TJ 93008, 20 mai 2025, RG 24/04367

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]
@ : [Courriel 10]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04367 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJXT

Minute : 25/00181

Monsieur [D] [M]
Représentant : Me Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [G] [J]
Représentant : Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874
Madame [E] [B]
Représentant : Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874

Copie exécutoire :
Me Morgane VEFOUR

Copie certifiée conforme :
Me Ludivine LUBAKI

Le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 décembre 2018 ayant pris effet le 1er janvier 2019, Monsieur [D] [M] a donné à bail à Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 900 € et 300 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] ont quitté les lieux le 21 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, après avoir été renvoyée à quatre reprises à l’initiative des parties.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [D] [M] - représenté par Maître Morgane VEFOUR - reprend les termes de ses conclusions pour demander, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 544, 545, 1103, 1218, 1231-1, 1224 du code civil et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs ; de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif de 13.033,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation de 4.619,26 € ; d’ordonner la capitalisation des intérêts ; de juger que Monsieur [D] [M] conservera le dépôt de garantie de 1.200 € ; de condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral, outre celle de 10.920,68 € au titre des dégradations locatives ; de condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Monsieur [D] [M] sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs et subsidiairement la limitation du préjduice de jouissance invoqué à la période comprise entre le 21 décembre 2023 et le 26 avril 2024 et dans la limite de 10% du loyer.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, Monsieur [D] [M] fait valoir que les causes du commandement de payer signifié aux locataires n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, il soutient qu’en s’abstenant de payer leurs loyers, les défendeurs ont commis une faute, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’appui de sa demande de condamnation en paiement, Monsieur [D] [M] fait valoir que la dette locative arrêtée au 26 avril 2024 s’élève à 13.033,68 € et que la dette d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 27 avril 2024 et le 21 octobre 2024 s’élève à la somme de 7.861,26 €, de laquelle il convient de déduire un rappel d’allocation logement de 3.242 € perçu les 16 et 20 janvier 2025, soit un solde d’indemnité d’occuaption de 4.619,26 €. Il souligne que les charges des années 2020, 2021 et 2022 ont été régularisées par lettre recommandée du 5 janvier 2024. Affirmant n’avoir reçu le décompte des charges pour l’année 2023 qu’en septembre 2024, il soutient que la régularisation des charges pour l’année 2023 est effectuée dans le cadre de la présente procédure.

Au soutien de sa demande de conservation du dépôt de garantie, Monsieur [D] [M] fait valoir que les défendeurs ont payé un dépôt de garantie de 1.200 €, dont le montant est bien inférieur aux sommes dues par ces derniers au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.
A l’appui de sa demande au titre des réparations locatives, Monsieur [D] [M] soutient que les défendeurs ont restitué les lieux loués en très mauvais état de réparations locatives, de sorte qu’il a été contraint d’effectuer des travaux à hauteur de la somme globale de 9.090,68 €. Il ajoute avoir pris en charge, durant l’exécution du contrat de bail, des travaux qui pourtant incombaient aux locataires, pour la somme globale de 1.580 € (réparation de la chasse d’eau ; dépose d’un revêtement et nettoyage à haute pression ; perte d’un platelage terrasse extérieure qui était en bon état au jour de la location).

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Monsieur [D] [M] fait valoir qu’il peine à payer les échéances du crédit immobilier qu’il a souscrit pour financer l’acquisition du bien loué en raison de la carence des défendeurs.

A l’appui du rejet des demandes reconventionnelles, Monsieur [D] [M] affirme que la demande d’indemnisation pour la période antérieure au 8 octobre 2021 est prescrite sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisque les défendeurs ont sollicité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la première fois le 8 octobre 2024. Il ajoute que les locataires ne se sont plaints de l’état de leur logement qu’au mois de novembre 2023 et qu’ils n’ont eu de cesse de refuser de laisser les professionnels accéder à leur logement afin de permettre la réalisation des travaux préconisés par l’organisme CITEMETRIE, ce qui caractérise la force majeure. Subsidiairement, il affirme que l’indemnisation du préjudice doit être limitée à la somme de 360 € (10% du loyer hors charges sur une période de quatre mois, du 21 décembre 2023, date d’établissement du premier rapport de l’organisme CITEMETRIE, au 26 avril 2024, date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire).

Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] -représentés par Maître Ludivine LUBAKI- reprennent les termes de leurs conclusions pour demander, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1720 et 1751 du code civil, de déclarer irrecevable, et en toute hypothèse, mal-fondé Monsieur [D] [M] en ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 21.000 € au titre de la répétition des provisions sur charges locatives payées indûment, de la somme de 19.000 € au titre du préjudice de jouissance et économique et de la somme de 7.000 € au titre du préjudice moral et de santé (1.500 € pour chaque concubin et 1.000 € pour chacun des quatre enfants). Ils sollicitent également la compensation judiciaire des sommes allouées avec la dette locative, outre la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation du demandeur aux dépens de l’instance. Subsidiairement, ils demandent de déduire de la dette locative sollicitée la somme de 21.000 € correspondant aux provisions sur charges locatives appelées indûment depuis leur entrée dans les lieux.

Au soutien du rejet des demandes de Monsieur [D] [M], Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne se fonde pas sur une créance certaine, liquide et exigible, aux motifs que les provisions pour charges locatives payées à hauteur de 300 € par mois depuis l’entrée dans les lieux n’ont jamais fait l’objet de régularisation en dépit de leur demande en ce sens par lettre recommandée du 23 octobre 2023 et que des allocations logement ont été conservées par la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis à compter du 22 janvier 2024 en application des dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils ajoutent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, afin de tenter de mettre obstacle aux conséquences liées à l’indécence du logement constatée par l’organisme CITEMETRIE au mois de décembre 2023 et se prévalent de l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers et charges locatives en raison de l’indécence du logement, caractérisée par des infiltrations et traces d’humidité, un disposifif électrique défaillant et un système de ventilation inefficace.

A l’appui du rejet de la demande au titre des dégradations locatives, ils soutiennent qu’elle est abusive et que les travaux n’ont pas été effectués, puisque le logement a de nouveau été loué à compter du 27 décembre 2024.

Au soutien de leur demande de restitution de la somme de 21.000 € payée indûment au titre des provisions pour charges locatives, ils affirment que ces provisions, payées à hauteur de 300 € par mois depuis l’entrée dans les lieux, n’ont jamais fait l’objet de régularisation en dépit de leur demande en ce sens par lettre recommandée du 23 octobre 2023. Ils soulignent n’avoir jamais reçu la lettre de régularisation du 5 janvier 2024.

A l’appui de leur demande d’indemnisation, ils font valoir que Monsieur [D] [M] a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible du logement de leur entrée dans les lieux jusqu’à leur départ le 21 octobre 2024, en raison des infiltrations d’eau présentes dans le logement, des traces d’humidité, de la défaillance du disposifif électrique, de l’inefficacition du système de ventilation et de l’absence d’eau potable durant neuf mois. Ils soulignent qu’ils ne se sont pas opposés à la réalisation des travaux mais que Monsieur [D] [M] refusait de leur adresser un planning des travaux. Ils valorisent leur préjudice de jouissance à la somme de 19.000 € (500 € x 38 mois). Ils sollicitent également la somme globale de 7.000 € au titre du préjudice moral, en raison de la condescendance et du mépris du bailleur, qui a fait preuve de passivité et a tenté de manipuler les institutions à l’encontre des locataires.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 25 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 11.126,74 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 avril 2024.

Si Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne se fonde pas sur une créance certaine, liquide et exigible, aux motifs que les provisions pour charges locatives payées à hauteur de 300 € par mois depuis l’entrée dans les lieux n’ont jamais fait l’objet de régularisation en dépit de leur demande en ce sens par lettre recommandée du 23 octobre 2023, il ressort du décompte locatif versé aux débats et du commandement de payer que la dette sollicitée aux termes de ce commandement n’était pas constituée exclusivement de charges locatives, ce que les défendeurs ne contestent du reste pas, de sorte que le moyen tiré du défaut de régularisation annuelle des charges locatives est inopérant pour apprécier l’effectivité du commandement de payer. Au surplus, Monsieur [D] [M] verse aux débats un décompte des charges selon leur nature pour les années 2021, 2022 et 2023, justifiant les régularisations de charges sollicitées conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, si Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne se fonde pas sur une créance certaine, liquide et exigible, aux motifs que des allocations logement ont été conservées par la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis à compter du 22 janvier 2024 en application des dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, le commandement de payer vise une dette locative arrêtée au 31 décembre 2023, soit antérieurement au début de la période durant laquelle les allocations logement ont été conservées par la caisse d’allocations familiales, de sorte que là encore le moyen est inopérant. Au surplus, il est constant que les travaux sollicités par l’organisme CITEMETRIE ont été effectués dans le délai imparti de 18 mois (soit avant le 31 juillet 2025) et il ressort des bordereaux de paiement versés aux débats par Monsieur [D] [M] que celui-ci a perçu la somme globale de 3.242 € les 16 et 20 janvier 2025, correspondant aux allocations logement conservées par la caisse d’allocations familiales conformément aux dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation.

Si Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] font encore valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, afin de tenter de mettre obstacle aux conséquences liées à l’indécence du logement constatée par l’organisme CITEMETRIE au mois de décembre 2023 et se prévalent de l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers et charges locatives en raison de l’indécence du logement, caractérisée par des infiltrations et traces d’humidité, un disposifif électrique défaillant et un système de ventilation inefficace, ils ne justifient ni de la mauvaise foi de Monsieur [D] [M] dans la délivrance du commandement de payer, ni de ce qu’il n’était plus possible d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination. En effet, s’il ressort du rapport établi par l’organisme CITEMETRIE le 21 décembre 2023 que des désordres affectant le logement loué aux défendeurs ont été relevés (infiltrations d’eau au niveau de la porte-fenêtre du salon, absence de détecteur de fumée, absence de disjoncteur différentiel 30mA, matériel électrique vétuste et/ou indadapté, prises désolidarisées du mur, présence de moisissures au niveau des murs extérieurs du salon, de la chambre d’enfant droite et de la chambre parentale), il est établi par les échanges de courriels versés aux débats que Monsieur [D] [M] envisageait déjà, et avant même l’intervention de l’organisme CITEMETRIE et l’invocation des difficultés liées à l’indécence du logement, de délivrer un congé aux locataires en raison des impayés de loyers, dont il se plaignait régulièrement. Dans ces conditions, les défendeurs n’établissent pas que le commandement de payer a été signifié afin de tenter de mettre obstacle aux conséquences liées à l’indécence du logement telle qu’elle a été constatée par l’organisme CITEMETRIE le 21 décembre 2023. S’agissant de l’exception d’inexécution, qui ne permet de cesser de payer les loyers et les charges que lorsqu’il est établi qu’il n’était plus possible d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, force est d’admettre que les désordres relevés n’ont pas rendu les lieux loués inhabitables, ce qui n’est, du reste, même pas allégué par les défendeurs, lesquels considèrent que leur préjudice de jouissance ne correspond qu’à 40 % des sommes appelées au titres des loyers et charges. Dans ces conditions, ils n’étaient pas fondés à cesser de payer les loyers, en raison de l’indécence de leur logement.

Pour toutes ces raisons, il y a bien lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail se sont trouvées réunies à la date du 26 avril 2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] restent devoir la somme de 15.798,52 € à la date du 21 octobre 2024, tant au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024 qu’au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 avril 2024 et jusqu’au 21 octobre 2024, qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat de bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs, stipulée à l’article VII du contrat de bail.

Si les défendeurs soutiennent que les sommes réclamées au titre des charges locatives ne sont pas dues à défaut de régularisation dans les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que des allocations logement ont été conservées par la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis à compter du 22 janvier 2024 en application des dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [D] [M] verse aux débats un décompte des charges selon leur nature pour les années 2021, 2022 et 2023, justifiant les régularisations de charges sollicitées conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des bordereaux de paiement desquels il ressort qu’il a perçu la somme globale de 3.242 € les 16 et 20 janvier 2025, correspondant aux allocations logement conservées par la caisse d’allocations familiales conformément aux dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation. Les sommes qui ressortent des régularisations opérées sont conformes à celles mentionnées dans le décompte du 21 octobre 2024, lequel tient également compte de la somme de 3.242 € perçue les 16 et 20 janvier 2025.

Les défendeurs seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 15.798,52 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11.126,74 € à compter du commandement de payer (26 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de la demande formée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civiil.

III. SUR LA DEMANDE EN REPARATION AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES ET LA CONSERVATION DU DEPÔT DE GARANTIE :

S’agissant de la demande en réparation au titre des dégradations locatives, il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 25 décembre 2018 et de sortie du 21 octobre 2024, tous deux établis contradictoirement entre les parties, que les lieux, pris à bail en bon état voire en très bon état, ont été rendus sales et en mauvais état de réparations locatives, avec notamment des carreaux cassés dans l’entrée, des murs troués et tachés, des meubles de cuisine et de salle de bain abîmés, des portes abîmées, une chasse d’eau cassée dans les toilettes et des balcons encrassés, après pourtant seulement cinq ans d’occupation.
En outre, Monsieur [D] [M] verse aux débats un devis de la société BCHTravaux duquel il ressort que les travaux de reprise des dégaradations locatives résultant de la comparaison entre les deux états des lieux s’élèvent à la somme de 4.251,98 €, après application d’un coefficient de vétusté de 15% par année d’occupation à compter de la deuxième année d’occupation s’agissant des travaux de peinture et après déduction du dépôt de garantie de 1.200 € versé par les locataires, lequel sera conservé par le demandeur en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, Monsieur [D] [M] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 1.580 € au titre des travaux qu’il prétend avoir pris en charge durant l’exécution du contrat de bail (réparation de la chasse d’eau ; dépose d’un revêtement et nettoyage à haute pression ; perte d’un platelage terrasse extérieure qui était en bon état au jour de la location), dès lors qu’il ne justifie pas avoir effectivement payé cette somme, se bornant à verser aux débats une facture datée du 29 juillet 2024 qu’il ne démontre pas avoir payée et que les travaux mentionnés sur cette facture correspondent essentiellement à des travaux que l’organisme CITEMETRIE lui a demandé de diligenter, étant au surplus relevé que la réparation de la chasse d’eau est de nouveau mentionnée dans le dévis de la société BCHTravaux et intégré, à ce titre, dans l’indemnisation allouée ci-dessus.

IV. SUR LA DEMANDE EN REPARATION AU TITRE DU PREJUDICE MORAL:

Si Monsieur [D] [M] prétend qu’il peine à payer les échéances du crédit immobilier qu’il a souscrit pour financer l’acquisition du bien loué en raison de la carence des défendeurs, il ne justifie pas avoir souscrit un tel prêt, ni rencontré de quelconque difficulté de remboursement.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

V. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN PAIEMENT :

Ainsi qu’il a été exposé et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, Monsieur [D] [M] verse aux débats un décompte des charges selon leur nature pour les années 2021, 2022 et 2023, justifiant les régularisations de charges sollicitées conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de restitution des provisions sur charges locatives payées à hauteur de 21.000 €, étant du reste relevé qu’ils ne justifient aucunement avoir effectivement payé cette somme au titre des provisions sur charges locatives.

VI. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN REPARATION :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il ressort du rapport de l’organisme CITEMETRIE du 21 décembre 2023 que les désordres suivants ont été constatés lors de la visite effectuée le 20 décembre 2023 : infiltrations d’eau au niveau de la porte-fenêtre du salon, absence de détecteur de fumée, absence de disjoncteur différentiel 30mA, matériel électrique vétuste et/ou indadapté, prises désolidarisées du mur, présence de moisissures au niveau des murs extérieurs du salon, de la chambre d’enfant droite et de la chambre parentale. Le rapport souligne que l’installation électrique du logement n’est pas sécurisée et présente un danger pour ses occupants.

Il ressort également du rapport d’enquête de la Direction générale des services techniques de la Ville d’[Localité 9] en date du 29 mars 2024 que les désordres suivants ont été constatés dans l’appartement des locataires : la prise de la cuisine est raccordée à la terre mais disjointe à 500mA; le raccordement du convecteur électrique de la chambre parentale n’est pas conforme à la règlementation en vigueur ; présence de moisissures sur les murs donnant sur l’exétrieur.

Si Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] n’établissent pas que les infiltrations d’eau, les prises désolidarisées du mur et la présence de moisissures seraient imputables au bailleur plutôt qu’à un défaut d’entretien du logement, dès lors notamment qu’aucun de ces désordres n’est mentionné dans l’état des lieux d’entrée et que les défendeurs ne justifient pas les avoir évoqués auprès de leur bailleur avant le mois d’octobre 2023, l’absence de détecteur de fumée, de disjoncteur différentiel 30mA, la vétusté du matériel électrique et la non-conformité du raccordement du convecteur électrique de la chambre parentale caractérisent des manquements du bailleur aux obligations prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Si Monsieur [D] [M] soutient qu’il n’a été informé des désordres électriques identifiés par l’organisme CITEMETRIE que le 15 janvier 2024 et que les locataires n’ont cessé de s’opposer à la réalisation des travaux de mise en conformité jusqu’à leur départ des lieux loués, il lui appartenait, en tant que bailleur, de mettre à la disposition de ses locataires un logement équipé d’un matériel électrique conforme à la règlementation en vigueur lors de l’entrée dans les lieux et exempt de risque pour la sécurité de ses occupants, étant du reste précisé qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que les locataires se sont opposés à la réalisation des travaux de mise en conformité électrique.

Ces manquements justifieront la condamnation de Monsieur [D] [M] à payer aux défendeurs la somme de 3.000 €, en réparation du préjudice de jouissance subi consistant dans le fait d'avoir habité un logement affecté de désordres pouvant présenter un danger pour la sécurité des occupants du 1er janvier 2019 au 26 avril 2024, date de la résiliation du bail, soit pendant 64 mois, étant, à cet égard, précisé qu’il n’est pas établi que les défendeurs auraient eu connaissance des désordres subis avant l’établissement du rapport de l’organisme CITEMETRIE au mois de décembre 2023, de sorteque le moyen tiré de la prescription du préjudice subi avant le 8 octobre 2021 n’est pas fondé.

Conformément à la demande en ce sens, la compensation entre les sommes dues par les parties sera ordonnée.

En revanche, si Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] affirment avoir été privés d’eau potable pendant neuf mois au cours de l’année 2021, ils se bornent à verser aux débats la copie d’une affiche du syndic de l’immeuble, dont la date a manifestement été ajoutée à la main par les défendeurs, ainsi que des échanges de correspondances, desquels il ressort que Monsieur [D] [M] indiquait aux locataires que la non potabilité de l’eau ne concernait pas l’appartement donné à bail. Dans ces conditions, les défendeurs, qui n’établissent pas avoir manqué d’eau potable dans leur appartement et encore moins durant neuf mois, ne démontrent pas de manquement du bailleur à ce titre.

Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] seront également déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, à défaut d’établir la condescendance et le mépris qu’ils invoquent à l’appui de leur demande.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [M], Monsieur [G] [O] [J] et Madame [E] [B] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,