TJ 67482, 20 mai 2025, RG 24/00426

N° RG 24/00426 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MNGJ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00426 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MNGJ

Minute n°

Copie exec. à :

Me Célia HAMM
Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Célia HAMM
Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LA PETITE MAIRIE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° SIREN 529.427.064. agissant en la personne de son gérant, Monsieur [L] [N], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

DEFENDERESSES :

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le code des assurances et immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.A. MMA IARD SA MMA IARD SA, SA immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.A.S.U. SOGESTRA, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° SIREN 305.875.510. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Mme [R] [W] et Mme [Y] [K] épouse [A] ont donné à bail commercial à la Sarl Savimo le 29 mai 1989 un local commercial [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1989.

Au décès de Mme [W] le 14 novembre 1995, Mme [A] est devenue l’unique bailleresse du local commercial.

Par un acte de donation-partage du 8 février 1996, la nue-propriété de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] a été transférée à M. [S] [B] [A].

Le bail commercial a été renouvelé par un acte en date du 1er avril 1998 pour une durée de neuf ans à compter de sa signature.

Le bail commercial a été repris par Mme [M] [N] dans le cadre de la transmission à son profit du fonds de commerce lors de la liquidation de son régime matrimonial le 26 octobre 2001 ; Mme [N] a cédé son droit au bail à la Sarl La Petite Mairie le 17 juillet 2012.

La Sarl La Petite Mairie a signifié par commissaire de justice le 11 avril 2019 à la Sas Sogestra, prise en sa qualité de mandataire des locaux [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à Mme [A] et à M. [S] [B] [A], une demande de renouvellement de bail commercial.

La Sarl La Petite Mairie et M. [T] [I] et M. [U] [I] ont signé un compromis de cession de fonds de commerce le 27 septembre 2022 portant sur la somme de 650 000 € sous conditions suspensives, dont celle de l’accord du bailleur à la cession du droit au bail, la signature de l’acte étant fixée au 30 novembre 2022.

Par un courriel en date du 10 novembre 2022, M. [S] [B] [A] s’est opposé à la cession du droit au bail.

Par un courriel de son conseil du 18 novembre 2022, M. [S] [B] [A] a précisé ne pas avoir été avisé du renouvellement du bail commercial le 11 avril 2019 et fait état d’un loyer sous-évalué.

La Sarl La Petite Mairie a cédé le 21 décembre 2022 son fonds de commerce à la Sarl Le Bistrot des Frangins, se substituant aux consorts [I], pour une somme de 570 000 € après accord du bailleur sur le montant d’un nouveau loyer et la prise en charge par la Sarl La Petite Mairie des honoraires de rédaction du bail à recevoir par notaire.

Par courrier de son conseil du 27 février 2023, la Sarl La Petite Mairie a mis en demeure la Sas Sogestra de l’indemniser d’une somme de 206 000 € au titre d’un préjudice financier.

Par actes de commissaire de justice délivrés à la Sas Sogestra et à la Sa Galian assurances respectivement les 4 et 3 janvier 2024, la Sarl La Petite Mairie a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg de demandes indemnitaires.

La Sarl La Petite Mairie a assigné en intervention forcée la Sa Mma iard et la Sa Mma iard assurances mutuelles par actes de commissaire de justice délivrés le 27 mai 2024.

Les deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état par mention au dossier le 22 octobre 2024.

Par une ordonnance du 14 janvier 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de la Sarl La Petite Mairie à l’égard de la Sa Galian assurances.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la Sarl La Petite Mairie demande au tribunal de :
- dire et juger ses demandes régulières, recevables et bien fondées,
- constater que la Sas Sogestra a commis une faute engageant sa responsabilité,
- constater que la faute de la Sas Sogestra a entraîné divers préjudices,
- constater que les sociétés Mma iard et Mma iard assurances mutuelles sont les assurances responsabilité civile professionnelle de la Sas Sogestra,
- condamner en conséquence solidairement la Sas Sogestra et les sociétés Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à lui verser la somme de 232 959,67 € en indemnisation de ses préjudices, soit :
- 80 000 € au titre du préjudice financier lié à la perte d’une partie du prix de vente,
- 123 908,32 € ht au titre du préjudice financier lié à la perte de chiffre d’affaires,
- 3 889,33 € au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial,
- 9 769 € au titre du paiement des charges d’électricité et de gaz,
- 10 393,02 € au titre des salaires,
- 5 000 € au titre du préjudice moral.
- condamner les défenderesses à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl La Petite Mairie fait valoir que la Sas Sogestra a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle expose que la Sas Sogestra s’est, en violation de l’article 6 de la loi Hoguet, présentée comme gestionnaire du local commercial appartenant aux consorts [A] alors qu’aucun mandat de gestion n’avait été signé.

Elle précise qu’en conséquence le renouvellement du bail commercial du 11 avril 2024, par l’intermédiaire de la Sas Sogestra, n’avait aucune valeur légale, ce qui a eu pour conséquence de retarder la signature de la cession de son fonds de commerce et de l’obliger, ainsi que le cessionnaire, à accepter la modification du montant du loyer voulue par le bailleur.

Elle indique que la faute de la Sas Sogestra a eu pour conséquence une baisse du prix de cession de 80 000 € et la prise en charge du coût de rédaction d’un nouveau bail.

Elle ajoute que le report de la signature de la cession l’a empêchée d’exploiter le restaurant entre la date de cession prévue et la date de cession réelle, induisant une perte de chiffre d’affaires, mais également l’obligation de prendre en charge des factures courantes et les salaires des salariés.

Enfin, elle réclame l’indemnisation d’un préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, la Sas Sogestra, la Sa Mma iard et la Sa Mma iard assurances mutuelles demandent de :
- débouter la Sarl La Petite Mairie de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elles font valoir que la Sarl La Petite Mairie était fondée à contester l’opposition de M. [S] [B] [A] puisque par un courriel 8 juillet 2019, M. [S] [J] [A] écrivait, en réponse à la demande de renouvellement du bail de la Sarl La Petite Mairie, donner l’accord de son fils et de son épouse pour le renouvellement du bail.

Elles indiquent que les éléments du dossier démontrent l’existence d’un mandat tacite.

Elles affirment qu’aucun lien de causalité ne peut être établi entre les prétendues concessions de la Sarl La Petite Mairie et la gestion par la Sas Sogestra.

A titre subsidiaire, elles contestent la perte d’exploitation alléguée indiquant que la Sarl La Petite Mairie confond chiffre d’affaires et bénéfice, observent que l’absence d’exploitation du restaurant relève de sa décision et ne peut lui être imputable et font valoir qu’il n’est pas démontré que la Sarl La Petite Mairie a été exposée au paiement de salaires supplémentaires.

L'instruction de l’affaire a été clôturée par une ordonnance du 4 mars 2025, l'affaire a été évoquée à l'audience du 25 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

- Sur la responsabilité de la Sas Sogestra :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, il appartient à la Sarl La Petite Mairie de rapporter la preuve d’une faute de la Sas Sogestra, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la faute de la Sas Sogestra :

La Sarl La Petite Mairie reproche à la Sas Sogestra d’être intervenue en qualité de gestionnaire du local commercial appartenant aux consorts [A], notamment dans le cadre du renouvellement du bail commercial, sans détenir de mandat.

L’activité de gestion immobilière est régie par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce conformément à son article 1-6° et du décret du 20 juillet 1972 fixant ses conditions d’application.

Selon l’article 6-I de la loi du 2 janvier 1970, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la gestion immobilière doivent conclure une convention écrite.

Il est constant que la preuve de l’existence d’un mandat de gestion immobilière attribué à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit.

Par ailleurs, un mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

En l’espèce, M. [C] [K], Mme [D] [K] et Mme [Y] [A] ont donné mandat à la Sas Sogestra d’administrer « un immeuble comprenant 4 logements sis à [Adresse 3] » le 7 mars 1996.

Le local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, non mentionné dans le mandat de gestion locative, n’est en conséquence pas inclus dans le périmètre de ce mandat.

Or, la Sas Sogestra s’est comportée à l’égard de la Sarl La Petite Mairie comme mandataire des propriétaires du local commercial en lui adressant notamment des extraits de compte locataire et en acceptant de recevoir, en sa qualité de mandataire Mme [Y] [A] et de M. [S] [B] [A], la signification selon l’article 1690 du code civil du contrat d’apport du fonds de commerce de Mme [N] à la Sarl La Petite Mairie le 3 septembre 2012, ce qui a conduit à laisser croire à la Sarl La Petite Mairie qu’elle avait un mandat de gestion régulier et à lui notifier le 11 avril 2019 une demande de renouvellement du bail commercial.

Il sera jugé que la Sas Sogestra a commis une faute en se comportant à l’égard de la Sarl La Petite Mairie comme mandataire de Mme [Y] [A] et de M. [S] [B] [A] alors qu’aucun mandat écrit ne la liait avec les propriétaires du local commercial.

Sur le préjudice de la Sarl La Petite Mairie et le lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre de la Sas Sogestra :

Il appartient à la Sarl La Petite Mairie de démontrer que la faute de la Sas Sogestra lui a causé les préjudices dont elle demande l’indemnisation.

La Sarl La Petite Mairie fait état de préjudices en lien avec la signature d’un nouveau contrat de bail commercial entre le cessionnaire et les consorts [A] (baisse du prix de cession et coût de la rédaction du bail commercial), un retard de trois semaines dans la signature de l’acte de cession par rapport à ce qui était prévu au compromis (perte de chiffre d’affaires, coût des factures courantes et de salaires). Elle affirme également avoir subi un préjudice moral.

Il résulte du courriel de M. [S] [B] [A] du 20 novembre 2022, au jour de la transmission du compromis de cession par le notaire en charge de la rédaction de l’acte de cession, le compromis mentionnant comme condition suspensive que le bailleur donne son accord à la cession de droit au bail et accepte le cessionnaire comme nouveau locataire, qu’il s’est opposé à donner son accord à ladite cession.

Conformément aux échanges entre le conseil de M. [S] [B] [A] et le notaire, de M. [S] [B] [A] a fait état d’un loyer sous-évalué et suite à une négociation, les propriétaires du local commercial ont donné leur accord à la cession de droit au bail le 6 décembre 2022, sous condition de la signature d’un nouveau bail avec une augmentation progressive du loyer mensuel sur quatre ans, de 2 000 € hors taxes à 3 000 € hors taxes et la cession du fonds de commerce a été finalisée le 21 décembre 2022.

Ainsi, la signature de l’acte, initialement fixée au 20 novembre 2022, est finalement intervenue le 21 décembre 2022 à la suite de l’opposition du nu-propriétaire à la cession du droit au bail.

Or, la Sarl La Petite Mairie échoue à démontrer un lien de causalité entre la négociation d’un nouveau loyer, la rédaction d’un nouveau bail commercial et le retard pris pour la signature de l’acte de cession du fonds de commerce et la faute retenue à l’encontre de la Sas Sogestra.

Si la Sarl La Petite Mairie fait valoir que la demande de renouvellement qu’elle a adressée à la Sas Sogestra avait pour but d’éviter le risque d’un déplafonnement du loyer et qu’en l’absence de mandat de la Sas Sogestra, M. [S] [B] [A] a pu s’opposer à la cession du droit au bail et demander une modification du montant du loyer, il sera observé qu’au jour de la demande de renouvellement transmise par la Sarl La Petite Mairie à la Sas Sogestra le 11 avril 2019 avec un effet qu’elle fixe au 1er juillet 2019, le bail avait été tacitement renouvelé pendant plus de 12 ans, le bail commercial de 9 ans du 1er avril 1998 à effet à cette date ayant pris fin le 31 mars 2007, de sorte que le déplafonnement était acquis de plein droit.

En ce qui concerne le préjudice moral allégué par la Sarl La Petite Mairie, elle ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande, procédant par affirmation, précisant qu’il est « incontestable » qu’elle a souffert d’un préjudice moral.

Faute d’expliciter en quoi la faute retenue à l’encontre de la Sas Sogestra lui a causé un préjudice moral, sa demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

- Sur les dépens et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sarl La Petite Mairie, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de mettre à sa charge une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Sas Sogestra, la Sa Mma iard et la Sa Mma iard assurances mutuelles. La demande formée à ce titre par la Sarl La Petite Mairie sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS