TJ 93008, 21 mai 2025, RG 24/02064

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/02064 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN6T
N° de MINUTE : 25/00723

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet EMMANUEL TOUATI.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

Madame [H] [T] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Pacome BAGUET de la SELEURL BTD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [T] [Y] est propriétaire des lots n°42 et 50 de l'immeuble sis [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, a fait assigner Madame [H] [T] [Y] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 08 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

- REJETER l’ensemble des moyens, arguments et prétentions adverses ;

En conséquence,

- CONDAMNER Madame [H] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 17.292,38 euros au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires, à la date du 27 février 2024 décomposée comme suit (pièce n°4 et 15) :
Mise en demeure et relance du syndic : 132 euros
Inscription d’hypothèque : 180 euros
Frais d’huissier Assignation : 55,20 euros
Honoraires de suivi contentieux du syndic : 1.080 euros
Charges en principal : 15.845,18 euros

- CONDAMNER Madame [H] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 186 euros au titre des frais nécessaires, pour la mise en demeure préalable,

- DECLARER que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à Madame [H] [Y] le 11 octobre 2023 ;

- CONDAMNER Madame [H] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- CONDAMNER Madame [H] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Madame [H] [Y] aux entiers dépens d’instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat ;

- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [H] [T] [Y], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste l'existence d'une prescription à l'égard des sommes dues au titre de la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2019, le montant des charges impayées dont le recouvrement est sollicité étant inférieur au montant des sommes inscrites au crédit du compte de Madame [Y] au cours des cinq années précédant l'introduction de la présente action. Il soutient également que la défenderesse a bien bénéficié de la vente de la loge de la gardienne au regard de la somme de 2.426,89 euros correspondant à sa quote-part de la vente inscrite au crédit de son compte le 07 septembre 2021. Il rappelle qu'au coût des travaux, à juste titre évalué par Madame [Y] à la somme de 76.920 euros, il convient d'ajouter les honoraires de l'architecte, l'assurance dommage ouvrage ainsi que les honoraires du syndic mais rappelle qu'en tout état de cause, les charges relatives à ces travaux ayant été annulées, l'erreur commise par la défenderesse sur ce point est sans effet. Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [H] [T] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Enfin, le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande de délais de paiement de la défenderesse, considérant avoir tenté à plusieurs reprises de lui permettre d'échelonner ses paiements, ce qui a échoué en raison de son impécuniosité.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [H] [T] [Y] a constitué avocat. Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 04 juin 2024, elle a demandé au tribunal de céans de :

RECEVOIR Madame [Y] en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée.

Et ce faisant,

A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes à l’encontre de Madame [Y] dans son assignation en date du 14 février 2024 à savoir la voir condamnée à :
- Payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.
- Payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 700.
- Aux entiers dépens.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande à l’encontre de Madame [Y] dans son assignation en date du 14 février 2024 à la voir condamnée à lui payer la somme de 19.902,99 € et limiter l’impayé à la somme de 15.376,35 €.

A titre subsidiaire,

ACCORDER des délais de grâce à Madame [Y], dans l’éventualité où le Tribunal estimerait que des sommes sont dues au Syndicat des Copropriétaire, afin de rembourser lesdites sommes sur une période de vingt-quatre mois.

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à Madame [Y] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pacôme Baguet en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELER qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Madame [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais liés à la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] fait valoir qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, seuls les appels de fonds effectués à compter du 14 février 2019 sont exigibles, les sommes dues au titre des appels antérieurs étant prescrites. Il convient en conséquence selon elle d'écarter les appels des 3e et 4e trimestres 2018 ainsi que du 1er trimestre 2019. Elle considère qu'il y a également lieu de déclarer prescrites les demandes au titre des frais de mises en demeure des 27 novembre 2018 et 17 décembre 2018 ainsi que l'appel “report lot n°42 échéance du 31/07/2018”. Madame [Y] conteste également la somme réclamée au titre des charges de copropriété au motif que celle-ci ne comporte pas la déduction de sa quote-part de 2.426,89 euros au titre de la vente de la loge. Elle en déduit dès lors que seule la somme de 15.376,35 euros peut valablement lui être réclamée. Elle soutient de surcroît que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts, considérant que ce dernier ne justifie pas de l'existence d'un préjudice financier pour la copropriété découlant du non-paiement des charges. A titre subsidiaire, Madame [Y] sollicite des délais de paiement, faisant état de la découverte peu de temps après l'acquisition de ses lots de problèmes structurels au sein de la copropriété, nécessitant des travaux de remise en état qui ont été à tort évalués par le syndic à la somme de 101.836,11 euros à son égard, ce qui l'a empêché de pouvoir se voir accorder un prêt par sa banque. Elle fait état de la fragilité de sa situation financière, ne lui ayant pas permis de faire face aux sommes réclamées, et sollicite la mise en oeuvre d'un paiement échelonné sur 24 mois, de nature à lui permettre d'apurer sa dette.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2024 et fixée à l'audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [H] [T] [Y];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2018, 23 octobre 2019, 30 septembre 2020, 26 juillet 2021, 15 mars 2022 et 12 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 12 octobre 2023 au 11 avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l'espèce, Madame [Y] sollicite que soit écartée la somme totale de 2099,75 euros portant sur des appels de fonds antérieurs au 14 février 2019, considérant que ces derniers sont prescrits. Cette demande, qui constitue un fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile, relève de la seule compétence du juge de la mise en état et ce, en application des dispositions de l'article 789 dudit code de procédure civile. Le juge de la mise en état disposant d'une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n'est pas valablement saisi de ce moyen.

En revanche, contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires développe dans ses dernières écritures, le dernier relevé de compte versé en procédure en pièce n°15 ne permet pas d'établir que la quote-part de Madame [Y] au titre de la vente de la loge de la gardienne a été déduite de la somme de 100.301,14 euros entrée en comptabilité le 07 septembre 2021 sous l’appellation « 3 Contrats AMO et Multicritère AUF J ». Le total des sommes appelées le 07 septembre 2021 au titre des travaux a en effet représenté 102.077,63 euros selon les explications du syndicat des copropriétaires (241,53 euros de déplacement de compteur électrique + 76.920,20 euros de travaux structure Bat B + 7.370,16 euros d'honoraires architecte + 1.507,53 euros d'honoraires de gestion financière + 831,31 euros de police dommage ouvrage + 15.206,90 euros de travaux privatifs d'intérêt collectif). La déduction de la somme de 2.426,89 euros, quote-part de Madame [Y] dans la vente de la loge, devrait donc conduire à retenir la somme de 99.650,74 euros. Dès lors, faute de pouvoir déterminer à quelles sommes correspond réellement le montant de 100.301,14 euros entré en comptabilité le 07 septembre 2021 sous l’appellation « 3 Contrats AMO et Multicritère AUF J », il convient de prendre en compte au crédit du compte de Madame [Y] la somme de 2.426,89 euros au titre de sa quote-part de la vente de la loge de la gardienne ; dont rien, au demeurant, ne justifie une potentielle déduction d'une somme due au titre de travaux, s'agissant de mouvements comptables sans rapport entre eux, l'un portant sur la vente d'un bien tandis que les autres portent sur la réalisation de travaux.

De même, il convient de déduire de la demande du syndicat des copropriétaires les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l'espèce la somme de 1.602 euros se décomposant comme suit :
- frais de mise en demeure du 27 novembre 2018 de 66 euros,
- frais de « lettre avocat » du 17 décembre 2018 de 144 euros,
- frais de mise en demeure du 25 juillet 2019 de 66 euros,
- frais de mise en demeure du 25 novembre 2019 de 66 euros,
- frais de suivi de recouvrement du 30 juin 2021 de 360 euros,
- frais de suivi de recouvrement du 31 décembre 2021 de 360 euros,
- frais de suivi de recouvrement du 21 décembre 2022 de 360 euros,
- frais de constitution d'hypothèque du 28 novembre 2023 de 180 euros.

A l'inverse, il est nécessaire d'ôter des sommes portées au crédit du compte de Madame [Y] le montant de l'annulation des frais de mise en demeure du 09 mars 2020 à hauteur de 132 euros ainsi que celui relatif à l'annulation des frais de suivi de recouvrement du 27 février 2024 à hauteur de 360 euros.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux, selon décompte arrêté au 27 février 2024, a donc été de 117.358,59 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 103.603,10 euros.

Dès lors, Madame [Y] est en principe redevable au 27 février 2024 de la somme de 13.755,49 euros au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux. Cependant, la défenderesse se reconnaissant redevable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 15.376,35 euros au titre de cette période, elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Ainsi, il convient de condamner Madame [H] [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.376,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 30 octobre 2023, date de la notification de la mise en demeure du 11 octobre 2023 à Madame [H] [T] [Y], sur la somme de 15.020,07 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il n'est sollicité, au titre des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, que la somme de 186 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa prétention sur la “mise en demeure préalable”, soit la mise en demeure du 11 octobre 2023. Or, les frais de mise en demeure par avocat correspondent aux honoraires d'avocats et entrent en conséquence dans les frais irrépétibles. Il ne peut dès lors être fait droit à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Madame [H] [T] [Y] n'a effectué aucun règlement de ses charges de copropriété depuis le 10 avril 2018 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [H] [T] [Y] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [H] [T] [Y], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Le tribunal ayant fait droit partiellement aux demandes principales de Madame [Y], il n'y a pas lieu d'examiner la demande d'octroi de délais de paiement qu'elle a formée à titre subsidiaire (Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 3, 12 décembre 2019 – n°18/05749).

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [T] [Y] sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que de dispense de participation à la dépense commune.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,