TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/10053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/10053
N° Portalis DB3S-W-B7I-2EGP

Minute : 504/25

S.C.I. VALOMAR
Représentant : Me Vanessa REMY, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

Monsieur [P] [D]
Madame [K] [X]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Vanessa REMY
Copie délivrée à :
M. [D]
MME [X]
Le 7 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. VALOMAR, demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Vanessa REMY, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 4]
Non comparante

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 juillet 2021, la SCI Valomar a consenti à Mme [K] [X] et M. [P] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1200 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1200 euros.

Le 27 juin 2024, la SCI Valomar a fait délivrer à Mme [K] [X] et M. [P] [D] un commandement de payer la somme en principal de 4500€ échéance de juin 2024 incluse, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, la SCI Valomar a fait citer Mme [K] [X] et M. [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :
o à titre principal, de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations locatives,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 6900€ au titre de la dette locative arrêtée au 5 août 2024 échéance d'août 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux,
o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
o de juger qu'il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire de droit.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 16 décembre 2024, la SCI Valomar, représentée par son gérant, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 700€ échéance de décembre 2024 incluse. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales.

Mme [K] [X] et M. [P] [D], comparants, ont indiqué avoir stoppé le règlement des loyers à compter de la réception du congé délivré par la bailleresse. Ils ont également fait état de désordres dans le logement relatif au chauffe-eau, à la présence de souris, à la présence d'humidité.

Le diagnostic social et financier reçu par la juridiction a fait l'objet d'une lecture à l'audience et mentionne que le travailleur social s'est rendu au domicile des défendeurs, que ce dernier constate de suite un logement dégradé par l'humidité et une pièce principale, à savoir un salon avec cuisine ouverte en sous-sol sans fenêtre, ni VMC. Le couple lui fait part de la présence de souris et le travailleur social constate les résonnances des bruits du garage qui jouxte la maison. Il constate également la présence d'une caméra du garage tournée vers les fenêtres de la maison. Il constate également une salle de bain très dégradée par l'humidité, la VMC semblant être en panne. La famille lui explique que le chauffe-eau ne fonctionne pas correctement depuis plusieurs années. Les défendeurs sont invités à solliciter le service hygiène et sécurité de leur commune pour qu'un passage soit organisé en urgence. M. [D] indique avoir sollicité le propriétaire à de multiples reprises, sans qu'il n'intervienne. Il explique que depuis qu'il le sollicite, ce dernier est devenu harcelant et lui fait vivre un enfer (observés depuis le garage, tapage diurne, boite aux lettres devenue inaccessible). M. [D] indique être prêt à reprendre le paiement du loyer si le bailleur fait le nécessaire pour que sa famille puisse jouir paisiblement du logement.

L'affaire a été renvoyée aux fins de mise en état.

A l'audience du 17 février 2025, la SCI Valomar, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 14 100€ terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant et ne lui ont adressé aucune pièce relative aux désordres invoqués lors de la première audience.

Les nouvelles demandes figurant dans les conclusions visées à l'audience ne seront pas reprises, dans la mesure où il est justifié que la lettre recommandée les contenant est toujours à disposition des défendeurs en point de retrait au jour de l'audience.

Mme [K] [X] et M. [P] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à cette dernière audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 27 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Valomar justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le contrat conclu le 2 juillet 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024, pour la somme en principal de 4500 euros échéance de juin 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

A compter du 28 août 2024, les défendeurs sont devenus occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il leur appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Mme [K] [X] et M. [P] [D] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [K] [X] et M. [P] [D] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 28 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La clause de solidarité contenue dans le bail ne s'étend pas aux indemnités d'occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum.

La SCI Valomar produit un décompte indiquant que Mme [K] [X] et M. [P] [D] restent devoir la somme de 11 700€ terme du mois de décembre 2024 inclus. Cette somme n'a pas été contestée lors de l'audience du 16 décembre 2024.

Mme [K] [X] et M. [P] [D] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 11 700 € à valoir sur la dette locative, terme du mois de décembre 2024 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 6900 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu'à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [X] et M. [P] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI Valomar, Mme [K] [X] et M. [P] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,