TJ 34172, 19 mai 2025, RG 25/00485

N°Minute:25/01180
N° RG 25/00485 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PPTW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [U] Ayant pour mandataire SAS LAMY [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substitué par Me Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [S] [G] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : MeNGUYEN PHUNG Audrey
Copie certifiée delivrée à : Mme [S] [G] [E]
Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [I] ayant pour mandataire le SAS LAMY a donné à Mme [S] [G] [E] en location en vertu d'un bail sous seing privé en date du 14/11/2022, les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Ce bail stipule que le non-paiement d'un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation du contrat de location, ensuite de la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

En date du 17/09/2024, un commandement de payer a été signifié à Mme [S] [G] [E] pour un montant de 2003,09 euros correspondant aux loyers et charges dus au 01/09/2024, en précisant que le demandeur entendait se prévaloir de la clause résolutoire.

Malgré ce commandement et à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les sommes dues n'ont pas été acquittées, ce qui entraîne la résiliation de plein droit du bail.

Il est dû au jour de l’assignation la somme de 2620,47 euros.

Par acte de Commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 signifié à étude et transmise au préfet de l’Hérault le 4 décembre 2024, Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY sise [Adresse 1] à PARIS a fait assigner Mme [S] [G] [E], demeurant [Adresse 3] à CLERMONT L’HERAULT devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 mars 2025 aux fins :

CONSTATER la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 3], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

ORDONNER l’expulsion de Mme [S] [G] [E], ainsi que celle de tout occupant de votre chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

CONDAMNER Mme [S] [G] [E] au paiement de la somme de 2620,47 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;

CONDAMNER Mme [S] [G] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER Mme [S] [G] [E] au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l'exécution à venir ;

A l'audience du 10 mars 2025, Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il

convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle fournit aux débats un décompte actualisé de la dette à la date du 5 mars 2025 pour un montant de 2901,79 euros. Elle s’oppose à tout délais de paiement.

A cette audience Mme [S] [G] [E] a comparu, elle précise avoir un CDI et toucher 1600,00 euros de revenus mensuels et avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2024. Elle a 290,79 euros de charges plus le loyer de 625,21 euros charges comprises.
Elle a déposé un dossier de surendettement en février 2025.

Mme [S] [G] [E] a répondu à la convocation de l’enquêteur social.

Les parties ont été envoyées en conciliation avec le conciliateur de justice. La requérante a refusé la proposition d’échelonnement de la dette réclamée par la défenderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l'existence d'une procédure de traitement du surendettement :

En vertu de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort des débats que la locataire a sollicité une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. En conséquence, il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019.

Pour l’instant, il n’a pas encore été statué sur la recevabilité du dossier.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 17 septembre 2024, Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 2003,09 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, Mme [S] [G] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Mme [U] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY produit un décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, qui indique que la dette de Mme [S] [G] [E] s'élève à 2901,79 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Mme [S] [G] [E] dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’il dispose d’un emploi rémunéré en CDI.

Dans ces conditions, il convient d’octroyer à Mme [S] [G] [E] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, dès lors, de faire droit à cette demande.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [S] [G] [E] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [S] [G] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS