CA Toulouse, 20 mai 2025, RG 24/02087

20/05/2025

ARRÊT N°269/2025

N° RG 24/02087 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QJQW

SG/IA

Décision déférée du 03 Mai 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/03448)

S.SALIBA

[O] [D]

[V] [L] [J] épouse [D]

C/

[F] [X]

[C] [X] épouse [X]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [O] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2024-008685 du 01/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [V] [L] [J] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-8688 du 07/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMES

Monsieur [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Arnaud FLEURY de la SCP FRAIKIN PETIT FLEURY, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Arnaud FLEURY de la SCP FRAIKIN PETIT FLEURY, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de location du 2 mars 2023, Mme [C] [X] et M. [F] [X] ont donné à bail à M. [O] [D] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] assorti de deux places de stationnement (n°55 et 56), d'une surface habitable de 62,14 m², moyennant un loyer initial de 639 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Par acte du 16 juin 2023, les époux [X] ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 août 2023, les époux [X] ont fait assigner M. [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,

- l'expulsion de M. [O] [D] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la force publique et d'un serrurier,

- la condamnation de M. [O] [D] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 2 904,91 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus, et ce jusqu'à libération effective des lieux,

* la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de M. [O] [D] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire en date du 3 mai 2024, le juge des référés a :

- déclaré irrecevable la note en délibéré adressée par M. [O] [D] le 19 février 2024,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, le 2 mars 2023 entre les époux [X] et M. [O] [D], concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] assorti de deux places de stationnement (n°55 et 56), sont réunies depuis le 17 août 2023,

- débouté M. [O] [D] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à M. [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit donc qu'à défaut pour M. [O] [D] d'avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, les époux [X] pourront, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion,

- condamné M. [O] [D] à verser aux époux [X] à titre provisionnel la somme de 4 977,23 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce avec intérêts sur la somme de 1 979,91 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision,

- débouté M. [O] [D] de sa demande de délais de paiement,

- condamné M. [O] [D] à payer aux époux [X] une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 18 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail,

- condamné M. [O] [D] aux dépens de l'instance, dont le commandement de payer,

- condamné M. [O] [D] à verser aux époux [X], une somme de 500 euros au tire de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 19 juin 2024, M. [O] [D] et Mme [V] [J] épouse [D] ont relevé appel de la décision en ce qu'elle a :

- déclaré irrecevable la note en délibéré adressée par M. [O] [D] le 19 février 2024,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, le 2 mars 2023 entre les époux [X] et M. [O] [D], concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] assorti de deux places de stationnement (n°55 et 56), sont réunies depuis le 17 août 2023,

- débouté M. [O] [D] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à M. [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- condamné M. [O] [D] à verser aux époux [X] à titre provisionnel la somme de 4 977,23 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce avec intérêts sur la somme de 1 979,91 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision,

- débouté M. [O] [D] de sa demande de délais de paiement,

- condamné M. [O] [D] aux dépens de l'instance, dont le commandement de payer,

- condamné M. [O] [D] à verser aux époux [X], une somme de 500 eurosau tire de l'article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [O] [D] et Mme [V] [J] épouse [D] dans leurs dernières conclusions en date du 11 juillet 2024, demandent à la cour au des articles 478, 1240 et 1241 du code civil, de :

à titre principal,

- infirmer l'ordonnance du 3 mai 2024 dans toutes ses dispositions,

et statuant de nouveau,

- débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes et prétentions,

- faire droit à toutes les demandes de M. et Mme [D],

- dire que le contrat de bail est toujours valable à l'égard de Mme [B], et l'ordonnance rendue ne lui est pas opposable,

- déclarer les demandes des époux [X], injustes et mal fondées à l'égard de Mme [B] épouse [D],

- mettre fin à la procédure d'expulsion,

- dire que Mme [V] [J] épouse [D], continuera d'occuper le logement loué,

- constater que le commandement de quitter les lieux, est abusif et sans objet,

à titre subsidiaire,

- accorder un délai de 24 mois à M. et Mme [D], pour le règlement de la dette locative et trouver un nouveau logement,

- accorder à M. et Mme [D] un échéancier de paiement pour apurer la dette, à raison de 200 euros par mois,

en tout état de cause,

- dispenser M. et Mme [D] du paiement de la condamnation de l'article 700 code de procédure civile en première instance et en appel, en raison de leur situation d'impécuniosité,

- condamner les intimés au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil combiné avec l'article 37 de la loi du 10 juillet 199, aux frais de justice tant en première instance et en appel.

Au soutien de leur demande d'infirmation du jugement, les époux [D] insistent sur les difficultés relatives à leur situation personnelle, le fait que M. [O] [D] a été en arrêt maladie pendant plusieurs mois, ainsi que la naissance prématurée de leur quatrième enfant. Ils soulignent s'être trouvés dans une situation très difficile, ce qui a causé un retard dans le règlement des loyers des premiers mois.

Ils indiquent avoir repris le paiement des loyers et attendre le versement d'une aide financière de la CAF.

À ce jour, ils exposent avoir retrouvé une situation plus stable, M. [D] ayant pu reprendre son travail et bénéficiant d'un salaire complet, ce qui leur permettrait d'apurer leur dette. Ils précisent avoir réglé les loyers de février et avril 2024

Les appelants soutiennent que :

- Mme [V] [J] épouse [D] n'ayant pas été destinataire du commandement de payer et de l'assignation, la procédure d'expulsion ne lui serait pas opposable,

- le commandement de payer est irrégulier, la CCAPEX n'ayant pas été régulièrement saisie du commandement et la saisine du préfet de la Haute-Garonne n'ayant pas été respectée en raison de sa tardiveté, l'information lui ayant été délivrée trois jours après l'assignation.

Les époux [D] mettent en avant leur bonne foi. Ils sollicitent des délais de paiement sur 24 mois en application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, visant également les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et L. 613-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Mme [C] [X] et M. [F] [X] dans leurs dernières conclusions en date du 26 juillet 2024, demandent à la cour au visa des articles 9-1, 24 I et V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

- déclarer Mme [C] [X] et M. [F] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 3 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

- déclarer que la procédure d'expulsion fondée sur l'ordonnance rendue le 3 mai 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse et initiée par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à M. [O] [D] et l'assignation aux fins de constat d'acquisition de ladite clause résolutoire signifiée à ce dernier le 25 août 2023 et notifiée au Préfet de la Haute-Garonne le 28 août suivant, est opposable à Mme [V] [J] épouse [D] conformément aux dispositions de l'article 9-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

- débouter M. et Mme [O] et [V] [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- juger que M. et Mme [O] et [V] [D] n'ont saisi la Cour d'aucune demande de sursis à expulsion sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution aux termes de leurs premières conclusions d'appelants, et déclarer en conséquence irrecevable toute demande postérieure formée à ce titre conformément aux dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [O] [D] aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [X] exposent que M. [D] n'a réglé aucun loyer entre le 1er avril 2023 et le 16 février 2024, ni soldé les causes du commandement de payer, ni repris le paiement des loyers avant l'audience en première instance.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, les époux [X] font valoir que :

- le commandement de payer qu'ils ont fait signifier au locataire et qui a été délivré antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, n'avait pas à être notifié à la CCAPEX au regard du montant de la dette,

- l'assignation a été notifiée au préfet de la Haute-Garonne dans les délais prévus par la loi,

- la procédure est opposable à Mme [D] en application de l'article 9-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans la mesure où bien qu'étant déjà marié, M. [D] a conclu le bail seul, sans révéler sa situation matrimoniale qui leur est restée inconnue et son épouse n'étant pas intervenue en première instance,

- l'obtention de délais n'est pas automatique et les appelants ne remplissent pas les conditions pour en bénéficier, à défaut de reprise régulière du paiement des loyers et leur dette locative s'étant aggravée pour s'élever à la somme de 5 793,64 euros, selon un décompte arrêté au mois de juillet 2024,

- les époux [D] ne justifient pas de leurs revenus actuels, ni du fait que Mme [D] occuperait actuellement un emploi.

Les intimés s'opposent également à l'octroi de tout sursis pour quitter les lieux en indiquant que les appelants bénéficient de fait d'un tel sursis, en soulignant qu'une telle demande n'est pas formulée dans le dispositif de leurs écritures.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l'opposabilité de la procédure d'expulsion à Mme [V] [J] épouse [D]

Il résulte des dispositions de l'article 1751 du code civil que, quel que soit leur régime matrimonial, les époux sont présumés être co-titulaires du bail. Pour ce motif, chacun d'entre eux doit être rendu destinataire de tout acte influant sur le bail en cours tels qu'un commandement de payer ou une assignation en justice à peine d'inopposabilité de ces actes à l'époux qui n'en a pas été rendu destinataire.

Toutefois, selon l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Il en découle que des époux qui entendraient se prévaloir d'une co-titularité du bail sont tenus de porter à la connaissance du bailleur l'existence du conjoint dont l'identité n'est pas mentionnée au bail.

En l'espèce, il est établi que M. [O] [D] a signé seul le bail du 02 mars 2023, alors que l'extrait de livret de famille versé aux débats démontre que son mariage avec Mme [V] [B] a eu lieu le 20 février 2019. Il n'est en outre pas démontré, ni même allégué qu'il aurait porté l'existence de son épouse à la connaissance des bailleurs.

Le locataire n'a donc pas rempli son obligation d'information. Il s'ensuit que la procédure et l'ensemble des actes qu'elle comprend, doivent être déclarés opposables à l'appelante, Mme [V] [B] épouse [D].

2. Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré au locataire à la demande des bailleurs est en date du 16 juin 2023, de sorte que ces derniers font à bon droit valoir que la loi du 27 juillet 2023 n'est pas applicable à cet acte.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à cette loi prévoit que les bailleurs personnes physiques sont tenus de signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par l'intermédiaire du commissaire de justice qu'ils mandatent, tout acte portant commandement de payer des loyers et charges dont le montant est fixé par le représentant de l'État dans le département.

Par un arrêté du 6 juin 2016, le préfet de la Haute-Garonne a fixé ledit seuil à une situation d'impayé de plus de six mois ou à une dette locative équivalente à six fois le montant du loyer hors charge.

En l'espèce, par acte du 16 juin 2023 les époux [X] ont fait signifier à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 1 979,91 euros en principal, selon un décompte arrêté au 06 juin 2023. Le loyer mensuel hors charge étant fixé à 515,32 euros et le premier solde débiteur étant apparu le 10 mars 2023, le commandement de payer n'avait pas à être notifié à la CCAPEX.

Les dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 imposent une notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience dans leur version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et au moins six semaines dans leur version issue de cette loi.

Selon l'accusé de réception électronique produit par les intimés, l'assignation signifiée à M. [D] le 25 août 2023 a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne le 28 août 2023, la première audience pour laquelle cet acte a été délivré étant fixée au 15 décembre 2023. La dénonciation au préfet ne présentait dès lors aucun caractère tardif.

Par conséquent, la clause résolutoire est réputée avoir joué et c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail. La décision doit être confirmée de ce chef et de ses suites.

3. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En vertu de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article et si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, les bailleurs produisent un décompte arrêté au 08 juillet 2024 dont il ressort qu'à cette date, le montant de la dette locative s'élevait à la somme de 5 793,64 euros. Le détail de ce décompte fait apparaître qu'en dehors des virements opérés par la CAF et de quatre virements effectués par les locataires entre février et mai 2024, le paiement des loyers courants n'a pas été repris de manière régulière.

Les appelants, sur lesquels pèse la charge de la preuve du paiement, ne justifient d'aucun paiement entre l'ordonnance entreprise et l'audience devant la cour. Ils ne sauraient donc prétendre au bénéfice des dispositions sus-visées.

Selon l'article 1343-5 (anciennement codifié 1244-1) du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. et Mme [D] exposent des difficultés financières suite à un arrêt de travail concernant M. [O] [D], qui ne produit aucun élément à ce sujet et à la naissance prématurée de leur dernier enfant. La cour observe que leur avis d'imposition 2023 pour l'année 2022 fait état d'un revenu total de 19 000 euros, que le bulletin de salaire de décembre 2023 de M. [D] mentionne qu'il a perçu un salaire annuel net de 11 680 euros pour son emploi d'adjoint technique territorial de Toulouse Métropole et que toutes prestations sociales et familiales confondues, le couple percevait 1 371 euros par mois de la CAF avant la naissance du quatrième enfant.

Les époux [D], qui ne justifient pas de leurs revenus actualisés, affirment sans le démontrer que leurs revenus ont à nouveau augmenté et qu'ils sont en mesure de solder la dette dans un délai de 24 mois. La cour observe que leur proposition de verser 200 euros par mois n'est pas de nature à éteindre la dette.

Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement qui ne peut pas plus prospérer à hauteur d'appel. La décision sera également confirmée de ce chef.

Les dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et L. 613-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation n'ont pas trait aux délais de paiement et la cour n'est pas saisie d'une demande de sursis non visée au dispositif des écritures des appelants comme le soulignent à juste titre les intimés.

5. Sur les mesures accessoires

Les époux [D], qui perdent le procès en appel, en supporteront les dépens in solidum.

Il serait inéquitable de laisser aux époux [X] la charge des frais qu'ils ont exposés en appel et M. [D] sera condamné à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS