TJ 67482, 21 mai 2025, RG 24/09496

N° RG 24/09496 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDMR

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
45 rue du Fossé des Treize
CS 60444
67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 24/09496
N° Portalis DB2E-W-B7I-NDMR

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Rachel LANZ
- Me Marie-Claire VIOLIN

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Rachel LANZ
Me Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [M]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Rachel LANZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 57

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [K]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Marie-Claire VIOLIN, substituée par Me Flavien JONDOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [V] [E], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2017 ayant pris effet le 15 mai 2017, Monsieur [Y] [M] a donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [K], par l’intermédiaire de l’agence immobilière CENTURY 21 ETOILE GESTION, le logement meublé sis [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1]) pour un loyer d’un montant de 300 euros et pour des provisions sur charges d’un montant de 70 euros, payables le 1er de chaque mois.

A la suite de plusieurs échéances de loyers demeurées impayées par le locataire au cours des années 2021 et 2022, Monsieur [Y] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 11 janvier 2024, la demande d’octroi de délais de paiement suspensifs formée par Monsieur [R] [K] était rejetée.

Le congé pour reprise adressé au locataire par Monsieur [Y] [M] et signifié le 11 février 2023 était annulé par jugement du 7 juin 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg qui constatait le renouvellement du bail à compter du 15 mai 2023.

Ayant pris acte de l’absence de paiement des échéances dues par Monsieur [R] [K], Monsieur [Y] [M] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024 assigné le locataire aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, l’expulsion du locataire et la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyers et de charges.

La préfecture a été notifiée de la procédure le même jour.

Suite à plusieurs renvois pour échanges de conclusions, le dossier a été plaidé à l’audience du 21 mars 2025.

A l’audience du 21 mars 2025, il a été donné connaissance du diagnostic social et financier établi le 9 décembre 2024 aux termes duquel Monsieur [R] [K] a déclaré percevoir une pension de retraite à hauteur de 1.166,76 euros et avoir des charges d’un montant total de 802 euros. Il a également expliqué, dans ce cadre, que le montant réduit de sa pension de retraite ne lui permettait pas de payer son loyer.

Monsieur [Y] [M], par l’intermédiaire de son conseil, a également actualisé la dette locative au 1er mars 2025 à hauteur de 14.351,50 euros et précise que le loyer mensuel est d’un montant de 403,86 euros.

Monsieur [Y] [M], représenté par son conseil à l’audience du 21 mars 2025 et ayant repris ses conclusions en date du 30 janvier 2025, sollicite du juge des contentieux de la protection :
- De prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les deux parties,
- D’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K], ainsi que tous les occupants de son chef,
- De condamner Monsieur [R] [K] ainsi que tous les occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et bien, le logement, sous astreinte de 50 euros par jour de tard à compter de la signification du jugement,
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 14.531,50 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er janvier 2025,
- Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [Y] [M] tout loyer échu jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [Y] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 403,86 euros par mois à compter de la résiliation du bail prononcée par le jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,
- Débouter Monsieur [R] [K] de ses demandes de délais de paiement et d’expulsion,
- Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Débouter Monsieur [R] [K] de toute demande en sens contraire.

Au soutien de sa demande en résiliation du contrat de bail fondée sur les articles 1728 et 1741 du code civil et 7 a) et g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [M] soutient que Monsieur [R] [K] n’a pas transmis d’attestation de l’assurance de son logement depuis le mois de février 2021 et qu’il n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges locatives.

De plus, s’agissant de ses demandes en condamnation de Monsieur [R] [K] au paiement des arriérés de loyers et de charges locatives ainsi que de l’indemnité mensuelle d’occupation, il fait état d’une somme de 14.531,50 euros au titre des arriérés de loyers et rappelle que Monsieur [R] [K] conteste pour la première fois ce montant. De plus, il déclare que le montant du loyer majoré des charges au jour de l’audience est de 403,86 euros.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de suspension de l’effet de la clause résolutoire formulée par Monsieur [R] [K], il affirme que ce dernier ne produit aucune preuve de ses recherches tendant à son relogement et du délai nécessaire pour y procéder.

De plus, en opposition à la demande reconventionnelle de délais de paiement formulée par Monsieur [R] [K], il relève que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience et ne justifie pas d’une situation économique lui permettant de régler sa dette locative, la perception par ce dernier d’un capital successoral n’étant pas établie.

Monsieur [R] [K], représenté par son conseil à l’audience du 21 mars 2025 et reprenant ses conclusions en date du 10 janvier 2025, sollicite du juge des contentieux de la protection :
- De suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer concernant le bail signé entre les parties le 18 avril 2017,
- D’accorder à Monsieur [R] [K] des délais de paiement sur 24 mois concernant l’arriéré locatif,
- De débouter Monsieur [Y] [M] de l’ensemble de ses autres prétentions,
- Statuer comme de droit quant aux frais,
- Constater que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y] [M] en condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges locatives, Monsieur [R] [K] conteste le montant sollicité et considère que ce dernier ne peut excéder 9.600 euros.

Au soutien de sa demande reconventionnelle aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, il fait état du montant de son revenu fiscal de référence, de l’absence de la perception prestations sociales et d’allocations pour le logement ainsi que de son âge avancé et de la perception prochaine d’un capital successoral. Il fonde également sa demande de délais de paiement en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour une durée de 24 mois sur cette perception.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 pour être prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE BAIL ET SES CONSÉQUENCES

En application des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, l’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle par le débiteur peut conduire au prononcé de la résolution du contrat de bail par décision de justice.

La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Aux termes de l’article 7 a) et g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est ainsi tenu :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] allègue que Monsieur [R] [K] n’a pas souscrit d’assurance locative pour le logement donné à bail après l’année 2021.

Il résulte de l’attestation d’assurance « Responsabilité locative » MACIF souscrite le 22 décembre 2020 pour le logement [Adresse 1] que le logement a été assuré pour une durée d’un an à compter du 24 janvier 2021. Si Monsieur [K] a produit les conditions particulières du contrat d’assurance locative mentionnant que sa durée est comprise entre le 24 janvier 2021 et le 31 mars 2021, avec renouvellement annuel automatique, il ressort des courriers de rappel de l’agence ORPI que la quittance d’assurance locative était expirée dès le 15 novembre 2022. Or, il n’est pas contesté par Monsieur [R] [K] qu’il n’a pas souscrit d’assurance locative ultérieurement.

Ainsi, il conviendra de constater que Monsieur [R] [K] a méconnu son obligation d’assurance locative du bien immobilier donné à bail.

De plus, il ressort des décomptes locatifs en date du 23 septembre 2024 et du 17 mars 2025 que le solde du décompte locatif est débiteur de la somme de 14.531,50 euros, le premier impayé de loyer intervenant le 17 mai 2019. Enfin, Monsieur [R] [K] ne conteste pas ne pas avoir payé certaines échéances de loyers et de charges locatives, en violation de son obligation en qualité de locataire.

Ainsi, il conviendra de constater que Monsieur [R] [K] a méconnu ses obligations d’assurance locative du bien immobilier donné à bail et de paiement des loyers et charges locatives, manquements graves justifiant la résolution du contrat de bail à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation.

Dès lors, Monsieur [R] [K] étant occupant sans droit ni titre dudit logement à compter de la date de résiliation du bail, il devra en conséquence libérer les lieux de sa personne, de ses biens et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision. A défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, son expulsion sera ordonnée, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Toutefois, l’injonction judiciaire de libération des lieux étant suffisante pour garantir son exécution, la demande de prononcé d’une astreinte de 50 euros sera rejetée.

Monsieur [R] [K] sera également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustement du loyer) à partir de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés. Aux termes des relevés de compte produits par le demandeur, cette somme est égale à 341,86 euros au titre du loyer et à 62 euros au titre des provisions sur charges.

En conséquence, il conviendra de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur [Y] [M] et Monsieur [R] [K] le 18 avril 2017 portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] et de l’enjoindre à évacuer les lieux et à défaut d’autoriser son expulsion des lieux.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 403,86 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à partir de la date d’échéance de ladite indemnité.

2. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS LOCATIFS

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges locatives.

En l’espèce, le décompte locatif actualisé au 17 mars 2025 produit par Monsieur [Y] [M] indique un solde locatif débiteur de 14.531,50 euros au profit du bailleur.

Si Monsieur [R] [K] soutient que le montant des arriérés locatifs dû devrait être limité à la somme de 9.600 euros sur une période de 24 mois, il y a lieu de rappeler que la demande de [Y] [M] porte sur les sommes dues depuis le 17 mai 2019.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [K] au paiement de la somme de 14.531,50 euros à Monsieur [Y] [M] au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er janvier 2025.

3. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES FORMÉES PAR MONSIEUR [R] [K]
3.1 Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 768 alinéa 2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, aux termes du dispositif des conclusions en date du 10 janvier 2025 et délimitant la saisine du juge des contentieux de la protection, Monsieur [R] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail. Or, l’engagement de cette clause n’est pas demandé par Monsieur [Y] [M] dans le cadre de la présente procédure.

Cet engagement est également indifférent à la résolution judiciaire du contrat de bail qui est fondée sur le défaut d’assurance locative du logement et les impayés de loyers et de charges locatives.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande Monsieur [R] [K] relative à la suspension des effets de la clause résolutoire.

3.2 Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire pour une durée de 24 mois en soutenant qu’il pourrait percevoir un capital successoral de sa mère après la résolution d’un litige judiciaire actuellement pendant devant la cour d’appel de Colmar.

Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement suspensifs est, notamment, conditionné à la reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant avant la date de l’audience. Or, il ressort du décompte locatif actualisé au 17 mars 2025 que Monsieur [R] [K] n’y a pas procédé. Son âge et sa situation financière sont dès lors indifférents.

En conséquence, il conviendra de rejeter la demande en délais de paiement de Monsieur [R] [K].

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il conviendra de condamner Monsieur [R] [K], partie succombante, aux dépens et de rejeter sa demande relative aux frais.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il conviendra de condamner Monsieur [R] [K] au paiement à Monsieur [Y] [M] de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de Monsieur [R] [K] concernant les frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS