TJ 67482, 21 mai 2025, RG 24/09397

N° RG 24/09397 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDDA

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/09397
N° Portalis DB2E-W-B7I-NDDA

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Fabrice JEHEL
- Me Amine MOUHEB

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Amine MOUHEB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. HABITATION MODERNE
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 568 501 415
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Fabrice JEHEL, substitué par Me Flavien JONDOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

DEFENDERESSE :

Madame [W] [M]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Amine MOUHEB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 100

OBJET : Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [C] [J], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2019 à prise d’effet au 30 janvier 2020, la société SA HABITATION MODERNE a donné à bail à usage d’habitation à Mme [W] [M] un logement n° 01 01 1105 01 0004, sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel d’un montant de 304,57 euros et de provisions sur charges récupérables de 134,30 euros et de 4,43 euros, payables mensuellement à terme échu et révisable au 1er janvier de chaque année.

Ce contrat de bail comprend également la location d’une place de stationnement (sous-sol n°1105 01 4021 – place n°21) pour un loyer mensuel d’un montant de 45,54 euros.

Des occupants de l’immeuble à partir de mars 2023 ont formulé des réclamations auprès du bailleur à l’encontre du comportement de leur voisine, Mme [W] [M], faisant état de tapages nocturnes répétés, de nuisances sonores de jour comme de nuit.

Les services du bailleur se sont rendus dans les locaux et ont constaté qu’elle avait bouché les VMC du logement avec du silicone.

Le mainteneur de la VMC, la société SAPIAN constatait le 18 avril 2023 la présence de pois chiche et de semoule dans la colonne.

Mme [W] [M] était rappelée à ses obligations et mise en demeure de respecter le règlement intérieur de l’immeuble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 mai 2023.

Une nouvelle mise en demeure, lettre simple et lettre recommandée non retirée, lui était adressée le 4 mars 2024.

Une nouvelle intervention le 24 avril 2024 de la société SAPIAN au domicile de Mme [W] [M] constatait des traces de déformation et de détérioration du tube métallique et dégageait de la colonne de VMC une serpillière qu’elle aurait enfoncée pour bloquer selon ses dires les odeurs du voisin du rez-de-chaussée.

Le 24 avril 2024, un procès-verbal de constat était établi contradictoirement à l’égard de la locataire par commissaire de justice.

Mme [W] [M] a saisi un conciliateur de justice le 2 mai 2024 afin de résoudre des nuisances qu’elle estimait être imputables au voisinage. Par courrier qui lui a été adressé le 23 mai 2024, la conciliatrice de justice clôturait le dossier en estimant que Mme [W] [M] avait causé ces nuisances.

Le 5 juin 2024, une pétition était signée par plusieurs occupants de l’immeuble au regard des nuisances sonores provoquées par Mme [W] [M] et adressée au bailleur.

La SA HABITATION MODERNE a assigné par acte de commissaire de justice signifié le 7 octobre 2024 Mme [W] [M] aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.
L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 21 mars 2025.

La SA HABITATION MODERNE, représentée à l’audience par son conseil développant son acte introductif du 7 octobre 2024, sollicite du tribunal :
- de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
- d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [M] et de tous occupants de son chef du logement ;
au besoin, de l’autoriser à se faire assister du concours de la force publique ;
- de condamner Mme [W] [M] à lui payer, en quittances et derniers, une indemnité d’occupation correspondant au montant de 493,67 euros et ce à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;
- de condamner Mme [W] [M] à lui payer la somme de 734,25 euros en remboursement des frais relatifs à l’inspection vidéo SAPIAN ainsi qu’à la somme de 475,20 euros correspondant aux frais de constat du commissaire de justice ;
- de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de constater que le jugement est exécutoire par provision sans caution.

La SA HABITATION MODERNE affirme, sur le fondement de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Mme [W] [M] a méconnu son obligation d’usage paisible des locaux en causant volontairement des nuisances sonores nocturnes et olfactives ainsi qu’un encombrement des conduits d’aération de l’immeuble ayant occasionné des dégradations. La société relève également la mise en échec des tentatives de résolution amiable du litige.

Mme [W] [M], représentée par son conseil à l’audience du 21 mars 2025 et qui a développé ses écritures en date du 30 janvier 2025, sollicite du tribunal :
- de juger que la demande de résiliation du contrat de bail est sans fondement ;
- de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;
A titre reconventionnel,
- de condamner la SA HABITATION MODERNE au paiement de la somme de 2.231,45 euros au titre du remboursement du loyer de la place de stationnement ;
- de condamner la SA HABITATION MODERNE au paiement de la somme de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du contrat de bail, Mme [W] [M] considère que l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est inapplicable en ce qu’il ne détermine pas les conséquences de sa violation. De plus, elle affirme que la dégradation du conduit d’aération ne lui est pas imputable. Enfin, elle estime que les nuisances sonores nocturnes ne sont pas anormales et que leur fréquence n’est pas déterminée au regard des pièces versées aux débats.

Par ailleurs, elle sollicite le rejet de la condamnation au paiement des frais exposés par le bailleur en ce que les troubles ne lui seraient pas imputables.

De plus, au soutien de sa demande en condamnation du bailleur au paiement du loyer relatif au parking, elle allègue que la location de cette place de stationnement lui a été imposée par le bailleur et qu’elle n’a pu l’utiliser en raison de son occupation par ses voisins depuis son arrivée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 pour être prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE BAIL

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, l’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle par le débiteur peut conduire au prononcé de la résolution du contrat de bail par décision de justice.

La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Le contrat de location, « article 10 – clause résolutoire » prévoit que « le contrat sera également résilié de plein droit en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux louer, résultant de troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force jugée ».

Ainsi, Mme [W] [M] ne savait ignorer la sanction attachée au non-respect l’obligation de jouissance paisible alors qu’elle était avertie, mise en demeure et informée des risques d’action à son encontre.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de la combinaison des articles 1217, 1224 à 1230 du code civil et de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la violation de l’obligation d’usage paisible des lieux loués par le locataire peut fonder la résiliation judiciaire du contrat de bail dès lors que celle-ci est suffisamment grave.

En l’espèce, la pétition reçue par le bailleur le 5 juillet 2024, les deux courriels adressés au bailleur et les trois attestations de témoins établies par les résidents de l’immeuble sis [Adresse 2] démontrent de manière concordante et circonstanciée que Mme [W] [M] génère des nuisances sonores, notamment nocturnes de manière répétée et sur une période s’étendant au moins du mois de mars 2023 jusqu’au 3 septembre 2024.

Il résulte de ces documents que Mme [W] [M] génère des chocs d’objet et crie dans son logement et sur son balcon, notamment la nuit, depuis a minima le 13 mars 2023 et ce quotidiennement. Malgré les tentatives de dialogue initiées par les résidents et relevées par l’ensemble des courriers et attestations versées au dossier, il est établi par les pièces susmentionnées que Mme [W] [M] a volontairement persisté dans son comportement, empêchant ainsi ses voisins de dormir et nuisant à la jouissance paisible de leurs logements respectifs.

Par ailleurs, l’attestation de Mme [H] [T] en date du 5 avril 2024 fait état de menaces de mort proférées à son encontre et de propos à caractère raciste.

Si le courriel de Mme [E] [P] en date du 13 mars 2023 expose que Mme [W] [M] a justifié son comportement par le fait qu’elle soit enfermée dans son appartement depuis plusieurs jours et qu’elle appelait alors à l’aide, cette situation, à la considérer avérée, était ponctuelle et ne justifie pas les nuisances dont il est fait état. Par ailleurs, elle n’est pas davantage établie par les autres éléments produits qui témoignent du caractère prolongé et volontaire des nuisances sonores dont elle est à l’origine.

S’agissant des nuisances olfactives, si les éléments de la cause permettent d’établir une détérioration de l’installation de VMC, bouches et conduits, dans l’appartement de Mme [W] [M], l’obturation des bouches étant d’ailleurs concédée au motif que des moustiques en sortaient. Aucun des éléments produits aux débats ne rapporte la preuve qu’elle soit personnellement à l’origine de ces désordres s’agissant d’informations rapportés, ne résultant pas d’observations ou de constatations personnelles comme le fait de trouver une barre de métal à proximité de la canalisation endommagée ou d’en déduire que la locataire a enfoncé une serpillière pour soi-disant bloquer les odeurs du voisin du rez-de-chaussée.

Les nuisances olfactives ne lui seront donc pas imputées.

Ainsi il est établi que Mme [W] [M] a gravement manqué à ses obligations contractuelles et légales.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SA HABITATION MODERNE et Mme [W] [M] le 7 novembre 2019, à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [M] selon les modalités précisées au dispositif.

2. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le bail se trouve résilié à la date du présent jugement.

S’agissant de la détermination du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, si la SA HABITATION MODERNE sollicite la somme de 493,67 euros, aucune pièce du dossier ne permet d’en justifier.

Au regard des éléments produits, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, sa révision sera prévue.

Il y a lieu de condamner Mme [W] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 22 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due.

3. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES FRAIS DE COMMISSAIRE DE JUSTICE ET D’EXPLOITATION DES IMAGES VIDÉO SAPIAN

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »

En l’espèce, les frais exposés au titre de la réalisation d’un constat de commissaire de justice ou de frais d’inspection vidéo à l’initiative des parties au soutien de leur action ne constituent pas un préjudice réparable et ne sont pas plus intégré dans les dépens, ces frais relevant par essence des frais irrépétibles.

En conséquence, la SA HABITATION MODERNE sera déboutée de sa demande à ce titre.

4. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN REMBOURSEMENT DES LOYERS DE LA PLACE DE STATIONNEMENT

En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, l’exécution partielle ou l’inexécution totale d’une obligation contractuelle par son débiteur peut donner lieu à l’indemnisation du préjudice en étant issue. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, si Mme [W] [M] allègue d’un trouble dans la jouissance de sa place de stationnement en raison de son occupation par des voisins, elle n’apporte pas la preuve de sa réalité. De même, si elle explique que cette place de stationnement lui aurait été imposée par le bailleur, aucun élément versé aux débats ne permet d’en attester.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [W] [M] concernant le remboursement des loyers dus au titre de la place de stationnement donnée à bail sur le fondement du contrat de bail du 7 novembre 2019.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il conviendra de condamner Mme [W] [M], partie succombante, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il conviendra de condamner Mme [W] [M] au paiement à la SA HABITATION MODERNE de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de Mme [W] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS