TJ 93008, 20 mai 2025, RG 25/01984

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 25/01984 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W5Y

Minute : 25/00107

S.D.C. DE LA [Adresse 9] SISE [Adresse 3]
Représentant : Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [E] [Z]
Madame [J] [U] épouse [Z]

Copie exécutoire : Me Thierry LAISNE
Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA [Adresse 9] SISE [Adresse 3] Pris en la personne de société VERTFONCIE - [Adresse 4]
représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [U] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3], représenté par son syndic, la société VERTFONCIE, a fait assigner Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :
o condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à lui payer la somme de 5 608,31 € au titre des charges de copropriété impayées au 7 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;
o condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à lui payer la somme de 917,62 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;
o ordonner la capitalisation des intérêts ;
o condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à lui payer la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts ;
o condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
o le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

A l'audience du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu'il n'a pas été possible d'obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que les défendeurs ont déjà été condamnés à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 10 décembre 2019 et 22 juillet 2022.

Cités par acte remis à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ne comparaissent pas.

L'affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3] verse aux débats :
- un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] sont propriétaires des lots 1207, 1233 et 1394 situés [Adresse 3] ;
- un décompte daté du 7 février 2025, détaillant les charges appelées depuis les dernières condamnations prononcées à l'encontre des défendeurs ;
- un décompte d'exécution des condamnations prononcées à l'encontre des défendeurs ;
- les appels de fonds ;
- les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 5 juillet 2023 et 5 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] n'ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 608,31 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis stipulée en page 228 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] au paiement de la somme de 5 608,31 €, au titre des charges dues à la date du 7 février 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 février 2025.

o Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d'hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés " frais de relance ", de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seuls, la somme de 225,62 €, en ce compris le coût de la sommation de payer du 29 avril 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer la somme de 225,62 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 février 2025.

o Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ont déjà fait l'objet de deux condamnations en paiement d'un arriéré de charges de copropriété, prononcées par jugements des 10 décembre 2019 et 22 juillet 2022.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

o Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] succombent à l'instance, de sorte qu'ils seront condamnés in solidum aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l'absence d'éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 3] la somme de 800,00 € en application de l'article précité.

o Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS