TJ 38185, 15 mai 2025, RG 24/00614

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/00614 - N° Portalis DBYH-W-B7I-LVPW

Copie exécutoire
délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Agnès MARTIN

Copie certifiée conforme
délivrée le :15 Mai 2025

à : Me BERLIOUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [P]
né le 23 Juin 1955 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

assisté par Maître Agnès MARTIN de la SELARL SELARL AGNES MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [F] [I]
née le 11 Mai 1952 à [Localité 8] (ITALIE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
Madame [H] [O]
née le 01 Octobre 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Monsieur [V] [O]
né le 24 Octobre 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]

Tous représentés par Maître Agnès MARTIN de la SELARL SELARL AGNES MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART ET :

DEFENDERESSE

Madame [E] [X] [N], demeurant [Adresse 11] - [Localité 4]

représentée par Me BERLIOUX, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Février 2025, tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Greffier,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [X] [N] est propriétaire d'une maison d'habitation divisée en deux logements située [Adresse 3] à [Localité 5].

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2003, Madame [E] [X] [N] a donné à bail à Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] un des logements situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant règlement d'un loyer mensuel charges comprises de 556.66 euros.

Puis le 20 mai 2012, un nouveau bail a été conclu entre les mêmes parties avec un loyer d'un montant de 737 euros et une avance de provision sur charge de 110 euros et un dépôt de garantie de 737 euros.

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2015, Madame [E] [X] [N] a donné à bail à Madame [F] [I] et à Monsieur [W] [P] le second logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant règlement d'un loyer mensuel de 920 euros, une provision sur charge mensuelle de 125 euros et un dépôt de garantie de 920 euros.

Un congé pour vendre a été délivré le 17 décembre 2020 par Madame [E] [X] [N] a ses locataires et donnant congé au 26 juin 2021 pours les consorts [P] et au 30 juin 2021 pour les consorts [O].

Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] ont quitté les lieux le 30 juin 2021 après l'établissement d'un état des lieux de sortie.

Madame [F] [I] et à Monsieur [W] [P] ont quitté les lieux le 26 juin 2021 après l'établissement d'un procès-verbal d'état des lieux de sortie par huissier établi en leur présence.

Un désaccord est alors survenu entre Madame [E] [X] [N] d'une part, et les consort [P] et [O] d'autre part, au sujet des charges imputées aux locataires au titre du fioul et de la restitution des dépôts de garantie.

De nombreux courriers ont été échangés durant cette période entre les conseils des différentes parties.

Les consort [P] et [O] ont saisi un conciliateur de justice de ce différend qui a dressé un procès-verbal de constat d'échec le 31 janvier 2022.

Au mois de mars 2022 Madame [E] [X] [N] a fait parvenir deux règlements à ses anciens locataires au titre du solde de dépôt de garantie à leur restituer déduction faites des charges non acquittées, soit un chèque de 316.28 euros libellé à l'ordre de Monsieur [P] et un chèque de 277.82 euros libellé à l'ordre de Monsieur [O].

Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2024, les consort [P] et [O] ont assigné Madame [E] [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Grenoble aux fins de se voir restituer les sommes indûment versées au titre des charges et indûment retenues au titre du dépôt de garantie.

Après plusieurs échanges d'écriture, l'affaire a été évoquée à l'audience du 13 février 2025.

Durant cette audience, les consort [P] et [O], représentés par leur conseil ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures et ont sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

JUGER que la responsabilité de Madame [X] [N] est engagée vis-à-vis de ses locataires,
En conséquence,
CONDAMNER Madame [X] [N] au remboursement des sommes suivants :
Pour les consorts [P]/[I] un total de 3 735,73€ avec intérêts au taux légal à compter de la 1ere LRAR
Pour les époux [O], un total de 3 295.90 € avec intérêts au taux légal à compter de la 1ere LRAR.
CONDAMNER Madame [X] [N], également au paiement d'une somme de 1200 € à chacun des demandeurs et ce, avec intérêts de droit à compter de la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice moral
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [X] [N] à la somme de 1.800 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER Madame [X] [N] aux entiers dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile ;

Lors de cette même audience, Madame [E] [X] [N] représentée par son conseil a soutenue oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DIRE recevables et bien fondées les demandes de Madame [E] [X] [N].
DEBOUTER Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] de leurs demandes indemnitaires non fondées et injustifiées.
DEBOUTER Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] de leurs demandes de majoration de 10% des sommes dues.
DEBOUTER Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre d'une prétendue résistance abusive.
Plus généralement, DEBOUTER purement et simplement Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER reconventionnellement Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] à verser à Madame [E] [X] [N] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice moral.
CONDAMNER Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] à verser à Madame [X] [N] la somme de 3.840€ TTC au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [W] [P], Madame [F] [I], Madame [H] [O] et Monsieur [V] [O] aux entiers dépens de la procédure, sur le fondement des articles 695 et suivants du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL OPEX AVOCATS sur son affirmation de droit.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur la demande de restitution des dépôts de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, s'agissant des consorts [O], un dépôt de garantie de 737 euros a été effectué lors de la conclusion du bail en date du 20 mai 2012 et Madame [E] [X] [N] leur a restitué la somme de 277.82 euros.

S'agissant des consorts [P], ils ont versé un 920 euros de dépôt de garantie et il leur a été restitué la somme de 316.28 euros

Ces restitutions auraient été opérée dans un premier temps par deux chèques établis le 3 août 2021 puis mis en opposition le 31 mars 2022, deux nouveaux chèques étant établi en mars 2022 et encaissés en décembre 2022.

Madame [E] [X] [N] justifie les retenues opérées sur les dépôts de garantie par le non-paiement par ses locataires des charges locatives, soit 554.93 euros pour les consorts [P] et 459.19 euros pour les consorts [O] et au titre de l'électricité, du nettoyage de la chaudière, des ordures ménagères, et du mazout.

Afin de justifier le montant des charges récupérables, Madame [E] [X] [N] produit une facture de fioul d'un montant de 1 929.72 euros.

Il est établi comme attesté par l'acheteur du la maison que cette somme a finalement été réglé par lui.

Madame [E] [X] [N] échoue à justifier les sommes qui lui auraient été dues au titre de la régularisation des charges ou qu'elle aurait réglé à la place des locataires elle sera donc condamnée à verser les sommes suivantes :

737 - 277.82 = 459.18 euros aux consorts [O] ;
920 - 316.28 = 603.72 euros aux consorts [P].

2.Sur la majoration de 10%

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 indique " A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. "

Madame [E] [X] [N] est dès lors débitrice de la majoration prévue à l'article 22 de la loi de 1989, laquelle a pour assiette le montant du dépôt de garantie restant dû, c'est à dire en l'espèce :

Pour les consorts [O] : la somme de 45.9 euros à compter du 30 août 2021 jusqu'au 1er octobre 2023 comme sollicité par les demandeurs soit la somme de 1147.50 euros.

Pour les consorts [P] : la somme de 60.3 euros à compter du 26 août 2021 jusqu'au 1er octobre 2023, soit la somme de 1507.50 euros.

Madame [E] [X] [N] sera condamnée à verser les sommes de 1147.50 euros aux consorts [O] et 1507.50 euros aux consorts [P] au titre de la majoration de 10% de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

3.Sur le remboursement du trop-perçu de charges

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il résulte de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

La liste des charges récupérables est fixée à l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l'eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l'électricité et au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature pour les parties communes.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

Madame [E] [X] [N] soutient que la factures de 1929.72 euros de fioûle qui lui a été remboursé par l'acquéreur du bien immobilier correspond à la cuve pleine dont les locataires ont bénéficié à leur entrée dans les lieux sans l'avoir réglé.

Les locataires soutiennent quant à eux avoir réglé immédiatement par les provisions sur charges le fioûle dont il ont bénéficié à leur entrée dans les lieux ce qui est confirmé par le mail de Madame [E] [X] [N] qui indique le 27 avril 2017 en réponse à une interrogation des époux [P] " Lorsque vous êtes entrés dans le logement il restait du fioul dans le citerne soit 1070 litres puisque nous n'avons rempli que 1330 litres. Ces 1070 litres ont bien été utilisé par M. [O] et par vous-même et rentrent donc dans le calcul de charges et sont donc déduire de la facture du 02 juin 2015, date à laquelle la citerne a été remplie puisqu'ils correspondent au mazout que vous avez utilisé pour les 2 appartements.
Je l'intègre donc dans les charges. C'est un calcul qui a été établit avec des agences qui ont l'habitude des décomptes de charges. "

Ainsi, contrairement à ce que prétend la défenderesse, il est établi que le règlement du fioûle non consommé à l'arrivée des consorts [P] leur a bien été imputé dans les charges.

Le même calcul a dû être établi pour les consorts [O] mais quoi qu'il en soit l'état des lieux d'entrée du 28 octobre 2003 ne comporte pas de relevé de compteur de fioûle et Madame [E] [X] [N] échoue à apporter la preuve qu'ils auraient bénéficié d'une cuve pleine non réglée par eux à leur entrée dans les lieux.

Madame [E] [X] [N] n'est donc pas recevable à maintenir dans les charges la somme de 1929.72 euros correspondant à 2179 litre de fioul réglée par l'acquéreur du logement.

S'agissant des consort [O], il leur a été attribué 1141 litres pour 997.23 euros, il convient de déduire cette somme du montant des charges récupérables.

Les consorts [O] ont versé la somme de 910 euros au titre des provisions pour charges alors que les charges dues s'élevé à la somme de 360.90 euros déduction faite des 997.23 euros imputés à tort.

Madame [E] [X] [N] sera condamnée aux consorts [O] la somme de 549.1 euros au titre de la régularisation des charges.

S'agissant des consort [P], il leur a été attribué 1038 litres pour 907.21 euros et Madame [E] [X] [N], il convient de déduire cette somme du montant des charges récupérables.

Les consorts [P] ont versé la somme de 894.33 euros au titre des provisions pour charges alors que les charges dues s'élève à la somme de 542.05 euros déduction faite des 907.21 euros imputés à tort.

Madame [E] [X] [N] sera condamnée aux consorts [P] la somme de 542.05 euros au titre de la régularisation des charges.

4.Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Il n'est pas exclu que le bailleur puisse être condamné par ailleurs à des dommages et intérêts en cas de non restitution du dépôt de garantie mais il faut pour cela que le locataire subisse un préjudice indépendant du retard dans la restitution du dépôt de garantie.

En l'espèce les demandeurs ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui subi par le retard dans la restitution du dépôt de garantie et seront débouté de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

5. Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [E] [X] [N] qui succombe supportera la charge des dépens.

Madame [E] [X] [N] sera condamnée à régler la somme de 700 euros aux défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :