TJ 13055, 15 mai 2025, RG 25/00407

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
Président : Mme Elsa LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 15 Mai 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00407 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55WQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 13 avril 2023, la SA 3F SUD a donné à bail à Mme [K] [L] et M. [Y] [T] un appartement à usage d’habitation et un parking (n°P467L-4143 et n°P467P-D011), situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 705,08 euros, outre 67,34 euros de loyer pour les annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA 3F SUD La SA 3F SUD a fait signifier à Mme [K] [L] et M. [Y] [T] par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.791,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Mme [K] [L] et M. [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

• JUGER recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône
• DECLARER recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois
• CONSTATER que par l'effet du commandement en date du 29/09/2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d'un logement ET d'un parking sis [Adresse 2] est acquise et que M. [T] et Mme [L] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date.
• ORDONNER l'expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de M. [T] et Mme [L], ainsi que de tous occupants de leur chef du logement ET du parking sis [Adresse 3]
• CONDAMNER solidairement M. [T] et Mme [L] à payer à la société 3F SUD la somme de 11.050,16 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 14/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir.
• LES CONDAMNER solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l'APL ou en cas de suppression de celle-ci.
• JUGER que l'indemnité d'occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.
• CONDAMNER solidairement M. [T] et Mme [L] à payer à la société 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, La SA 3F SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 12.882,84 euros, selon décompte arrêté au 3 mars 2025, terme du mois février 2025 inclus.

Mme [K] [L] et M. [Y] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que cités par acte remis à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du Code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 13 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) stipulant un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.791,28 euros. Il y a donc lieu d’appliquer le délai de deux mois visé par la clause contractuelle et non le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2023.

Mme [K] [L] et M. [Y] [T] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [K] [L] et M. [Y] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [K] [L] et M. [Y] [T] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 916,34 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [K] [L] et M. [Y] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [K] [L] et M. [Y] [T] restent devoir la somme de 12.882,84 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [K] [L] et M. [Y] [T] non comparants, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [K] [L] et M. [Y] [T] sont solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme 12.882,84 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.791,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [L] et M. [Y] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS