TJ 93008, 20 mai 2025, RG 25/00764

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 8]

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N° RG 25/00764 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24F5

Minute : 25/00091

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [I] [V]
Représentant : Maître Junior Golson DOKODO, avocats au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [I] [V]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Comparante en personne et assistée de Maître Junior Golson DOKODO, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :
Audience publique du 10 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
Copie exécutoire :
Maître [D] [N]
Copie certifiée conforme :
Maître Junior Golson DOKODO

Le 20/05/2025
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 septembre 2005, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [I] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 428,84 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner Madame [I] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 18 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion, la condamnation au paiement de provisions et la communication sous astreinte d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

A l’audience du 10 avril 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT - représenté par Maître [D] [N] - se désiste de sa demande de communication sous astreinte d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs et reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [I] [V] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [I] [V] à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.108,25 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des taxes et charges locatives , de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l'appui de ses prétentions, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT fait valoir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n'ont pas été payées dans le délai prescrit, de sorte qu'il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Il ajoute que l'arriéré locatif s'élève à 4.108,25 €.

Madame [I] [V] comparaît assistée de Maître Junior Golson DOKODO. Elle conteste le montant de la dette locative, en indiquant avoir effectué un paiement supplémentaire de 876,25 € le 7 avril 2025, dont elle sollicite qu’il vienne en déduction de l’arriéré locatif. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre le 36ème de la dette locative par mois en règlement de l'arriéré. Elle sollicite que l’exécution provisoire de la décision soit écartée. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi, que sa situation personnelle s’est stabilisée, qu’elle perçoit 2.200 € par mois et qu’elle a sa fille, ainsi que ses trois petits enfants, à sa charge exclusive.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Après y avoir été autorisé à l’audience, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a, par note en délibéré du 15 avril 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 21 septembre 2005 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.655,75 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [I] [V] reste lui devoir la somme de 3.232 € à la date du 14 avril 2025.

Si Madame [I] [V] soutient, à juste titre, avoir payé la somme globale de 876,25 € le 7 avril 2025, ce paiement est mentionné dans le décompte en date du 14 avril 2025.

Madame [I] [V] sera donc condamnée à verser à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT cette somme de 3.232 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (16 octobre 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord du bailleur, Madame [I] [V], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion sous astreinte et relative au sort des meubles laissés dans les lieux deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et de la situation personnelle de la défenderesse, Madame [I] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire et rien ne justifie, en l’espèce, d’écarter le caractère exécutoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,