TJ 28085, 13 mai 2025, RG 23/02262

N° RG 23/02262 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GDC3

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[R] [S],

SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 10,

[W] [S]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [S]
demeurant 4 rue François Foreau - Logement 7 - 28110 LUCÉ
non comparant, ni représenté

Madame [B] [H]
domiciliée : Chez Monsieur [H] [M] -
28/4 bis, Bld des Etats Unis - 62400 BETHUNE
représentée Maître Stéphanie PASQUET de la SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 10,

Monsieur [W] [S]
demeurant 4 rue François Foreau - Logement 7 - 28110 LUCÉ
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 21 janvier 2013 et prenant effet à compter du 28 janvier 2013, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] un logement situé au 4 résidence François Foreau, logement n°07 à LUCE 28110, moyennant le paiement mensuel de 397,75 euros charges comprises.

Par courrier reçu le 06 décembre 2022 par la SA EURE ET LOIR HABITAT, Madame [B] [H] a indiqué quitter le logement le 29 janvier 2023 et vouloir résilier le contrat de location compte tenu de sa séparation avec Monsieur [R] [S].

Puis, par courrier remis en main propre le 13 janvier 2023, Monsieur [R] [S] a donné congé pour le 13 avril 2023.

L'assurance contre les risques locatifs n'ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier le 27 janvier 2023 pour une somme en principal de 636,02 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours.

L’état des lieux de sortie a été fixé au 13 avril 2023.

Monsieur [R] [S] ne s’étant pas présenté à l’état des lieux de sortie, une sommation d’être présent le 20 avril 2023 pour établir un état des lieux de sortie lui a été signifiée le 18 avril 2023.

Le 20 avril 2023, Monsieur [R] [S] a procédé à la remise des clés en sa possession et a indiqué que son neveu occupe toujours les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [S] une sommation de quitter les lieux.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date des 19 juillet 2023 et 20 juillet 2023, signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l'article 659 du Code de procédure civile et signifié à étude, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [S], Monsieur [W] [S] et Madame [B] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Constater que le bail d’habitation sous seing privé signé entre les parties le 21 janvier 2013 est résilié depuis le 13 avril 2023 par l’effet des congés donnés par les locataires successivement les 1er décembre 2022 et 13 janvier 2023, Constater que Monsieur [R] [S] se trouve dès lors sans droit ni titre, Constater que Monsieur [W] [S] se trouve dès lors occupant sans droit ni titre du chef de Monsieur [R] [S],
Ordonner à Monsieur [R] [S] et Monsieur [W] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement situé 4 rue François Foreau Logement 7 28110 LUCE et ce sous astreinte du paiement de la somme de 200 euros par jour de retard chacun à compter du jugement, Supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution de sorte que le bailleur pourra procéder à l’expulsion des occupants dès la signification du commandement de quitter les lieux,

Prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous occupant du chef de Monsieur [R] [S] et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Monsieur [R] [S] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure, Condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 763,14 euros représentant les loyers et les charges dus, mensualité de juillet 2023 incluse,Condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner solidairement Monsieur [R] [S], Monsieur [W] [S] et Madame [B] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [R] [S], Monsieur [W] [S] et Madame [B] [H] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT les dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.Constater que l’exécution provisoire est de droit, étant parfaitement compatible avec cette affaire et ce conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 25 juillet 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023, a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l'audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 923,56 euros et précise que les locataires ont quitté le logement.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] pour les sommes dues et sollicite également la condamnation des locataires au paiement des réparations locatives.

Monsieur [R] [S] et Monsieur [W] [S] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés tandis que Madame [B] [H] a été représentée. Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, elle expose avoir donné congé dans les formes et précise que le bailleur en a pris acte. Elle indique ne pas avoir eu connaissance des conditions d’occupation du logement après son départ et soutient que la SA EURE ET LOIR HABITAT n’apporte pas la preuve de la connaissance par Madame [B] [H] de la présence du neveu dans le logement. Elle indique ne pas être responsable de l’occupation des lieux par un tiers de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement des sommes dues postérieurement au 20 avril 2023 ou, subsidiairement, pour les sommes dues postérieurement au 29 juillet 2023.

Elle sollicite des délais de paiement ainsi que la condamnation de Monsieur [R] [S] à lui garantir les sommes pouvant être mis à sa charge après la date du 29 janvier 2023. A l’audience, elle indique vivre chez son père et avoir un cancer. Concernant les dégradations locatives, elle précise ne pas être propriétaire des meubles laissés sur place et indique qu’ils appartiennent à son ex concubin.

Pour le surplus, il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Cet article indique également que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Aux termes du dernier alinéa de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués à l'expiration du délai de préavis.

En l’espèce, Madame [B] [H] a, par courrier du 1er décembre 2022, donné congé à la SA EURE ET LOIR HABITAT, laquelle a, par courrier du 2 février 2023, accusé réception et pris acte de la résiliation du bail au profit de Madame [B] [H] à compter du 29 janvier 2023.

En outre, Monsieur [R] [S] a donné congé pour le 13 avril 2023 par courrier remis en main propre le 13 janvier 2023.

Dès lors, le congé délivré par Monsieur [R] [S] est régulier.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 avril 2023.

Monsieur [R] [S] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 14 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupants de son chef, et notamment de Monsieur [W] [S], à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Aux termes de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public ».

En outre, il résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] et notamment de l’article 7 intitulé « CLAUSE DE SOLIDARITE » que « En cas de pluralité de locataires, ceux-ci seront réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location. Si l’un des colocataires donne congé, il reste tenu au paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail pendant une durée de trois ans à compter de son départ ».

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié le 13 avril 2023 de sorte qu’il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter de cette date et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [B] [H] a donné congé pour le 29 janvier 2023 par courrier reçu le 06 décembre 2022 par la SA EURE ET LOIR HABITAT. Les dispositions du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, il convient d'écarter la clause du contrat de bail du 21 janvier 2013 envisageant un délai de solidarité de trois ans à compter de son départ.

Par conséquent, Madame [B] [H] reste tenue solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires du logement pendant 6 mois après la date de prise d’effet du congé soit jusqu'au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il ressort du dossier – avis d’impôt établis depuis 2021, bulletin de paie et attestation sur l’honneur établie par Monsieur [R] [S] le 07 décembre 2022 – que Monsieur [W] [S] a été hébergé et domicilié au 4 résidence François Foreau, logement n°07 à LUCE 28110 avant le départ et la prise d’effet du congé délivré par Madame [B] [H].

Par conséquent, Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au 29 juillet 2023 ou jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion et Monsieur [R] [S] sera également condamné au paiement des indemnités d’occupation éventuellement dues après le 29 juillet 2023.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles évoquées précédemment que Madame [B] [H] reste tenue solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires du logement pendant six mois après la date de prise d’effet du congé soit jusqu'au 29 juillet 2023.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] restent devoir une somme de 1 763,14 euros (1 850,30 – 87,16 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 juillet 2023.

Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 763,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 juillet 2023.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

En l’espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] au paiement de la somme de 2 136,00 euros au titre des dégradations locatives et notamment au titre du nettoyage complet du logement et du débarras des biens laissés dans les lieux.

Pour autant, la SA EURE ET LOIR HABITAT ne fournit pas d’état des lieux d’entrée ou de sortie de sorte qu’elle n’apporte aucun élément de preuve tendant à justifier du recours à une telle prestation de nettoyage.

En outre, la SA EURE ET LOIR HABITAT produit un courrier de Monsieur [R] [S] en date du 12 octobre 2023 selon lequel ce dernier déclare abandonner ses biens mobiliers encore présents dans le logement situé 4 résidence François Foreau, logement n°7 à LUCE 28110.

Or, elle n’apporte aucun autre élément tendant à préciser l’ampleur des biens laissés dans les lieux de sorte qu’elle ne justifie pas suffisamment du montant sollicité au titre du recours à une telle prestation.

Par conséquent, il convient de débouter la SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande de condamnation au titre des dégradations locatives.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1345-5 alinéa 1er du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Ledit article poursuit en indiquant que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience et des conclusions soutenues oralement que Madame [B] [H] perçoit de faibles ressources. Pour autant, il convient de noter que cette dernière vie chez son père lui permettant ainsi d’apurer sa dette locative.

En conséquence, eu égard à ces éléments et au montant de la dette, il y a lieu d’accorder à Madame [B] [H] et Monsieur [R] [S] des délais de paiement.

Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] seront donc autorisés à apurer leur dette dans un délai de 24 mois conformément au délai maximum autorisé par la loi, à raison de 23 mensualités de 75,00 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Faute pour Madame [B] [H] et Monsieur [R] [S] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, en vertu du même article « le délai prévu au premier alinéa de présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [B] [H] a donné congé et quitté le logement le 29 janvier 2023. Il ressort également de ces pièces que Monsieur [R] [S] a donné congé pour le 13 avril 2023 par courrier remis en main propre le 13 janvier 2023. Enfin, il résulte des déclarations à l’audience et des décomptes fournis que les locataires ont quitté les lieux, ce qui n’est toutefois pas confirmé concernant Monsieur [W] [S].

Par conséquent, eu égard à ces éléments et compte-tenu du fait que Monsieur [W] [S] n’est pas locataire, il convient de faire droit à la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT tendant à la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT, Monsieur [R] [S] et Madame [B] [H] à compter du 13 avril 2023 par l’effet des congés délivrés par les locataires ;