TJ 93008, 20 mai 2025, RG 24/02788
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Texte de la décision
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 8]
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[Localité 8]
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N° RG 24/02788 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LAY
Minute : 25/00082
Société 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS
C/
Monsieur [J] [W]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Mai 2025
DEMANDEUR :
Société 1001 VIES HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 10 Avril 2025
DÉCISION:
Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
Copie exécutoire :
Maître Nathalie FEUGNET
Copie certifiée conforme :
Monsieur [J] [W]
Le 20/05/2025
RAPPEL DES FAITS
Par un contrat du 3 juin 2021, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 471,20 € et 130,55 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024.
Elle a ensuite fait assigner Monsieur [J] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 25 novembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 avril 2025, après avoir été renvoyée une fois.
A l’audience du 10 avril 2025, la société 1001 VIES HABITAT - représentée par Maître Nathalie FEUGNET - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [W] ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.401,12 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges locatives, de 390 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société 1001 VIES HABITAT consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense, à la condition que la mensualité corresponde au 36ème de la dette. Elle accepte que la somme de 645,07 €, que le défendeur affirme avoir payée le 4 avril 2025, soit déduite de l’arriéré locatif.
A l’appui de ses demandes, la société 1001 VIES HABITAT fait valoir, au visa des articles 7 et 14 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle souligne que l’arriéré locatif s’élève à 4.401,12 €.
Monsieur [J] [W] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un virement supplémentaire de 645,07 € le 4 avril 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l'arriéré. Il affirme qu’en l’état, il ne perçoit aucun revenu car FRANCE TRAVAIL tarde à traiter son dossier et à lui ouvrir ses droits. Il a été licencié pour inaptitude et attend de percevoir son indemnité de licenciement. Il ne déclare aucune personne à sa charge.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."
Le bail conclu le 3 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 14 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.005,49 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2024.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
La société 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.401,12 € à la date du 31 mars 2025. Monsieur [J] [W] justifie avoir effectué un virement de 645,97 € le 4 avril 2025, ce que la société 1001 VIES HABITAT reconnaît à l’audience.
Monsieur [J] [W] sera donc condamné à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3.755,15 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (29 juillet 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”
L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”
Compte tenu de ces éléments, de la situation du défendeur et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [J] [W], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 1001 VIES HABITAT et de la situation de Monsieur [J] [W], ce dernier sera condamné à verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2021 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [J] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 septembre 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à verser à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.755,15 € (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [J] [W] soit condamné à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à verser à la société 1001 VIES HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 20 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
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