TJ 86194, 20 mai 2025, RG 23/01088

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/01088 - N° Portalis DB3J-W-B7H-F7GT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant,
et Me Anne-Cécile MORTIER de la SELARL MORTIER & TALINAUD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [X] [T] épouse [K]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant,
et Me Anne-Cécile MORTIER de la SELARL MORTIER & TALINAUD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, et Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, et Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

LE :

Copie simple à :
- Me Alexandre BRUGIERE
- Me Marion LE LAIN

Copie exécutoire à :
- Me Marion LE LAIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Carole BARRAL, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIERS : Marie PALEZIS, lors de l’audience
Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience du 18 Mars 2025.

FAITS et PROCÉDURE

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

Le 06.7.2021, [G] [M] et [R] [O] ont vendu à [I] et [X] [K] la maison d’habitation dont ils étaient propriétaires sur la commune de [Localité 3] ([Localité 5]).

Le 21.4.2023, ces acquéreurs ont assigné leurs vendeurs devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

[I] et [X] [K] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 11.3.2024, de :
- constater la compétence territoriale de la juridiction,
- prononcer la nullité de la vente de l’immeuble,
- condamner solidairement les défendeurs à leur régler :
- 242 000 € au titre de la restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l'acte authentique,
- 14 294 € au titre des frais notariés dont ils se sont acquittés,
- 5 000 € en réparation de leur préjudice moral,
- 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
- débouter les défendeurs de toutes demandes plus amples ou contraires.

Ils fondent leur action sur les articles 42 et suivants du code de procédure civile, 1104, 1112-1, 1130, 1131, 1137 et 1178 du code civil.

Ils exposent avoir découvert, dès leur ouverture des huisseries mais après la vente, que les lieux sont inhabitables dans des conditions normales pour être envahis de mouches.
Ils estiment que les défendeurs connaissaient parfaitement cet inconvénient majeur et le leur ont dissimulé.

[G] [M] et [R] [O] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 22.4.2024, de :
- débouter les demandeurs de toutes leurs demandes et, subsidiairement, les réduire,
- condamner les demandeurs à leur payer :
- 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de leur avocat.

Il conviennent que des mouches circulent sur les lieux à l’agrément desquels elles ne nuisent toutefois que ponctuellement. Ils en attribuent la cause à la proximité d’une chèvrerie dont l’entretien laisse parfois à désirer.
Ils affirment que les demandeurs étaient informés tant de la présence occasionnelle de mouches que de l’implantation de cette chèvrerie.

Le 08.10.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 18.3.2025 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 20.5.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

MOTIFS du jugement

I : la compétence territoriale

L’immeuble est implanté dans le ressort territorial du tribunal judiciaire de Poitiers de même que les domiciles de toutes les parties. La compétence territoriale de la juridiction n’est dès lors pas discutable. Elle n’est d’ailleurs pas discutée et n’aurait pu l’être que devant le juge de la mise en état en vertu de l’article 789 du code de procédure civile.
La demande de constat de ce chef est en conséquence sans objet.

II : le dol

L’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil dispose :
“Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.”

L’élément matériel du dol est ainsi la manoeuvre qui travestit la vérité, le mensonge ou la dissimulation intentionnelle. L’élément intentionnel tient à ce que ce type de comportement, par nature délibéré, porte sur un aspect essentiel de la convention et déterminant du consentement du co-contractant.

En l’espèce, l’aspect litigieux déterminant de la vente tient à la présence sur les lieux de mouches dans une telle quantité que, selon les demandeurs, l’agrément qu’ils étaient en droit d’attendre des lieux en est si altéré que s’il l’avait su, ils n’auraient pas acheté la maison.

Il importe dès lors d’examiner en premier lieu la consistance de ce désagrément qu’ils décrivent omniprésent.

Les demandeurs fournissent en ce sens plusieurs attestations de leur amis, famille et voisins dont trois dactylographiées dans la même police de caractère (leurs pièces 8, 9 et 10). Il en ressort que l’immeuble litigieux pâtit d’une “prolifération” envahissante et “infernale” de mouches, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, ce malgré l’installation d’équipements destinés à les endiguer. Certaines attestations situent la survenance de ce dommage du printemps à l’été, d’autres ne la situent pas dans le temps et l’une d’elle précise qu’elle dure depuis l’été 2017.

Les défendeurs y opposent des attestations non moins nombreuses de leur entourage établissant la jouissance habituellement agréable des lieux qu’ils ont occupés durant 13 années sans être incommodés de nuées de mouches qui apparaissent toutefois d’avril à septembre. Ils y ajoutent des photos de la vie sociale qu’ils ont menée sur place qui corroborent leurs dires. Ils produisent aussi les avis enthousiastes de clients d’un gîte qui a durablement été exploité à toute proximité de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que la propriété que les défendeurs ont vendue aux demandeurs est infestée de mouches dans une telle proportion qu’elle nuit gravement à la jouissance des lieux mais seulement par épisodes.

Les défendeurs ne contestent pas la présence de mouches mais nient l’avoir dissimulée aux demandeurs qui ont visité plusieurs fois les lieux notamment une fois à 11 heures ainsi qu’ils l’établissent.
Ils observent que la demanderesse reconnaît en avoir été informée par eux dans son courriel du 12.7.2021 (leur pièce 4) bien qu’elle s’y plaigne que l’information ne révélait pas l’ampleur du problème.

Les demandeurs affirment également que l’agent immobilier ne les en a pas informés et leur a exprimé sa stupéfaction en apprenant cette nuisance qu’elle ignorait. Ils sous-entendent que l’ignorance de l’agent immobilier puise sa cause dans la dissimulation des défendeurs. Ils en veulent pour preuve leur propre courriel adressé à cet agent immobilier à l’effet d’obtenir son attestation en ce sens, ce qui n’a aucune valeur de preuve. De plus, les défendeurs produisent l’attestation d’un précédent candidat à l’acquisition de l’immeuble qui, l’ayant visité avec cet agent immobilier et y ayant renoncé car sa taille ne lui convenait pas, précise avoir été informé par cet agent de la présence de mouches sur le secteur.

Les demandeurs affirment n’avoir découvert la problématique des mouches qu’après la conclusion de la vente et prise de possession des lieux. Ils admettent cependant s’être renseignés à la mairie sur les transports publics accessibles. Or, ils produisent eux-mêmes l’attestation de l’adjoint au maire qui explique avoir alerté de précédents candidats à l’acquisition de l’immeuble car les mouches rendaient invivables les lieux.

Les demandeurs affirment encore, photos à l’appui, que la connaissance du phénomène par les défendeurs est caractérisée par les traces qu’a laissées une moustiquaire qu’ils avaient posée dans la maison. Ces photos ne sont cependant pas concluantes outre qu’il n’est pas anormal de se protéger des moustiques en été.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que les demandeurs étaient informés de la présence de mouches sur le secteur mais n’en ont pas mesuré l’ampleur sans que de quelconques manoeuvres, mensonges ou dissimulation intentionnelle ne puisse être imputée aux défendeurs.

De plus, il ressort des pièces fournies de part et d’autre que, pour être récurrente et susciter la réprobation de la population depuis 2017, l’infestation de mouches est épisodique.
Il en ressort surtout qu’elle provient d’une chèvrerie si proche des lieux que les demandeurs ne pouvaient pas ignorer son existence préalable à leur installation.
Il est enfin établi que le trouble anormal de voisinage qui s’en évince a pour cause les manquements répétés et notoires de l’éleveur caprin aux règles élémentaires d’hygiène de son exploitation ainsi qu’en témoigne notamment la lettre ouverte de rappel que le maire de la commune a adressée à cet agriculteur le 17.5.2023 (pièce 34 des défendeurs).

En actionnant les défendeurs sur le fondement du dol sans le démontrer, les demandeurs se sont ainsi trompés d’adversaire et doivent en conséquence être déboutés.

III : la demande reconventionnelle

Les demandeurs ne peuvent pas raisonnablement prétendre avoir ignoré l’environnement de la maison qu’ils achetaient, située dans un secteur rural et tout proche d’une chèvrerie. Les pièces produites au débat, y compris les leurs, révèlent que la cause des désordres n’est pas structurelle mais conjoncturelle et imputable aux torts de l’éleveur caprin qui ne sont pas invincibles.
Ainsi, en choisissant de poursuivre l’annulation de la vente puis en maintenant l’instance, plutôt qu’en actionnant l’auteur des faits et / ou alertant les autorités, ils ont commis un abus de procédure fondant l’accueil de la demande indemnitaire des défendeurs.

IV : les dépens et les frais irrépétibles

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les demandeurs supporteront les dépens et indemniseront les défendeurs des frais irrépétibles auxquels ils les ont contraints.

PAR CES MOTIFS