TJ 93008, 20 mai 2025, RG 24/02796

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 8]

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N° RG 24/02796 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LBK

Minute : 25/00083

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [X] [B]
Représentant : Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représenté par Maître Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :
Audience publique du 10 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
Copie exécutoire :
Maître Nathalie FEUGNET
Copie certifiée conforme :
Maître Hugo ESTEVENY

Le 20/05/2025
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 février 2019, la société SARVILEP, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 476,80 € et 152,73 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [X] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 18 novembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 avril 2025, après avoir été renvoyée une fois à l'initiative de la société CDC HABITAT SOCIAL.

A l’audience du 10 avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL - représentée par Maître Nathalie FEUGNET - régularise des conclusions pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [B] ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 2.745,49 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [X] [B] et consent à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense, à la condition que les paiements interviennent dès le prononcé du jugement.

A l’appui de ses demandes, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, au visa des articles 7 et 14 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 25 août 2024. Elle souligne que contrairement à ce que prétend le défendeur, un décompte détaillé de la dette locative était joint au commandement de payer. Elle ajoute que Monsieur [X] [B] n'établit pas l'indécence qu'il invoque, se bornant à verser aux débats des photographies non probantes, ainsi qu'un document tronqué et non daté qui émanerait d'une compagnie d'assurance et relatif à un dégât des eaux.

Monsieur [X] [B] comparaît par l'intermédiaire de Maître Hugo ESTEVENY. Il précise se désister des demandes tendant à la condamnation de la demanderesse à payer la somme de 1.500 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance subi ; à remettre le logement aux normes de décence; et à réduire le loyer de 150 € dans l'attente des travaux à intervenir. A titre principal, il demande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de l'intégralité de ses demandes et d'ordonner une expertise avant-dire droit afin de décrire et analyser les désordres affectant le logement. Subsidiairement, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré à compter du 6ème mois suivant le prononcé du jugement. Il sollicite également la désignation d'un commissaire de justice aux fins de constater les désordres affectant le logement, les frais devant être pris en charge au titre de l'aide juridictionnelle. Très subsidiairement, il demande les plus larges délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Encore plus subsidiairement, il sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, il demande que la société CDC HABITAT SOCIAL soit condamnée à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens soient mis à la charge de la demanderesse ou de l'Etat.

A l'appui de ses demandes, il fait valoir que le décompte communiqué à l'appui du commandement de payer n'est pas suffisamment détaillé et intègre des frais de contentieux qui n'ont pas à y figurer. Il ajoute que son appartement présente des moisissures très importantes au niveau d'une fenêtre, de sorte qu'il ne répond pas aux critères de décence. Il en déduit qu'il existe des contestations sérieuses, qui excluent la compétence du juge des référé et qui justifient la réalisation d'une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ou, à tout le moins, la désignation d'un commissaire de justice aux fins de constat. Il souligne avoir payé la somme de 710 € le 9 avril 2025, laquelle doit être déduite de la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 14 février 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 2.000,03 €. Le décompte joint au commandement de payer détaille les mensualités sur les douze derniers mois, en distinguant les sommes appelées au titre des loyers, des charges et des frais de contentieux. Il mentionne également tous les prélèvements et les paiements intervenus sur cette même période. Au surplus, le commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due reste valable jusqu'à concurrence de la somme réellement due. Par ailleurs, si Monsieur [X] [B] prétend que son logement n'est pas décent et que le commandement de payer a, de ce fait, été signifié de mauvaise foi, il se borne à verser aux débats des photographies qui ne sont pas datées et dont on ne sait pas si elles correspondent effectivement au logement loué, ainsi qu'un document relatif aux travaux de peinture à effectuer à la suite d'une fuite provenant des joints de la salle de bain de Monsieur [X] [B], qui n'est pas daté et dont l'authenticité n'est pas établie. Au surplus, Monsieur [X] [B] ne justifie pas avoir informé sa bailleresse de l'indécence qu'il allègue avant la présente procédure, de sorte qu'il ne peut pas sérieusement soutenir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. Pour toutes ces raisons, la validité du commandement de payer n'est pas sérieusement contestable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.475,47 € à la date du 2 avril 2025.

Monsieur [X] [B] établit avoir payé la somme de 710 € le 9 avril 2025, ce que la société CDC HABITAT SOCIAL reconnaît à l'audience.

Il sera donc condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.765,47 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'accord de la bailleresse, Monsieur [X] [B], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [X] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES MESURES D'INSTRUCTION :

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, ainsi qu'il a été précédemment exposé, Monsieur [X] [B] ne verse aux débats aucune pièce de nature à constituer un commencement de preuve de ce que son logement serait indécent, de sorte qu'il ne justifie pas du motif légitime requis par les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, pour obtenir la réalisation d'une mesure d'instruction.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL et de la situation financière de Monsieur [X] [B], ce dernier sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,