TJ 31555, 20 mai 2025, RG 24/01607

N° RG 24/01607 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TGPO

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/01607 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TGPO
NAC: 54C

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Valérie ASSARAF-DOLQUES
à la SELARL AAD AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE

SAS MAISONS TERRE D’OC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [H] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [Z] [R] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 2020, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] ont confié à la SAS MAISONS TERRE D'OC la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan, sise [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le versement d'un prix de 174.540 euros décomposé ainsi :

prix forfaitaire et définitif de 153.900 euros TTC,travaux à la charge du maître d'ouvrage de 20.640 euros.
Le procès-verbal de réception a été signé le 23 mai 2022. Il mentionnait deux réserves (reprise du porche design et mise en service thermodynamique), qui pourraient ou non avoir été levées, ce qui matérialise la contestation.

Le 15 août 2022, cette maison a été affectée par un important dégât des eaux qui a endommagé les parquets et les murs de plusieurs pièces. Ce sinistre a été déclaré au constructeur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Par courrier du 03 octobre 2023, les consorts [F] ont mis en demeure la SAS MAISON TERRE D'OC d'avoir à réaliser les travaux de réparation.Ce sinistre a finalement été pris en charge par l'assureur dommage ouvrage, sauf en ce qui concerne les peintures.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 février 2024, la SAS MAISON TERRE D'OC a mis en demeure les consorts [F] de procéder au règlement de la dernière facture n°1245 correspondant à la retenue de garantie à hauteur de 7.810,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 août 2024, la SAS MAISONS TERRE D'OC a assigné Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de paiement de cette somme à titre provisionnel.

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 08 avril 2025.

La SAS MAISONS TERRE D'OC demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et R.231-7 du code de la construction et de l'habitation, de :

les condamner in solidum au paiement de la somme provisionnelle de 7.810,35 euros non sérieusement contestable et correspondant au solde du prix des travaux devenus exigibles au 19 septembre 2022, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022,les condamner in solidum au paiement de la somme provisionnelle de 4.000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,débouter Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] de leur demande de désignation d'un expert judiciaire,débouter en toutes hypothèses Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] de leur demande de condamnation à une provision ad litem,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
De leur côté, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] demandent au juge des référés, au visa des articles 1792 et suivants du code civil et 835 du code de procédure civile et R.231-7 du code de la construction et de l'habitation, de :

principalement :
juger que la SAS MAISON TERRE D'OC ne justifie pas de la levée des réserves,juger qu'ils justifient de l'existence de désordres,juger encore que la SAS MAISON TERRE D'OC a été défaillante dans la reprise du sinistre dégâts des eaux,débouter la SAS MAISON TERRE D'OC de l'ensemble de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses,reconventionnellement :
ordonner à la SAS MAISON TERRE D'OC de leur communiquer le quitus de levée de réserve et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance,condamner la SAS MAISON TERRE D'OC à leur payer à titre provisionnelle les sommes suivantes :- 1.920 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance liée à l'impossibilité d'utiliser leur salle de bain pendant 8 mois,
- 150 euros en paiement de la franchise contractuellement restée à leur chargte au titre des travaux de réfection des peintures des murs endommagées par le dégât des eaux déclarés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement,
- 1.044 euros en indemnisation du coût du remplacement des deux WC fuyards et de la fourniture et la pose d'un réducteur de pression d'eau,
subsidiairement :
désigner un expert avec pour mission notamment de dire si les réserves ont été levées et examiner les désordres,condamner la SAS MAISON TERRE D'OC au versement d'une provision ad litem de 3.000 euros,en tout état de cause :
condamner la SAS MAISON TERRE D'OC au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 prorogé au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de condamnation à une provision

Selon l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation énonce que : « Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;25 % à l'achèvement des fondations ;40 % à l'achèvement des murs ;60 % à la mise hors d'eau ;75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Enfin, conformément à l'article 1792-6 du code civil : « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage ».

Il n'est pas contestable que sont considérées comme des « réserves » au sens de l'article 1792-6 du code civil, les deux mentions figurant dans le procès-verbal de réception du 23 mai 2022. Il s'agit d'une reprise du porche design et de la mise en service thermodynamique.

De même, il est justifié par les conclusions du rapport d'expertise amiable rédigé par le cabinet Axyss Expertises du 20 décembre 2022, que les désordres provoqués par le dégât des eaux ont été causés par « une défaillance au droit d'un sertissage de l'alimentation en eau chaude de la baignoire », ainsi qu'un « défaut de pose de la baignoire, générant des migrations parasites d'eau en sous-face ». La responsabilité du plombier sous-traitant intervenu à l'acte de construire est pointée et les désordres s’inscrivent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement que le constructeur doit à son maître d'ouvrage.

Autrement dit, les acquéreurs ont dûment informé le constructeur des restrictions apportées sur la bonne exécution des travaux en conformité avec le contrat de louage d'ouvrage qui les lie. Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] y déclarent la présence de défauts de conformité apparents et de désordres garantis, qu'ils demandent au constructeur de lever.

Qu'il s'agisse des réserves, ou des désordres couverts par la garantie de parfait achèvement, une présomption légale de responsabilité pèse sur le constructeur. Il ne peut s'en défaire qu'en prouvant l'intervention d'une cause de force majeure, d'une cause étrangère ou encore qu'en démontrant avoir procédé aux travaux de reprise.

L'office probatoire pèse donc sur la SAS MAISONS TERRE D'OC. Il n'est pas inutile de rappeler que selon l'article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

* Sur les réserves

La SAS MAISONS TERRE D'OC affirme, sans le démontrer, que les réserves ont toutes été levées suite à une intervention qui aurait été effectuée le 19 septembre 2022. Elle ne fournit aucun procès-verbal de levée de réserves signés par les maîtres d'ouvrage.

En revanche, elle verse aux débats une correspondance datée du 08 mars 2024, émanant des consorts [F]. Il est libellé la phrase suivante : « (…) nous tenions à souligner que le procès-verbal de levée de réserves ne nous est toujours pas parvenu depuis le 19 septembre 2022 bien que nous ayons considéré les travaux effectués malgré quelques défauts notables de finition (...) ».

La loi n'exige pas un formalisme particulier en matière de levée de réserve bien que l'établissement d'un procès-verbal contradictoire est toujours plus propice à éviter toute contestation injustifiée. Pour autant, la formulation employée par les consorts [F] dans ce courrier permet sans conteste de considérer que les deux réserves ont été levées le 19 septembre 2022 et que le constructeur est donc libéré de son obligation à ce titre.

Il en résulte que les maîtres d'ouvrage n'étaient plus en droit de retenir la garantie de 5 % du montant du prix de vente de la maison dès lors que les réserves avaient été effectivement levées.

La question des « intérêts intercalaires » qui constituerait un préjudice distinct, semble avoir été provoquée par un formalisme excessif de la banque dans le déclenchement du financement. En outre, les consorts [F] n'en tirent aucune conséquence dans le cadre de la présente instance.

En outre, les « malfaçons » listées par le procès-verbal de constat du 13 mars 2024 et par le courrier des consorts [F] du 08 mars 2024, ne peuvent s'analyser juridiquement comme des réserves, dès lors qu’elles ont été signalées au constructeur en dehors du délai légal d'un mois.

Il n'est donc pas sérieusement contestable que Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] doivent donc s'acquitter du solde du marché. Ils seront donc condamnés à verser à la SAS MAISONS TERRE D'OC une provision de 7.810,35 euros TTC au titre de la facture n°1245.

Les réserves ayant été levées, il n'est pas nécessaire d'enjoindre le constructeur à dresser un procès-verbal en ce sens.

La demande de dommages-intérêts formée par la partie demanderesse sera rejetée, le préjudice résultant d'un retard de paiement étant en principe compensé par l'octroi d’intérêts moratoires, sauf dans le cas de la mise en œuvre du mécanisme de compensation judiciaire, en cas de défaillance réciproque d'une obligation contractuelle ou légale.

* Sur les désordres

Alors que le sinistre est survenu le 15 août 2022 et que le diagnostic a été posé sans conteste par le rapport 20 décembre 2022, il est justifié que les travaux de reprise n'ont finalement été concrétisés qu'à la fin du mois d'octobre 2023.

Les désordres ayant été signalé dans le délai d'un an après la réception, la cause du sinistre ayant été identifiée, les parties ont convenu que ce sinistre s'est inscrit dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Dans ces conditions, il est difficilement compréhensible que la SAS MAISON TERRE D'OC ait refusé dans un premier temps sa garantie, puis ait tardé à mettre en place les travaux de réparation alors que la réparation était de sa responsabilité.

Sur le fondement de l'article 1792-6 du code civil, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] demandent au juge des référés de leur allouer des provisions et de condamner la SAS MAISON TERRE D'OC à leur payer diverses sommes au titre de cette garantie.

A ce titre, il est justifié que les consorts [F] ont été contraints de prendre à leur charge la somme de 150 euros en paiement de la franchise contractuellement restée à leur charge au titre des travaux de réfection des peintures des murs endommagées par le dégât des eaux déclarés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

De même, les défauts liées à la « défaillance au droit d'un sertissage de l'alimentation en eau chaude de la baignoire », ainsi qu'au « défaut de pose de la baignoire, générant des migrations parasites d'eau en sous-face », ont incontestablement troublé la jouissance des consorts [F] dans l'utilisation de leur salle de bains. Ils sollicitent dans les motifs de leurs conclusions récapitulatives n°2 versées au soutien des débats oraux, la somme de 3.360 euros, alors que la demande portée dans le dispositif de ces mêmes écritures s'élève à la somme de 1.920 euros.

Cette divergence doit être appréciée à la lumière de la charte de présentation des écritures souscrite le 30 janvier 2023, qui impose que le dispositif des conclusions récapitule l'ensemble des prétentions, s'appuyant sur les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile.

Selon l'alinéa 2 de ce texte, « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. (...) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».

La présente juridiction est donc saisie de la prétention qui figure au dispositif des conclusions. Le fait d'être privé d'une salle de bain fonctionnelle pendant 8 mois, est constitutif d'une jouissance troublée qui cause un préjudice qu'il est raisonnable d'indemniser à hauteur de 240 euros par mois, soit 8 mois x 240 euros = 1.920 euros.

Enfin, il est justifié que les consort [F] ont été contraints de faire eux-mêmes l'acquisition de deux WC fuyards, ainsi qu'un réducteur de pression d'eau, pour un montant total de 1.044 euros, alors que ces malfaçons ont été signalées et auraient dû être prises en charge par le débiteur de la garantie de parfait achèvement.

La SAS MAISON TERRE D'OC sera donc condamnée à verser aux consorts [F] une provision globale de 3.114 euros (soit 150 + 1.920 + 1.044).

La compensation entre les deux créances provisionnelles réciproques sera ordonnée et ce, afin d'établir un compte entre les parties.

Il en résulte que les consorts [F] restent redevables envers la SAS MAISON TERRE D'OC de la somme de 4.696,35 euros (soit 7.810,35 euros – 3.114 euros).

L'accueil des prétentions reconventionnelles des consorts [F] rend vain l'examen des prétentions subsidiaires en lien avec une demande d'expertise judiciaire et de provision ad litem.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Compte tenu de la succombance réciproque des parties, il sera fait masse des dépens de l'instance qui seront partagés par moitié entre les parties

* Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide (...) ».

L'équité ne commande pas de faire application de ce texte. Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,