TJ 93008, 21 mai 2025, RG 24/04705

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04705 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGKX
N° de MINUTE : 25/00715

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE OFFENBACH - [Adresse 2], représenté par son syndic, ATM & GAILLARD
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEUR

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Madame [S] [J].
[Adresse 11]
[Adresse 7]
[Localité 9]
dispensée de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [E] [J], décédée le 23 août 2022, était propriétaire des lots n°224, 267 et 752 de la résidence Offenbach sise [Adresse 1], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 12] (93).

Faute de manifestation de tout héritier, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J] aux termes d'une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 03 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Offenbach sise [Adresse 3] [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, a fait assigner La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J], aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J] au paiement des sommes suivantes :
- 23.150,61 €, de charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.
- 2.000 € de dommages et intérêts
- 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Ordonner la capitalisation des intérêts,
Condamner la même en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la succession de Madame [S] [E] [J], qui était de son vivant propriétaire de lots au sein de la résidence et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J], au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [J] s'est constituée. Par mémoire du 03 décembre 2024, elle a demandé au tribunal de céans de :
statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024 pour 21.998,95 euros, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, s'en rapportant à la justice sur ce point,débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total s'élevant à 1.151,66 euros,le débouter encore de sa demande de paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéas 1er et 3 du code civil,le débouter également de sa demande de paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,le débouter aussi de sa demande de capitalisation des intérêts annuels échus,le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens,statuer ce que de droit s'agissant de l'exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne s'y opposant pas,dire qu'en tout état de cause, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu'à concurrence de ses actifs successoraux.
Au soutien de ses prétentions, la DNID fait valoir que sur la somme de 23.150,61 euros, seule la somme de 21.998,95 euros se rapporte aux appels de charges et travaux, le reste de ce montant, soit la somme de 1.151,66 euros, correspondant à des frais de procédure et de contentieux. Elle relève que de tels frais ne peuvent être mis à la charge de la succession de Madame [J] que s'ils constituent des frais nécessaires et qu'ils sont justifiés. Elle considère que c'est à tort qu'il est réclamé le montant de 40 euros au titre de frais de relance du 18 mai 2023, faute de justifier de ladite relance en procédure. Elle soutient que la somme totale de 1.056 euros correspondant à des honoraires d'avocat entre quant à elle dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile et ne peut donc être réclamée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les frais de 55,66 euros d'assignation relevant quant à eux des dépens, elle considère que la demande formée à ce titre doit également être rejetée. Sur la somme de 21.998,95 euros due au titre des charges et appels de fonds travaux, elle s'en rapporte à la justice quant à son bien fondée.

La DNID sollicite que la règle édictée par l'article 1343-2 du code civil relatif à la capitalisation des intérêts soit écartée, le syndicat des copropriétaires ayant sollicité la désignation d'un curateur à la succession de Madame [J] près d'un an et demi après son décès. Elle en déduit que le retard dans la liquidation de la dette est imputable au syndicat. Elle estime en outre que la demande de dommages et intérêts n'est pas justifiée, aucun comportement fautif ni intention malicieuse ne pouvant lui être reproché et l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement n'étant pas démontrée.

Il est également demandé par la DNID le rejet de la prétention du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles, ce dernier l'ayant assigné deux mois après avoir obtenu sa désignation et ce, sans mise en demeure préalable. Faute de pouvoir disposer du délai nécessaire pour mettre en œuvre sa mission, la DNID considère qu'il serait inéquitable de mettre à la charge de la succession de Madame [J] les frais exposés par le demandeur à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens et ce, d'autant qu'il ne justifie pas de ceux-ci. La DNID sollicite sur ce même fondement que les dépens ne soient pas mis à la charge de la succession de Madame [J].

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2024 et fixée à l'audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [E] [J] ;
- l'ordonnance de désignation de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [J] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2021, 21 juin 2022, 31 janvier 2023, 29 janvier 2024, 10 juin 2024 et 30 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois,il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 1.151,66 euros, se décomposant comme suit :
frais de relance du 18 mai 2023 de 40 euros,frais de mise en demeure LEMAISTRE.B du 1er décembre 2023 de 96 euros,provision sur honoraires LEMAISTRE.B du 15 mars 2024 de 600 euros,provision nomination domaines LEMAISTRE.B du 15 mars 2024 de 360 euros,frais d'assignation du 05 août 2024 de 55,66 euros.
En l'espèce, la succession de Madame [S] [J] est donc redevable au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, de la somme de 21.998,95 euros, ce qui n'est pas contesté par la DNID.

Ainsi, il convient de condamner La Direction Nationale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J], à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 21.998,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d'une mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.151,66 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la sucession de Madame [J] des frais de recouvrement exposés. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, la DNID n'ayant été destinataire d'aucune mise en demeure et n'ayant pas été mise en mesure de pouvoir analyser la situation financière de la succession de Madame [J] au regard du délai de deux mois écoulé entre sa désignation ès qualités de curateur à succession vacante et son assignation dans le cadre de la présente procédure, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, La Direction Nationale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [E] [J], sera condamnée aux entiers dépens.

Au regard des circonstances de l'espèce et en l'absence de toute justification par le syndicat des copropriétaires des frais engagés dans le cadre de la présente instance qui n'entrent pas dans les dépens, ce dernier sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,