TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 25/01110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 25/01110
N° Portalis DB3S-W-B7J-2TVJ

Minute : 507/25

Monsieur [R] [L]
Madame [O] [G] épouse [L]
Représentant : Me Katia DA COSTA, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : B0840

C/

Madame [U] [D] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DA COSTA Katia
Copie délivrée à :
MME [D] [Z]
Le 7 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [G] épouse [L], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE:

Madame [U] [D] [Z], demeurant [Adresse 3]
Non comparante
D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 7 et 9 mars 2023, modifié par avenant le 18 mars 2023, M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L] ont consenti à Mme [U] [D] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 800 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 150 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros.

Le 3 juillet 2024, M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L] ont fait délivrer à Mme [U] [D] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 5803,94€ arrêtée à la date du 12 juin 2024 et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 décembre 2024, M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L] ont fait citer Mme [U] [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :
o à titre principal, de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance, à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers,
o à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses obligations,
o de rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l'exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
o de la condamner au paiement de la somme de 9115,84€ au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5803,94 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
o de la condamner à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, taxes d'ordures ménagères et cotisations d'assurance jusqu'alors pratiqués entre les parties et jusqu'à complète libération des lieux,
o de la condamner à leur verser la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de leurs prétentions, les demandeurs ont exposé que la défenderesse n'a ni soldé les causes du commandement de payer ni justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans les délais impartis, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 17 février 2025, M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 184,37€ arrêtée à la date du 14 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'a pas produit de justificatif d'assurance contre les risques locatifs.

Mme [U] [D] [Z], citée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 17 février 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 mars 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de production d'un justificatif d'assurance contre les risques locatifs. Un commandement de payer et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 5803,94 euros arrêtée au 12 juin 2024, au titre de l'arriéré locatif.

La défenderesse n'a justifié ni être assurée au titre des risques locatifs à l'époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 août 2024.

A compter du 4 août 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Mme [U] [D] [Z] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour con-traindre Mme [U] [D] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [U] [D] [Z] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 4 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L] produisent un décompte indiquant que Mme [U] [D] [Z] reste devoir la somme de 9115,84 € arrêtée à la date du 4 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Mme [U] [D] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 9115,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4806,94 euros et à compter du 20 décembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [R] [L] et Mme [O] [G] épouse [L], Mme [U] [D] [Z] sera condamnée à leur verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,