m², et une indemnité de remploi de 3.509,20 €.
Il demande de rejeter toute demande plus ample ou contraire, de ramener à de plus justes proportions les prétentions au titre des frais irrépétibles, et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Concernant les expropriés présents ou représentés,
1) Madame [V] [X], représentée par avocat, demande au terme de son mémoire récapitulatif du 29 avril 2025 de la déclarer recevable et bien fondée en son mémoire et de :
- fixer à la somme de 80.855 € toutes indemnités confondues, l’indemnité d’expropriation revenant aux propriétaires indivis des lots 13 à 28,
- condamner l’EPF D’OCCITANIE à verser la somme de 2.008,80 € à la SELARL ALZIEU AVOCATS au titre de l’article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle fait valoir en synthèse que :
- la proposition est manifestement insuffisante et l’état vétuste du bien ne saurait justifier à lui seul une telle différence de valorisation avec les immeubles voisins, la valorisation proposée étant largement inférieure à la moitié de la valeur donnée aux bâtiments mitoyens, qui sont loin d’être en parfait état,
- le [Adresse 24] est un emplacement de choix ; il y a lieu de prendre en compte des éléments de comparaison sérieux et les surfaces réelles,
- les frais de déménagement et de sécurisation sont fondés et proportionnés et l’expropriant ne saurait en faire l’économie.

2) Monsieur [VK] [LM] [X], Madame [L] [YA] [LM] [ZX], Monsieur [NH] [Y] [X], Madame [B] [JS] [A], Madame [FE] [J] [ST] [X], et Monsieur [N] [U] [NH] [X], représentés par avocat, au terme de leur mémoire du 30 octobre 2024, demandent de les déclarer recevables et bien fondés en leur mémoire et de :
- fixer à la somme de 56.655 € toutes indemnités confondues, l’indemnité d’expropriation revenant aux propriétaires indivis des lots 13 à 28, sur le fondement de 41% de 300 m² de surface à 367 € du m², et compte tenu d’une indemnité de remploi de 5.514 euros et d’une indemnité de de frais de déménagemen,t et stockage de 3.000 euros.

Ils font valoir en synthèse que :
- la proposition doit être réhaussée car le prix de 204 € du m² n’est pas justifié, le traité d’adhésion signé par d’autres propriétaires ne leur étant pas opposable et les éléments de comparaison retenus justifiant d’un prix de 367 € du m²,
- ils subissent un préjudice tenant au fait de devoir déménager les objets se trouvant dans le bien immobilier.

3) La SARL [E], mandataire successoral, représentée par Monsieur [HB] [E], en sa qualité de mandataire successoral des successions de [PY] [X] et de [TP] [IJ], au terme de son mémoire du 28 avril 2025, demandent de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et de :
- fixer à la somme de 76.091,50 € l’indemnité d’expropriation revenant aux propriétaires indivis des lots 13 à 28, sur le fondement de 123 m² de surface à 555 € du m², et compte tenu d’une indemnité de remploi de 7.826,50 euros
- fixer à la somme de :
* 1.200 € l’indemnité au titre des frais du déménagement partiel du 22 janvier 2025
* 2.800 € l’indemnité au titre de frais de stockage
* 7.657,50 € l’indemnité au titre des frais au titre du déménagement à réaliser des objets garnissant encore les lieux, sauf à ordonner à l’EPFO de faire réaliser lui-même ce déménagement.
- condamner l’EPF D’OCCITANIE à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle fait valoir en synthèse que :
- les éléments de comparaison utilisés pour réaliser la proposition ne sont pas pertinents et il y a lieu de prendre en compte les éléments de calcul qu’elle propose,
- les propriétaires subissent un préjudice tenant au fait de devoir déménager les objets garnissant encore les lieux, et il est de règle d’indemniser un tel préjudice.

Le commissaire du Gouvernement, concernant les lots 13 à 28, se référant aux termes de son mémoire complémentaire récapitulatif N°2 du 01 avril 2025, demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 28.601,20 €, comprenant une indemnité principale de 25.092 € et une indemnité de remploi de 3.509,20 €. Il décrit un bien libre d’occupation, encadrés par des immeubles situés au n° [Adresse 12] et n° [Adresse 15] ayant déjà fait l’objet d’une acquisition de la part de l’EPFO, d’une surface utile de 123 m² sur les 300 m² de l’immeuble pris en son ensemble, et bâti en R+3 sur sur une parcelle de 120 m², au cœur du centre-ville de [Localité 25], à proximité immédiate de l’hôtel de ville, disposant de deux accès, à usage mixte de commerce et d’appartements et de caves en sous-sol, dans un état très dégradé au point de devoir être démoli et reconstruit à neuf en raison de sa solidité insuffisante et du processus d’effondrement en cours, aboutissant à un état de ruine.
Il détaille l’étude de marché réalisée selon 5 termes de référence, faisant apparaître un prix de 123 €/m² de surface utile (SU) et 511 €/m², pour moyenne est de 307 €/m² et une médiane de 278 €/m² environ,ce amenerait à retenir une indemnisation sur la base de 220 €/m².

Il invoque également le traité d’adhésion à expropriation conclu en décembre 2024 avec les propriétaires des lots N°1 à 12 et dont il ressort un prix de 204 €/m² et le fait que l’immeuble voisin situé au n° [Adresse 15] (cadastré C [Cadastre 20]), qui constituait selon lui le terme de comparaison le plus pertinent au sein de la sélection (367 €/m²), est en bien meilleur état que l’immeuble en cause. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il retient une indemnisation sur la base de 204 €/m².
Concernant la demande des expropriés relative aux frais de déménagement et de stockage du mobilier, le commissaire du gouvernement ne se positionne pas, faisant valoir que ce préjudice est en principe indemnisé sur présentation de devis de la part de la partie expropriée.

Monsieur [GM] [H] [M] [X] et Madame [AV] [R] [P] [X] n’ont pas comparu ni fait valoir d’observations.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur le bien exproprié :

Les lots susvisés au sein du bien concerné par la demande d’indemnisation sont totalement expropriés.
Sous réserve des précisions qui vont être faites ensuite sur la surface à prendre en compte, la description de ces lots correspond à celle du commissaire du gouvernement, ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux.
A cet égard, il y a lieu de préciser que l’état très dégradé du bien ne saurait être sérieusement contesté. Cela a été constaté lors du transport sur les lieux, lequel a permis de confirmer que l’état visible est cohérent avec le fait que le bien a été classé comme insalubre depuis 25 ans et que la seule intervention justifiée durant ce laps de temps est celle de l’EPFO réalisée en septembre 2024 afin d’étayer et donc d’éviter des effondrements plus importants, ce que confirment l’étude de faisabilité réalisée en janvier 2020 et la facture de près de 5.000 euros que l’EPFO a dû régler pour sécuriser les lieux par des étais.
Cet état d’abandon de l’immeuble ressort de façon très claire du rapport de l’ARS retraçant l’historique de l’immeuble et exposant le fait qu’il doit être considéré comme irrémédiablment insalubre, étant resté inoccupé depuis avant 2010 et n’ayant bénéficié d’aucun aménagement afin de le rendre habitable.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme :

En application des articles L322-2 et 322-6 du Code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif à la date de référence qui se situe un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, en l’espèce le 25 octobre 2022. A cette date le document d’urbanisme de la commune de [Localité 25] (PLU) classe la parcelle en zone urbanisée.

Sur les principes d’indemnisation :

Le Code de l’expropriation énonce les principes d’indemnisation suivants :
- article L 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
- article L 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance de transfert de propriété.
- article L 322-2 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois et sous réserve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié :

Comme le transport sur les lieux a permis de le constater, la description du bien par le Commissaire du Gouvernement est conforme à la réalité. Le bien est presque à l’état de ruine, son état très dégradé est ancien, antérieur à l’ordonnance d’expropriation, à la date de référence et même à la procédure d’expropriation, et en voie continue d’aggravation. Il doit être détruit pour reconstruction avant d’envisager une quelconque utilisation. Cela justifie l’application d’une décote importante en relation à des biens ne se trouvant pas dans un tel état, comme cela a été proposé par le Commissaire du Gouvernement.

Quant à la méthode de valorisation, celle de la comparaison avec des transactions portant sur des biens comparables est la plus adaptée, en ce qu’elle révèle une valeur vénale pour un marché immoblier donné.

Quant aux biens comparables, s’il est vrai que les biens situés [Adresse 32] sont dans un environnement moins valorisé à [Localité 25], tout en faisant néanmoins partie du même périmétre de l’opération immobilière publique, le bien situé [Adresse 13] est lui bien totalement comparable.
Il est ensuite parfaitement pertinent de prendre en compte le montant des transactions des biens contigus également objet de l’opération immobilière et de prendre en compte la transaction opérée dans le cadre du traité d’adhésion.
A cet égard, aucun élément ne permet de considérer que la propriétaire de ces biens n’aurait pas vendu à un prix qu’elle a considéré comme correspondant à celui du marché local. Le fait de vendre se sachant exproprié ou expropriable et de devoir éventuellement demander au juge de l’expropriation de fixer la juste indemnisation correspondante ne saurait être considéré comme étant “la menace de procédures juridictionnelles”.
Par ailleurs, les autres biens proposés comme référence par les expropriés ne présentent pas de caractéristiques utilement comparables au bien exproprié, que ce soit concernant leur localisation, leur nature ou leur état.
De plus, contrairement à ce qui est soutenu, il est établi que le fait que l’immeuble voisin situé sur la parcelle C[Cadastre 20] au numéro [Adresse 15] est en bien meilleur état. Cela a été contasté lors du transport sur les lieux, et notamment le fait que ce bien a pu accueillir un commerce de bar-restaurant et des logements habitables jusqu’à une période récente.

Quant à la question des surfaces, il n’est pas possible de s’en tenir à la surface cadastrale.
S’il est légitime de prendre en compte pour leur détermination les déclarations fiscales faites par les propriétaires, ce qui permet de retenir la surface globale de 300 m², laquelle n’est d’ailleurs pas contestée et doit servir comme base de calcul, il y a aussi, pour déterminer le plus précisément possible la surface expropriée, de prendre en compte l’état parcellaire car il procure un critère de calcul objectif et de répartition entre les deux série de lots, ce qui est essentiel à partir du moment où l’on considère la “vente [CS]” comme le plus important critère de comparaison. Or, ledit état parcellaire permet de constater que les lots concernés par la présente expropriation représentent 539 millièmes de l’édifice bâti, soit 53,9% et pas 41%. C’est donc ce pourcentage de 53,9% qu’il y a lieu d’appliquer à 300 m², soit 161,70 m² et non pas 122 ou 123 m².

De plus, l’étude de l’état parcellaire permet de constater la présence au sein des lots concernés, un lot numéro 17 correspondant à un magasin pour 58 millièmes et situé au RDC. Il s’agit d’un ancien local commercial ayant accès sur le boulevard et qui constitue un élément de nature à prendre en compte car il donne une plus-value. Ce local représente un peu plus de 10% des millièmes correspondant aux expropriés.

Quant au prix de 204 euros du m² finalement proposé, il résulte d’appliquer directement le prix qui a été négocié dans le cadre du traité d’adhésion, écartant ainsi le prix de 220 euros du m² qui avait été initialement déterminé.
Cependant cela doit être tempéré par deux éléments.
D’abord, s’il est effectivement fondé de prendre en compte cette transaction, en ce qu’elle concerne directement le bien exproprié et porte sur des lots présentant exactement les mêmes caractéristiques, ce prix de 204 euros du m², a été fixé amiablement et non judiciairement, et doit rester une référence, certes déterminante pour considérer le prix minimum, mais pas unique, dans la détermination de la valeur vénale réelle.
Ensuite, ce chiffre n’est pas correct dans la mesure où, si l’on considére le calcul réalisé plus haut en fonction des millièmes respectifs des lots 1 à 12 et des lots 13 à 28, les premiers représentent 46% des 300 m² globaux, soit 138 m², cela aménerait à un prix du m² de 36.100 (montant de l’indemnité principale versée à [G] [D] [Z] [LL]) / 138 m² = 261 euros.

Au vu de l’ensemble des éléments exposés plus haut, il convient de porter à 220 euros le prix du m², et de fixer l’indemnité principale à 161,70 x 220 = 35.574 euros, correspondant à la valeur des lots expropriés et de nature à indemniser justement leurs propriétaires.

Cela implique de fixer l’indemnité de remploi à 4.557,40 euros.

Sur les indemnités complémentaires ou accessoires

S’il est fondé d’indemniser les préjudices subis distincts de celui résultant de la seule privation du bien, encore faut-il qu’il s’agisse de préjudices causés par l’expropriation au sens de l’article L321-1 du code de l’expropriation, à savoir de façon certaine et directe.

En l’espèce, ni le fait que des objets se trouvent encore à l’intérieur du bâtiment et doivent en être enlevés, ni le fait que ces objets doivent être stockés, ni le fait que l’état actuel du bâtiment oblige à des travaux de sécurisation avant un éventuel déménagement ne sont causés par l’expropriation.

En effet, il est établi que l’immeuble en question est frappé d’insalubrité avec interdiction d’habitation depuis 2000 et a été laissé à l’abandon, les propriétaires ayant cependant toute possibilité matérielle de le vider depuis lors.
De fait, un inventaire a été réalisé en 2010 à la requête de tous les ayant-droits. D’ailleurs, il ressort de cet inventaire en page 10, que le notaire dressant l’acte a été informé par le notaire fuxéen que l’ensemble immobilier était dans un état dégradé en raison de l’absence de travaux liée au règlement des successions en cours, et à l’impossibilité d’éventuels travaux d’urgence.

Malgré cela, seulement une partie des meubles et objets a été enlevée.
De plus, par courriel du 19 février 2025, l’administrateur successoral judiciaire, invité à justifier du fait que la maison avait été vidée, a répondu que, compte tenu de l’état particulièrement dégradé de la maison, laquelle présente des risques avérés de sécurité, il n’avait pas été possible d’emporter la totalité du mobilier et des livres, et que le bien resterait en l’état.
Cet état de fait est donc exclusivement imputable aux propriétaires, qui ne sauraient prétendre désormais imposer à l’expropriant le coût de travaux de sécurisation devant leur permettre de finaliser le déménagement qu’il n’ont n’a pas voulu réaliser auparavant.

Il apparait que la cause de la présence des objets est le conflit successoral en cours et pas l’expropriation. De même, la cause de la dégradation de l’immeuble au point qu’il doit être détruit et reconstruit avant d’en envisager une nouvelle utilisation, et rendant plus difficile l’enlèvement des quelques meubles restant sur place voire des livres, est le fait antérieur à l’expropriation de l’avoir laissé se dégrader du fait, là encore, du conflit successoral.

Ainsi, aucun des préjudices allégués n’étant imputable à l’expropriation, il y a lieu de débouter les expropriés de leurs demandes au titre de l’indemnité accessoire ou complémentaire.

Sur les frais et dépens :

Les dépens sont à la charge de l’expropriant.

Pour faire valoir ses droits, le mandataire successoral a été contraint d'exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge. Il convient donc de condamner l'expropriant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'État et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50%, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Dans ces conditions, il est fondé de condamner l’expropriant à payer à l'avocat de Mme [V] [X], la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS