TJ 93008, 20 mai 2025, RG 25/01985

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 11]
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[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/01985 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W6B

Minute : 25/00190

Monsieur [E] [T] [V] [A]
Représentant : Maître Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0175
Madame [B] [Y]
Monsieur [E] [V] [Y]

C/

Madame [Z] [H] [D]

Copie exécutoire :
Maître Virginie RAMBERT

Copie certifiée conforme :
Madame [Z] [H] [D]

Le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 8]
représenté par Maître Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [H] [D], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 7 novembre 1994 prenant effet à compter du 1er décembre 1994, Monsieur [V] [A] a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [Z] [C] [P] épouse [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 12] pour un loyer mensuel, charges comprises, de 3.275 francs, soit 499,27 euros.

Madame [Z] [C] [P] est devenue seule locataire en titre du logement après son divorce intervenu en septembre 2016.

Madame [B] [Y] et Messieurs [E] [A] et [K] [Y], devenus propriétaires de l'appartement donné à bail à la suite des décès de [V] [A] et de son fils [O] [A], ont fait signifier à Madame [Z] [D], par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, un congé à effet au 30 novembre 2024, au motif qu'ils se sont engagés dans une opération de renouvellement urbain du terrain situé [Adresse 6], sur lequel est prévue la réalisation d'un programme immobilier collectif et que ce programme prévoit la démolition de l'immeuble situé à l'adresse du bien loué, ainsi que la construction d'un nouvel immeuble comprenant six étages, un local commercial en rez-de-chaussée et un parking en sous-sol.

Madame [Z] [D] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé.

C'est dans ces circonstances que, par acte introductif d'instance du 28 janvier 2025, Madame [B] [Y] et Messieurs [E] [A] et [K] [Y] ont fait assigner Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de :
- valider le congé signifié le 28 mai 2024 ;
- ordonner à Madame [Z] [C] [P] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;
- ordonner son expulsion, avec le concours d'un serrurier et de la force publique à défaut de libération volontaire dans ce délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner à leur payer une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 49,26 euros, hors taxes et charges, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- la condamner aux dépens ;
- la condamner à payer à chacun des requérants la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

A l'audience du 11 mars 2025, Madame [B] [Y] et Messieurs [E] [A] et [K] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes formées dans leur assignation et s'opposent à l'octroi des délais pour quitter les lieux sollicités en défense.

Ils font valoir que le congé signifié à la locataire le 28 mai 2024 avec effet au 30 novembre 2024, est valable, conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dès lors que, d'une part, la réalisation d'un programme immobilier collectif impliquant la démolition de l'immeuble est un motif légitime et sérieux de congé et que, d'autre part, le délai de préavis de six mois a été respecté.

Ils ajoutent qu'en raison de la validité de ce congé, Madame [C] [P] occupe, depuis le 1er décembre 2024, le logement donné à bail sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion et le versement de l'indemnité conventionnelle d'occupation prévue à l'article X du contrat de bail du 7 novembre 1994.
Madame [C] [P] comparaît en personne. Si elle ne conteste pas la validité du congé, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle explique s'être maintenue dans le logement en l'absence de possibilité de relogement et souligne avoir entamé des démarches de relogement ainsi qu'un recours dans le cadre du droit au logement opposable (DALO).
La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de validation de congé et d'expulsion sous astreinte
En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit toutefois toujours respecter un préavis de six mois et être notifié par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou signifié par exploit de commissaire de justice. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [Z] [D] le 7 novembre 1994, avec effet au 1er décembre 1994 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit par périodes de trois ans pour expirer le 30 novembre 2024.
Le congé qu'ont fait signifier les bailleurs le 28 mai 2024 par acte de commissaire de justice a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé délivré rappelle le motif du congé, savoir la démolition du bâtiment dont dépend l'appartement donné à bail en vue de la construction d'un nouvel immeuble de six étages dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain.
Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment du récépissé du dépôt d'une demande de permis de construire en date du 8 mars 2024, de l'arrêté communal accordant le permis de construire sollicité du 8 novembre 2024 et du procès-verbal de constat du 12 novembre 2024 relatif à l'affichage du permis de construire à l'adresse des lieux donnés à bail, que le motif invoqué à l'appui du congé, lequel relève de l'exercice du droit de propriété et constitue donc un motif légitime, est également réel et sérieux.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, et fondé sur un motif légitime et sérieux, est bien régulier. Il n'a, du reste, fait l'objet d'aucune contestation.
Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 30 novembre 2024.
Madame [Z] [D], qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er décembre 2024.
En conséquence de ce qui précède, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Conformément à la demande en ce sens, il sera dit que le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [C] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion est ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, des circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, Madame [Z] [C] [P] justifie avoir effectué des démarches en vue de son relogement et notamment avoir déposé une demande de logement social le 7 août 2024 ainsi qu'un recours DALO en septembre 2024. Il est, en outre, constant que Madame [Z] [C] [P] paie le loyer et les charges courants et respecte les délais de paiement qui lui ont été accordés par jugement du 4 septembre 2024.
Compte tenu de ces éléments, il sera accordé à Madame [Z] [C] [P] un délai de 3 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de condamnation en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, l'article X du contrat de bail relatif à la clause résolutoire n'est pas applicable s'agissant de la délivrance d'un congé, étant rappelé qu'en tout état de cause, son dernier alinéa, fixant l'indemnité d'occupation sans droit ni titre au double du loyer quotidien, s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive.
Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, et ainsi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Madame [Z] [C] [P], celle-ci sera condamnée à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires entreprises et de la situation de la défenderesse, Madame [C] [P] sera condamnée à payer à Madame [B] [Y] et Messieurs [E] [A] et [K] [Y] la somme globale de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l'exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS