TJ 93008, 21 mai 2025, RG 24/08835

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/08835 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW5J
N° de MINUTE : 25/00718

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [V] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [V] [P] est propriétaire des lots n°32 et 65 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, a fait assigner Monsieur [P] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic :
- la somme de 15 759,19 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 6 août 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mai 2022, date de première mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 270 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 3 mai 2022, date de première mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [F] [P] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [V] [P], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [V] [P] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [V] [P] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l'audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [V] [P];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2021, 27 juin 2022 et 28 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 28 juin 2023 au 27 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que les demandes sont formées à l'égard des lots n°32 et 65 alors que tant la matrice cadastrale que les appels de fonds démontrent que Monsieur [P] est en réalité propriétaire des lots n°32 et 105. Il convient dès lors de considérer que la mention « n°65 » au sein de l'assignation délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires constitue une simple erreur matérielle portant sur la numérotation du second lot de Monsieur [P].

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 10 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, a été de 40.509,19 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 24.750 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.759,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la mise en demeure du 03 mai 2022 à compter de laquelle il sollicite de faire partir les intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 270 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

L'acte notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 05 novembre 2021 à Monsieur [P] est en effet qualifié de relance et non de mise en demeure par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses écritures. Il en est de même de l'acte notifié le 04 juin 2024 et dont il est justifié en procédure.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie en procédure ni de la mise en demeure du 24 mai 2023, qui relève au demeurant des frais irrépétibles et non des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci ayant été effectuée par un avocat, ni de la mise en demeure du 08 mars 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés dans le cadre de la précédente procédure et sera en conséquence débouté de sa demande au titre desdits frais.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il y a en effet lieu de rappeler que l'existence de condamnations pour défaut de paiement des charges de copropriété et l'absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018) et ce, d'autant que la condamnation de Monsieur [P] par le tribunal judiciaire de Bobigny le 05 février 2024 portait sur d'autres biens immobiliers que ceux objets de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [V] [P] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,