TJ 75056, 20 mai 2025, RG 23/11235

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à
Me Pasquier,
Me Pireddu,
le :
+1 copie dossier

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5ème chambre
1ère section

N° RG 23/11235
N° Portalis 352J-W-B7H-C2OTQ

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :
05 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 20 Mai 2025
DEMANDERESSE

Madame [N] [G] épouse [W], née le 8 juin, 1960 à [Localité 4], de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Lisa Pasquier, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #C0813

DÉFENDERESSE

La société PITCH IMMO (anciennement dénommée PITCH PROMOTION SNC), société en nom collectif au capital de 75.000.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 422 989 715,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],

représentée par Maître Alain Pireddu, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1014

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente,

assisté de Monsieur [T] [R], Greffier stagiaire,

Jugement du 20 Mai 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 23/11235 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OTQ

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Castagnet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2015, Madame [N] [G] a signé avec la société PITCH PROMOTION un contrat de réservation en vue de l’achat, en état futur d’achèvement, d’un appartement au prix de 950.000 euros TTC, livrable au 3ème trimestre 2017.

La société PITCH PROMOTION, devenue PITCH IMMO, a annoncé en décembre 2015 un premier report de la livraison au premier trimestre 2018, avec signature de l’acte notarié fin janvier/mi-février 2016.

Le contrat contenait des conditions suspensives relatives, pour le réservant, à l’obtention d’un prêt, et pour le réservataire, à la production d’une garantie d’achèvement, d’un permis de construire modificatif, et de l’acquisition du terrain assiette de l’opération, au plus tard le 10 décembre 2015.

Une offre de prêt a été émise le 26 août 2015 pour un montant en capital de 332.052,89 euros.

En raison du retard, un nouveau prêt aurait été contracté en février 2017, mais l’offre n’est pas produite.

Un premier protocole d’accord a été signé le 7 juillet 2017 prévoyant, à titre de dédommagement du préjudice de Madame [G] résultant du report de la date de signature de l’acte authentique et de la livraison de l’ouvrage, la prise en charge par le réservataire de diverses prestations incombant normalement au réservant pour un montant de 36.701,31 euros. Le protocole prévoyait toujours une livraison au plus tard le 31 décembre 2018.

Selon les termes du protocole, Madame [G] renonçait à toute action pour le retard de livraison jusqu’au 31 décembre 2018.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 13 octobre 2017, le vendeur s’obligeant à achever l’immeuble au plus tard le 31 mars 2019.

Une première livraison était prévue pour le 24 septembre 2019, mais à cette date les travaux n’étaient pas réellement achevés et Madame a en outre reproché à la société PITCH IMMO de n’avoir pas réalisé les mesures préparatoires à l’installation de la climatisation comme indiqué dans le protocole.

Le 10 janvier 2020, Madame [G] a refusé une nouvelle livraison considérant que les travaux n’étaient toujours pas achevés.

Un second protocole a été signé le 6 février 2020 prévoyant à titre de dédommagement supplémentaire :
- la vente de l’emplacement de stationnement n°338 pour un prix de vente de 2.000 euros TTC, les frais de notaire liés à cette vente étant supportés par le vendeur ;
- l’installation au droit des places de stationnement n°1094 et n°1095 de deux portes basculantes, à l’ouverture manuelle, ainsi que la pose d’une séparation avec les places 1099 à 1103 ;
- le versement d’une somme forfaitaire de 2.000 euros.

La livraison est finalement intervenue le 7 février 2020.

Madame [G] s’est ensuite plainte d’une malfaçon apparue après la livraison concernant le plafonnier de la cuisine qui a entraîné la chute d’un lustre qui a endommagé le plan de travail en granit situé en dessous.

Faute de réalisation des travaux de boxage prévus par le second protocole du 6 février 2020 et de remplacement du plan de travail endommagé, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, Madame [N] [G] épouse [W] a fait assigner la SNC PITCH IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’indemnisation de ses différents postes de préjudice.

Par conclusions du 26 avril 2024, puis du 26 juin 2024, le conseil de la société PITCH IMMO a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir.

Par message du 3 septembre 2024, le juge de la mise en état a informé les parties de sa décision, en application de l’article 789 dans sa rédaction issue du décret du 3 juillet 2024, de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, Madame [G] demande au tribunal de :

A titre principal :
- La dire et juger recevable en ses demandes et débouter la société PITCH IMMO de sa fin de non-recevoir ;
- Condamner la société PITCH IMMO au paiement de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait du premier retard avant la signature de l’acte authentique de vente ;
- La condamner au paiement de la somme de 1.798, 12 euros correspondant aux frais de remplacement des câbles d’alimentation de la climatisation ;
- Dire et juger nul le protocole signé entre les parties le 6 février 2020, ou en toute hypothèse n’ayant jamais reçu exécution ;
- Condamner en conséquence la société PITCH IMMO au paiement de la somme de 90.248 euros au titre des pénalités de retard dans la livraison du bien ;

A titre subsidiaire, et compte tenu de l’absence du respect de ses obligations par la société PITCH IMMO :
- Condamner en conséquence la société PITCH IMMO au paiement de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait du premier retard avant la signature de l’acte authentique de vente ;
- La condamner au paiement de la somme de 1.798,12 euros correspondant aux frais de remplacement des câbles d’alimentation de la climatisation ;
- Condamner la société PITCH IMMO à réaliser directement ou par l’intermédiaire du professionnel de son choix, les travaux de boxage, sous une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
- Dire et juger que les travaux à intervenir consisteront à l’installation au droit des places 1094 et 1095 de deux portes basculantes électrifiées, conformément au devis produit au débat ;
- Subsidiairement, si le tribunal décidait de ne pas ordonner à la société défenderesse la réalisation des travaux, condamner la société PITCH IMMO au paiement de la somme de 19.268,73 euros au titre du coût des travaux et de la maîtrise de l’ouvrage (fixée à 2.000 euros) ;
En toute hypothèse :
- Condamner la société PITCH IMMO à réaliser directement ou par l’intermédiaire du professionnel de son choix, le remplacement du plan de travail en granit abîmé par la chute du lustre sous une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
- Dire et juger que les travaux à intervenir consisteront à la dépose du plan abîmé, la fourniture et la pose d’un nouveau plan et conformément au devis produit au débat ;
- Subsidiairement, si le tribunal décidait de ne pas ordonner à la société défenderesse la réalisation des travaux, condamner la société PITCH IMMO au paiement de la somme de 3.880 euros au titre du coût des travaux et de la maîtrise de l’ouvrage (sic) ;
- Condamner la société PITCH IMMO à lui payer une somme de 179,99 euros correspondant au coût du lustre brisé ;
- La condamner à verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de la résistance abusive dont a fait preuve la défenderesse, depuis la signature de l’acte authentique ;
- La condamner à verser, chacune (sic), la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande de suspension.

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] expose pour l’essentiel les moyens suivants :

Elle expose en premier lieu que les retards successifs et injustifiés qui ont abouti à une livraison le 7 février 2020 au lieu du 3ème trimestre 2017 comme initialement prévu lui a occasionné divers préjudices :
- la nécessité de contracter un second prêt le premier n’ayant jamais été décaissé en raison de ce retard ;
- l’immobilisation au profit du promoteur depuis mars 2015 de la somme de 47.500 euros payée au titre du dépôt de garantie ;
- un préjudice moral qu’elle évalue à 30.000 euros.

A la société PITCH IMMO qui lui oppose une fin de non-recevoir tirée de la signature du premier protocole d’accord du 7 juillet 2017, elle réplique que la société PITCH IMMO ne lui a pas donné les bonnes informations puisqu’il ne lui a pas été indiqué les parcelles qui devaient être acquises, ni qu’une procédure était en cours, que les indemnités d’expropriation n’étaient pas fixées, et que des occupants refusaient de quitter les lieux.

Elle reproche à la société PITCH IMMO d’avoir volontairement manqué de transparence, dans le but de laisser espérer aux réservataires une issue proche.

Elle estime que la signature d’un protocole transactionnel ne saurait priver une partie d’une action judiciaire en cas d’inexécution de ses obligations par une partie ou de déséquilibre.

Elle ajoute que le protocole annonçait une livraison au 31 décembre 2018 alors que le 13 octobre 2017 de l’acte notarié indiqué lui une livraison prévue au 31 mars 2019.

Elle considère donc que le protocole n’a pas été respecté et qu’elle est fondée à solliciter la réparation du préjudice subi à ce titre. Elle soutient au surplus que les “prises en charge” prévues par le protocole, soit n’ont pas été effectives, soit étaient déjà prévues lors du contrat de réservation (et ainsi ne constituaient pas une concession) et que les mesures conservatoires pour l’installation d’un système de climatisation n’ont pas été réalisées.

Elle conteste l’affirmation de la société PITCH IMMO selon laquelle cette dernière aurait respecté les obligations découlant de ce premier protocole d’accord. Elle s’estime donc fondée à réclamer la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice moral au titre du retard dans la régularisation de l’acte authentique, outre la somme de 1.798,12 euros au titre des frais engagés suite à la mauvaise réalisation des travaux préparatoires à l’installation de la climatisation.

En deuxième lieu, Madame [G] soulève la nullité du protocole du 6 février 2020 qui selon elle ne contenait pas de véritables concessions réciproque puisque au moment de sa signature le montant des pénalités de retard dû par la société PITCH IMMO s’élevait à la somme de 90.000 euros alors que l’accord pour un boxage et la prise en charge du coût d’un emplacement d’une valeur de 2.000 euros est sans commune mesure avec ce montant.

Il est en outre établi que le protocole d’accord n’a jamais reçu exécution puisque les travaux concernant le box n’ont pas été réalisés.

Elle fait par ailleurs valoir que si le protocole du 6 février 2020 n’était pas annulé, alors elle serait fondée à en exiger l’exécution (travaux de boxage). Elle soutient à ce sujet que l’impossibilité de réalisation de ces travaux mis en avant par la société PITCH IMMO n’a aucune réalité. Elle rappelle également que les deux places de parking étaient à destination d’une personne handicapée, la mère de Madame [G], puisque la demanderesse avait spécifiquement réservé dès l’origine un logement adapté aux handicapés. Selon elle, l’électrisation de la porte du box n’était en tout état de cause pas une hypothèse imprévue pour la société PITCH IMMO.

Selon elle, la société PITCH IMMO doit être condamnée à réaliser les travaux sous astreinte ou subsidiairement à lui payer la somme de 19 268,73 euros correspondant aux coûts desdits travaux.

En troisième lieu, elle rappelle qu’en toute hypothèse, la société PITCH IMMO doit assurer le remplacement du plan de travail en granit de la cuisine qui a été endommagé lors de la chute d’un lustre fixé à un système de plafonnier défectueux. Elle doit être condamnée à procéder au remplacement également sous astreinte ou à défaut à payer la somme de 3.880 euros.

En quatrième lieu, elle estime que la société PITCH IMMO a fait preuve d’une manifeste résistance abusive qui justifie l’allocation de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2025, la société PITCH IMMO (anciennement dénommée PITCH PROMOTION) demande au tribunal de :

A titre principal ;
- Déclarer Madame [N] [G]-[W] irrecevable en ses demandes au titre du préjudice subi du fait du retard de la signature de l’acte authentique de vente ;
- Déclarer Madame [N] [G]-[W] irrecevable en ses demandes au titre des “pénalités de retard” dans la livraison du bien ;
Subsidiairement :
- Débouter Madame [N] [G]-[W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause :
- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux dépens.

A l’appui, la société PITCH IMMO fait essentiellement valoir les moyens suivants :

En premier lieu, sur la fin de non-recevoir elle expose que la transaction du 7 juillet 2017 a un effet extinctif identique à celui attaché à la notion d’autorité de la chose jugée.

Elle explique que le motif développé par Madame [G] tenant au défaut d’information sur l’absence d’acquisition des terrains n’est pas pertinent puisque lors de la signature de la transaction du 7 juillet 2017 elle avait procédé à l’acquisition de la parcelle depuis plus d’un an, soit le 10 juin 2016, et qu’elle était libérée.

Elle ajoute que Madame [G] n’est pas fondée à se plaindre du report de la date de livraison du 31 décembre 2018 au 31 mars 2019 puisque la vente authentique conclue le 31 mars sans réserve alors que l’acquéreur est parfaitement informé fait novation.

Elle fait observer que dans la notice descriptive adjoint au contrat, si certains travaux sont “offerts” d’autres font l’objet de devis, et que ce sont ces travaux qui constituent la contrepartie mentionnée dans le protocole d’accord transactionnel et qui s’élève à la somme de 7.316,54 euros.

Elle conteste également que la contrepartie concernant le parquet était déjà incluse dans le contrat de réservation et soutient qu’il s’agit donc d’une contrepartie réelle.

De la même façon, elle conteste les allégations de la demanderesse s’agissant du système de climatisation et considère pour sa part que le protocole était parfaitement équilibré puisque les avantages consentis à Madame [G] s’élèvent à la somme de 35.501,31 euros.

Il s’en déduit selon elle, que le protocole doit produire ses effets et que la demande d’indemnisation au titre du retard dans la signature de l’acte authentique est donc irrecevable.

De la même façon, elle fait valoir que la demande de 90.248 euros au titre des pénalités de retard est irrecevable en raison de la transaction issue du protocole du 6 février 2020 qui contient une renonciation à agir.

En deuxième lieu, elle s’oppose aux demandes de Madame [G] en expliquant :

- Que les retards de l’opération sont totalement indépendants de sa volonté et résulte de circonstances totalement imprévisibles ;
- Qu’à la suite de ses protestations Madame [G] a obtenu des compensations à hauteur de 36.701,31 euros ;
- Que le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente mais un contrat sui generis ;
- Que le contrat de réservation contenait une condition suspensive relative à l’acquisition du terrain et que pour permettre la réalisation du projet la venderesse a dû conclure un protocole d’accord prévoyant une contrepartie élevée pour les propriétaires des parcelles concernées en précisant qu’elle n’était pas tenue et que si elle ne l’avait pas fait le projet aurait été purement et simplement abandonné plutôt que seulement retardé ;
- Que Madame [G] avait la possibilité de ne pas acquérir si les conditions prévues à l’occasion de la réservation n’étaient pas respectées ;
- Que le contrat de vente fait novation par rapport au contrat de réservation, et que Madame [G] était parfaitement informée lors de la signature de l’acte authentique que les délais prévus par le contrat de réservation ne pourraient pas être tenus ;
- Que le report de la date d’achèvement de l’ouvrage est la conséquence de faits qui échappent au contrôle de la société PITCH IMMO et que sa bonne foi ne peut donc pas être prise en défaut.

Elle fait valoir que la réclamation portant sur les pénalités de retard de Madame [G] est fondée sur l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation lequel s’inscrit dans la réglementation relative aux constructions de maisons individuelles avec fourniture de plans qui n’est pas applicable en l’espèce.

Elle rappelle en outre que Madame [G] a été invitée à prendre possession du bien le 10 janvier 2020 et qu’à cette date la construction était achevée au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’elle a refusé la livraison et aussi refusé de remettre au vendeur la somme de 42.500 euros dont elle était débitrice au titre de l’appel de fonds effectué lors de l’achèvement de l’ouvrage et cette somme étant payable à la livraison.

C’est la raison pour laquelle le second protocole du 6 février 2020 a été conclu pour prendre en compte le préjudice allégué par la demanderesse du fait de retard de livraison.

Elle ajoute que le retard invoqué par Madame [G] n’est pas celui qu’elle affirme puisque compte tenu des causes légitimes de report, la livraison contractuellement prévue était le 9 octobre 2020.

Elle détaille les causes légitimes de retard :
- les intempéries ;
- l’abandon de chantier par l’une des sociétés ;
- les difficultés avec GRDF ;
- les difficultés avec la société des eaux de Versailles et Saint-Cloud ;

Elle affirme avoir rempli son obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur, les 20 octobre 2017, 3 janvier 2019, le 8 mars 2019.

En troisième lieu, elle s’oppose également à la demande tendant à l’exécution des travaux prévus par la transaction du 6 février 2020.

Sur ce point, elle explique que le protocole d’accord prévoit, s’agissant des travaux de boxage, l’installation de deux portes manuelles alors que par décision de l’assemblée générale du syndicat des propriétaires du 14 juin 2021, il a été établi un cahier des charges pour les travaux de boxage prévoyant que la fermeture des box doit être assurée par “une porte électrique sectionnelle blanche série Europro évolution isolation renforcés double paroi 42 mm avec panneau en acier galvanisé”.

Contenu de cette décision du syndicat des copropriétaires, elle a réglé à Madame [G] la somme de 2.000 euros prévue au protocole à laquelle s’ajoute la valeur du parking de 15.000 euros, et elle considère que compte tenu de l’impossibilité d’installer les portes prévues elle n’a pas à financer le surcoût des travaux tels qu’exigés par la copropriété.

S’agissant de l’installation du lustre, la société PITCH IMMO fait observer que la pose du lustre a été effectuée par une entreprise qui est intervenue directement à la demande de Madame [G] et que dès lors, il ignore tout des conditions dans lesquelles la pose a été faite ainsi que des compétences de l’entreprise. Selon elle, des causes de la chute du lustre sont donc inconnues.

Elle précise que l’installation était prévue pour supporter un élément de 25 kg et que aucun autre incident n’a été constaté dans les autres lots dotés du même système.

Il s’en évince selon elle qu’il est manifeste que la pose du lustre n’a pas été réalisée dans les conditions conformes et qu’elle n’est donc redevable ni du coût du changement du plan de travail en granit ni de remplacement du lustre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du juge rapporteur du 31 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirées de la signature des protocoles d’accord des 7 juillet 2017 et du 6 février 2020

Selon l’article 2044 du code civil : “La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.”

En outre, aux termes de l’article 2052 : “la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet”.

Par ailleurs, la transaction étant un contrat, elle obéit aux dispositions générales du droit des contrats et notamment aux articles 1103 et 1104 du code civil selon lesquels, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

A) Sur le protocole d’accord du 7 juillet 2017

Le 7 juillet 2017, les parties ont signé un protocole d’accord rappelant les termes du contrat de réservation du 22 mars 2015 et notamment que l’offre de vente devait être faite au réservataire dans les 60 jours suivant la levée des conditions suspensives tenant, entre autres, à l’acquisition de l’assiette foncière de l’opération qui n’est finalement intervenue que le 10 juin 2016.

Le rappel des faits contenu dans le protocole suffit à rendre totalement inopérant l’argumentation de Madame [G] selon laquelle elle aurait été tenue dans l’ignorance des éléments importants de l’opération tenant à l’achat des terrains, puisque, précisément, le protocole a été signé postérieurement à l’acquisition de l’assiette foncière de l’opération, laquelle est expressément mentionnée.

Madame [G] ne peut, sans se départir de la bonne foi nécessaire à l’exécution de tout contrat, soutenir qu’elle n’était pas informée de la situation quand elle a signé la transaction du 7 juillet 2017.

Selon cette transaction, la société PITCH IMMO “a proposé de prendre à sa charge pour réparation des préjudices directs et indirects résultant du report de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition par le RÉSERVATAIRE et de la date de livraison, toutes causes confondues”, sous forme des obligations en nature suivantes :

- prise en charge de l’étude de faisabilité et prise en charge de mesures conservatoires pour l’installation ultérieure d’un système de climatisation, avec rappel que la pose de la climatisation demeurera à la charge de Madame [G] ;
- prise en charge du devis TMA pour un montant de 7.316,54 euros TTC ;
- prise en charge des travaux modificatifs supplémentaires à travaux à savoir :
° installation de prises RJ45 pour un montant de 2.527,20 euros TTC ;
° quatre prises de courant par chambre pour un montant de 1.488 euros TTC ;
° quatre spots sur la terrasse et deux sur le balcon avec deux prises de courant pour un montant total de 2.544 euros TTC ;
° modification de la configuration de l’appartement conformément au plan joint;
° mise en œuvre de vitrages translucides au droit des salles de bains et salle d’eau pour 120 euros TTC ;
° installation d’une porte à galandage et cloisonnement de la cuisine pour un montant de 1.020 euros TTC ;
° installation d’une prise de courant électrique incrustée au sol dans la cuisine pour 372 euros TTC ;
° équipement de miroir sur toutes les façades de placard pour un montant de 752,52 euros TTC ;
° surclassement du parquet en gamme trois pour un montant total de 10.000,95 euros TTC ;
° garde corps en verre SECURIT au premier étage pour un montant de 250 euros TTC ;

Le tout pour 36.701,31 euros.

C’est en vain que Madame [G] soutient que les travaux concernant l’installation des miroirs sur les portes de placard étaient déjà inclus dans le descriptif puisque, si ce poste est effectivement prévu dans la demande de travaux modificatifs (pièce 53 de la demanderesse ), il est indiqué en regard qu’un devis doit être établi. Ces travaux devaient donc être facturés en sus.

De même, c’est en inversant la charge de la preuve que Madame [G] soutient qu’il appartient au promoteur d’établir la réalité du surclassement de parquet en classe 3, étant observé que faute de production de la notice descriptive visée à l’acte authentique, Madame [G] ne prouve pas qu’un parquet de classe 3 était déjà inclus dans le prix. Il en est de même pour les luminaires de la terrasse pour lesquels, Madame [G] se contente de procéder par affirmation quant au fait que dès la réservation, les terrasses devaient être équipées de luminaires.

S’agissant des travaux préparatoires à l’installation de la climatisation selon le devis RAVELLI CLIMAT SERVICES du 13 février 2017 joint au protocole, s’il est établi qu’une première livraison n’a pu avoir lieu le 24 septembre 2019 faute d’avoir fait réaliser lesdits travaux, il n’est pas contesté que les travaux ont été réalisés avant la livraison du 10 janvier 2020 (selon le promoteur), ou du 7 février 2020 (selon Madame [G]).

La société PITCH IMMO a donc bien exécuté ses obligations telles que prévues par le protocole.

En outre, le rapport de la société CLIMAT BLEU du 17 juin 2024 et le devis du 9 octobre 2024 de 1.798,12 euros produits par la demanderesse n’évoquent pas de non-conformité aux règles de l’art, mais une non-conformité aux préconisations du constructeur en raison de câbles trop faibles pour la puissance des appareils installés, sans qu’il soit démontré que les câbles installés n’étaient pas conformes à la climatisation initialement prévue en juillet 2017 ou à une climatisation standard.

Il s’ensuit que Madame [G] n’est pas fondée à soutenir que la transaction du 7 juillet 20017 ne contenait pas des concessions réciproques, ni que la société PITCH IMMO n’aurait pas respecté ses engagements issus du protocole.

En contrepartie des engagements de la société PITCH IMMO, Madame [G] a “renoncé à toute action à l’encontre du VENDEUR fondée directement ou indirectement sur le report de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition par l’ACQUÉREUR et sur le report de la date de livraison le 31 décembre 2018, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison définie à l’acte authentique susvisé”.

En application de l’article 2052 du code civil rappelé ci-dessus, Madame [G] est irrecevable à réclamer toute indemnisation pour le préjudice résultant du retard entre la signature du contrat de réservation et le 31 décembre 2018, date fixée pour la livraison, sauf cas de force majeure ou causes légitimes, dans le protocole du 7 juillet 2017.

B) Sur le protocole du 6 février 2020

L’acte authentique de vente a été reçu par Maître [I], notaire à [Localité 3], le 13 octobre 2017 et le procès-verbal de livraison a été signé le 10 janvier selon le promoteur et le 7 février 2020 selon Madame [G].

Le 6 février 2020 a été signé un second protocole d’accord rappelant la chronologie de l’opération et dans lequel il était par ailleurs précisé :

“ L’acquéreur estimant subir un préjudice important compte tenu principalement du décalage a fait la demande au vendeur d’un dédommagement, entre autres pour les frais supplémentaires encourus (crédit relais, assurance prêt, impossibilité de mettre en vente leur résidence principale etc...) et les désagréments subis du fait du délai de livraison”.

Les parties se sont donc rapprochées et ont convenu des concessions suivantes :

La société PITCH IMMO a proposé :
- la vente de l’emplacement de stationnement numéro 338 pour un prix de vente de 2.000 euros TTC, les frais de cette vente étant supportés par le vendeur ;
- la réalisation au droit des places de stationnement numéro 1094 et 1095 de deux portes basculantes, à ouverture manuelle, en acier thermolaqué blanc ainsi que la pose d’une séparation avec les places 1099 à 1103, étant précisé que préalablement à la pose de ces équipements, l’acquéreur devra transmettre au vendeur un accord écrit de la copropriété pour boxer les deux places 1094 et 1095 et un accord écrit de la part de chaque propriétaire des places 1099 à 1103. En cas d’impossibilité de réaliser ces travaux faute de l’accord d’un ou plusieurs copropriétaires, un dédommagement à hauteur de 2.000 euros sera versé ;
- Le versement d’une somme forfaitaire de 2.000 euros.

Le vendeur a en outre renoncé à réclamer à l’acquéreur d’éventuelles pénalités de retard sur les appels de fonds “achèvement” et “livraison” conformément aux stipulations de l’acte de vente.

De son côté, l’acquéreur reconnaît la livraison effective de ses biens à compter du 10 janvier 2020, le vendeur prenant en outre à sa charge le paiement correspondant à deux mois de charges de copropriété.

Les parties se sont alors déclarées remplies de tous leurs droits et on expressément renoncé à toute autre demande de dommages-intérêts ou indemnités et à toute action, en cours ou à venir en rapport avec les circonstances évoquées dans l’exposé des faits.

Madame [G] a signé ce protocole en y ajoutant la mention de sa main : “ bon pour protocole ci-dessus à titre transactionnel et définitif”.

Madame [G] soulève la nullité de ce protocole au motif qu’il n’aurait pas été exécuté, les travaux de boxage prévus n’ayant pas été réalisés.

Il convient, en premier lieu, de rappeler que l’inexécution du protocole, à la supposer établie, n’est pas de nature à en entraîner la nullité mais qu’elle permet à celui qui s’en prévaut et qui la démontre d’en obtenir l’exécution forcée, voire des dommages et intérêts.

En l’espèce, force est de constater que l’inexécution des travaux de boxage tels que prévus par le protocole résulte de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2021 qui a imposé le respect d’un cahier des charges prévoyant la pose d’une porte électrique sectionnelle blanche série Europro évolution isolation renforcée double paroi 42 mm avec panneaux en acier galvanisé.

En conséquence, Madame [G], contrairement à ce qui était prévu au protocole, n’a pas justifié de l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour les travaux prévus au protocole et qui ne correspondent pas au cahier des charges défini postérieurement à sa signature. Il convient, en outre, de rappeler que le protocole prévoyait expressément qu’en cas d’impossibilité de réaliser les travaux prévus, une indemnité de 2.000 euros serait versée.

Dans le dernier protocole d’accord du 6 février 2020, par lequel Madame [G] s’est déclarée remplie de tous ses droits quant aux délais de l’opération à la date de la livraison du bien immobilier et, dès lors, le débat sur les causes légitimes de retard est sans incidence sur la solution du présent litige.

En raison de l’effet extinctif des deux protocoles, le second intervenant la veille de la livraison (telle que retenue par Madame [G] alors qu’elle signe un protocole précisant que la livraison est intervenue le 10 janvier 2020), les demandes de 30.000 euros portant sur le retard antérieur à la signature de l’acte authentique, et la demande de 90.248 euros correspondant au retard entre la signature de l’acte et la livraison doivent être déclarées irrecevables, que ce soit au titre de la demande principale ou au titre de la demande subsidiaire.

Sur la demande au titre du coût des travaux de boxage

Madame [G] ne peut, de bonne foi, réclamer la réalisation ou même le financement de travaux qui ne sont pas ceux prévus par le protocole qu’elle a signé en toute connaissance de cause.

Il échet de rappeler que le protocole du 6 février 2020, stipule :

“Le vendeur réalisera l’installation au droit des places de stationnement numéro 1094 et numéro 1095 de deux portes basculantes, à ouverture manuelle, en acier termes laqué blanc, ainsi que la pose d’une séparation avec les places 1099 à 1103. Préalablement à la pose de ces équipements et du séparatisme l’acquéreur devra transmettre au vendeur :
- un accord écrit de la copropriété pour boxer les deux places 1094 et 1095
- un accord écrit de la part de chaque propriétaire des places 1099 à 1103 pour l’installation d’un séparatisme avec les places 1094 et 1095. Le vendeur réalisera les travaux dans le mois de la transmission de tous les accords ci-dessus mentionnés.
En cas d’impossibilité de réaliser ces travaux faute de l’accord d’un ou plusieurs copropriétaires, un dédommagement à hauteur de 2000 euros sera versé.”

Il apparaît donc que cette clause très claire définit très précisément le type et les conditions de réalisation des travaux de boxage prévus. Elle prévoit également l’indemnité qui sera versée en cas d’impossibilité d’exécuter lesdits travaux.

Comme il a été déjà indiqué ci-dessus, les travaux prévus au protocole ne pouvaient pas être réalisés puisqu’ils ne correspondaient pas aux exigences du cahier des charges adopté par le syndicat des copropriétaires le 14 juin 2021, nonobstant l’autorisation des propriétaires des places contiguës.

Il s’ensuit qu’en exécution du protocole d’accord qui fait la loi des parties, seule l’indemnité de 2.000 euros peut être réclamée.

Les parties ne précisent pas si cette indemnité a été réglée de sorte que la société PITCH IMMO sera condamnée au paiement de cette somme en deniers ou quittance.

Sur la demande au titre de la reprise des travaux préparatoires à l’installation de la climatisation

Au vu des motifs adoptés supra et relatifs à l’exécution du protocole du 7 juillet 2017, il apparaît que Madame [G] ne rapporte pas la preuve que les travaux préparatoires que la société PITCH IMMO a fait réaliser pour l’installation de la climatisation n’étaient pas adaptés au regard des informations qui lui ont été alors communiquées.

La demande n’apparaît pas fondée et Madame [G] en sera déboutée.

Sur la demande au titre du remplacement du lustre et du plan de travail

Il résulte de l’échange de mails produit par Madame [G], que la prise en charge du remplacement du lustre qui a chuté a été proposée à Madame [G] (pièces 31 à 39 de la demanderesse).

Il s’ensuit que le promoteur ne peut pas, de bonne foi, accepter de prendre en charge le remboursement du lustre qui a chuté tout en contestant les conséquences dommageables de la chute sur le plan de travail.

En conséquence, la société PITCH IMMO sera condamnée au paiement de la somme de 3.880 euros au titre du remplacement du plan de travail et celle de 179,99 euros au titre du remplacement du lustre.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires au titre du préjudice moral au titre de la résistance abusive

Madame [G] réclame la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de la résistance abusive dont a fait preuve la défenderesse, depuis la signature de l’acte authentique.

Au vu des motifs adoptés, et dès lors que Madame [G] est déboutée de ses demandes principales relatives au retard de livraison, elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires qui, en réalité, est fondée sur les mêmes motifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société PITCH IMMO qui succombe partiellement sera tenue aux dépens.

Aucune circonstance tirée de l’équité ne justifie que Madame [G] conserve à sa charge la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

La société PITCH IMMO sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS