TJ 44109, 15 mai 2025, RG 24/03813

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [S] [X] [F]
13 Rue Martin Poirier
Logement 49 Rez de Chaussée
44340 BOUGUENAIS

représentée par Maître Eloïse MILLET, avocate au barreau de NANTES D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025
date des débats : 20 mars 2025
délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 24/03813 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOP5

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Maître Eloïse MILLET + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 16 novembre 2010, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Madame [E] [S] [X] [F] un local à usage d'habitation numéro 49 au rez-de-chaussée sis 13 rue Martin Poirier à Bouguenais (44340), moyennant un loyer mensuel révisable de 303.23 euros, outre une provision sur charges de 46.90 euros et le versement d'un dépôt de garantie égal au montant du loyer. Au contrat de bail est joint le règlement intérieur également signé des parties.
Par acte du 24 juillet 2024, la locataire n’ayant pas produit d’attestation d’assurance en cours de validité, la société bailleresse lui a délivré un commandement d’avoir à justifier d’une assurance.
Suite à une pétition des voisins en date du 21 janvier 2020, la SA Atlantique Habitations a fait sommation à Madame [E] [F] de cesser les troubles du voisinage par acte du 25 mai 2022, faisant notamment état de soirées festives à répétition, de nuisances sonores, d’agressions verbales, de dégradations des espaces communs et de suspicion de trafic de stupéfiants.
Malgré une conciliation devant le Conciliateur de Justice du Tribunal Judiciaire de Nantes le 27 juillet 2022, une nouvelle sommation de cesser les troubles a été délivrée par acte du 9 février 2024.
A plusieurs reprises, le bailleur a adressé des courriers simples à sa locataire lui rappelant le contenu du règlement intérieur. Trois procès-verbaux de recueil de témoignages ont été établis par commissaire de justice depuis le début desdits troubles, en dates des 16 et 20 février 2023, du 16 mai 2024 et du 29 janvier 2025.
Par acte d'huissier du 5 décembre 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [E] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- Constater à effet au 25 août 2024 la résiliation du bail signé le 16 novembre 2010 entre les parties par l'effet de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [E] [F] et tous occupants de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Rappeler que le sort des meubles suivra les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Madame [E] [F] à payer à la SA Atlantique Habitations:
- la somme de 70,77 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 novembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience ;

- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (363,12 €) et charges (32,50 €) mensuels, soit la somme de 395,62 € par mois, qui sera indexée sur l'indice de référence des loyers publié par l'I.N.S.E.E, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés ;
- la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, incluant le coût du commandement du 24 juillet 2024 et les frais de signification à partie du jugement à intervenir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 et renvoyée à l’audience du 6 mars 2025, une demande d’aide juridictionnelle étant en cours. N’étant pas en l’état d’être jugée, elle a été renvoyée de nouveau et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

Lors de l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a comparu et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué se désister de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers, l’arriéré locatif étant apuré selon décompte actualisé en date du 18 mars 2025. Elle a cependant précisé maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, ainsi que sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut d’assurance ou troubles du voisinage, produisant à cette fin un nouveau procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice en date du 29 janvier 2025.
Madame [E] [F], représentée par son conseil, a procédé par dépôt de dossier, s’en rapportant ainsi à ses écritures, tout en précisant qu’elle avait apuré sa dette locative.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par courriel en date du 24 mars 2025, la défenderesse a produit ses conclusions écrites, manquantes dans le dossier au jour de l’audience, et ayant déjà fait l’objet d’un débat contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 4.6.1 une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 24 juillet 2024, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [E] [F] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours. Or, la locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, il ressort des décomptes produits par la société bailleresse qu’une assurance a été souscrite pour le compte de la locataire à compter d’avril 2024 dont le montant est facturé 2.20 euros puis 5.10 euros par mois à compter de mars 2024.

En application des textes susvisés, la société bailleresse, qui a souscrit une assurance pour le compte de sa locataire défaillante, a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

En outre, Madame [E] [F] verse aux débats une attestation d’assurance en date du 3 mars 2025 couvrant la période allant du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025, de sorte qu’elle justifie de sa souscription à un contrat d’assurance au jour de l’audience.

Par conséquent, il convient de débouter la SA Atlantique Habitations de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail. La demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance ne pourra davantage prospérer.

Sur la demande de résiliation du bail pour troubles du voisinage
Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1104 du code civil et aux dispositions de l’article 7 b) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
L’article 4.7.2 du contrat de bail signé par les parties prévoit la résiliation judiciaire tout en rappelant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués. L'article 5.5 rappelle les obligations générales du locataire, en particulier le respect du règlement intérieur signé le 16 novembre 2010 par Madame [E] [F]. L’article 4 de ce dernier fait référence à la tranquillité des habitants et l’article 10 à la tolérance des animaux domestiques.

En l’espèce, la SA Atlantique Habitations produit de nombreux courriers adressées à Madame [E] [F] au sujet de l’usage non paisible de son logement et ce, depuis 2022.

Il ressort de la sommation de cesser les troubles du 25 mai 2022 que Madame [E] [F] trouble la tranquillité de ses voisins, causant des nuisances sonores la semaine et le week-end, de jour comme de nuit, adoptant des propos insultants et menaçants, invitant chez elle des personnes agressives qui ne respectent pas le voisinage.

Malgré la réunion de conciliation du 27 juillet 2022 au terme de laquelle la locataire s’est engagée à être plus vigilante à l’usage paisible des lieux d’habitation, et à prêter davantage attention à ses relations familiales et amicales, un procès-verbal de constat de recueil de témoignages des 16 et 20 février 2023 relatent que les troubles causés par Madame [E] [F] persistent. En l’espèce, les voisins font état de soirées festives très récurrentes et bruyantes (musique, hurlements d’enfants, cris, pleurs, disputes violentes, bruits de porte et d’objets cassés), en particulier l’été, d’allers et venues fréquents dans le logement, d’insultes proférées par la locataire ainsi que ses invités lorsqu’on leur demande de faire moins de bruit, d’interventions de la gendarmerie et des pompiers suite à des bagarres au couteau et à des voitures brulées. De nombreux voisins suspectent un trafic de drogues et font état de fortes consommations d’alcool. La gendarmerie serait déjà intervenue plusieurs fois dans le logement de Madame [E] [F]. Plusieurs résidents disent se sentir en insécurité à cause des troubles qu’ils attribuent à Madame [E] [F] et à ses invités.

Certains voisins évoquent également plusieurs chats non stérilisés et en errance dans l’immeuble, qui viendraient de chez Madame [E] [F] et qui seraient mal nourris. Interpellée par une voisine à ce sujet, l’intéressée lui aurait répondu « toi, tu fermes ta gueule ». Une autre voisine habitant au premier étage indique avoir un jour proposé son aide à Madame [E] [F] après l’avoir entendu crier sur ses enfants, ce à quoi celle-ci aurait répondu « Je vais te fracasser ». De nombreux voisins font état des incivilités, insultes et menaces proférées par Madame [E] [F] ou ses invités, mais également de disputes violentes entre Madame [E] [F] et son ancien conjoint, qui serait incarcéré au jour de l’audience.

Lors de l’établissement du procès-verbal de constat des 16 et 20 février 2023, plusieurs voisins témoignent néanmoins d’une amélioration de la situation depuis quelques mois. Cependant, le 9 février 2024, la SA Atlantique Habitations enverra de nouveau une sommation de cesser les troubles du voisinage à Madame [E] [F]. Un second procès-verbal de constat de recueil de témoignages est établi par commissaire de justice le 16 mai 2024. Les voisins de Madame [E] [F] font état de la persistance des troubles précédemment évoqués, décuplés lors des périodes estivales. Les forces de l’ordre seraient contraints d’intervenir dans le logement pratiquement chaque semaine, notamment en présence de chiens renifleurs. Plusieurs voisins ont été témoins d’une bagarre avec un sabre. Les témoignages évoquent également le non-respect des parties communes, avec des détritus et des canettes de bières laissés à l’abandon. De nombreux voisins évoquent une peur des représailles face aux menaces et à la violence de Madame [E] [F] et de son entourage, ainsi que de leur état d’alcoolisation quasi-permanent. Pratiquement tout le voisinage évoque des insultes, une extrême vulgarité et une agressivité constante. La situation est dépeinte comme « insoutenable », « invivable », « insupportable », « infernale ». Les résidents se décrivent comme vivant dans la peur pour eux et leurs enfants, l’un d’eux a entamé des démarches pour quitter son logement.

Un troisième procès-verbal de constat de recueil de témoignages est établi le 29 janvier 2025 et fait toujours état des mêmes faits, malgré une légère amélioration depuis le départ du compagnon de Madame [E] [F], dit « [K] », depuis quelques mois. Malgré cela, des faits similaires à ceux précédemment évoqués sont de nouveau évoqués par les résidents.

Il ressort de ce qui précède que malgré les rappels au règlement intérieur, les sommations de cesser les troubles, et l’accord issu de la conciliation conventionnelle, les faits reprochés se répètent au fils des années et que les troubles perdurent.
Il en résulte que Madame [L] [F], par ses agissements et ceux de son entourage, a troublé la jouissance paisible des autres locataires de manière grave et répétée dans le temps.
En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera prononcée.
Madame [E] [F] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il importe de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.
Enfin, il convient de mettre à la charge de Madame [E] [F] une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [E] [F], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement du 24 juillet 2024 et les frais de signification à partir du jugement, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [E] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS