TJ 33063, 12 mai 2025, RG 24/01280

Du 12 mai 2025

5AC

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01280 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEGM

[C] [U] [F]

C/

[T] [E]

- Expéditions délivrées à
Me [Localité 10]
M. [E]

- FE délivrée à
Me [Localité 10]

Le 12/05/2025

Avocats : la SELARL AQUI’LEX
Me Camille SELVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 mai 2025

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [C] [U] [F]
née le 04 Juillet 1977 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Représentée par Maître Guilaume FRANCOIS, membre de la Selarl AQUI’LEX, avocat au Barreau de Mont de Marsan

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [E]
né le 21 Octobre 2001 à [Localité 8] (Algérie)
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 3]

Représenté par Maître Camille SELVA, avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Mars 2025
PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2021, à effet du 17 juin 2021, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [T] [E] un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer initial de 561,23 euros et 60 euros de charges.
Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Madame [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2006,97 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, Madame [F] a assigné Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 mars 2025 aux fins de voir :

- constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire
- constater que la location qui a été consentie au locataire a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
A défaut
- prononcer la résiliation du contrat de bail au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil,
- Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner le défendeur à payer au titre des loyers et charges impayés, la somme de 3776,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, sous réserve d’actualisation,
- Condamner Monsieur [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des locaux,
- Condamner Monsieur [E] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [E] aux dépens, en ce compris le cout du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 4 juin 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 12 mars 2025.

A cette audience, Madame [F], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7889,75 euros au 10 mars 2025, qu’un squat s’est installé dans le logement, et confirme les termes de sa demande.

En défense, Monsieur [E], représenté par son conseil, expose qu’il a apuré la dette. Il indique qu’il a donné son congé et signalé que des individus s’étaient installés dans le logement pendant son absence, et s’estime déchargé du paiement des loyers.
Il demande de :
- débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- ordonner que chacune des parties conserve ses frais irrépétibles et ses dépens
- écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse de condamnations retenues à son encontre,
- débouter la demanderesse de toutes demandes plus amples ou contraires.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux pièces et conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe du tribunal à la date du 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 mars 2025.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 02 janvier 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [F] a fait signifier à Monsieur [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2006,97 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] explique qu’il se trouvait à l’étranger, qu’il a cessé de payer ses loyers en raison d’un accident à la suite duquel il s’est trouvé sans revenus, qu’il a signalé à la bailleresse que le logement était squatté, qu’il a donné son préavis, et que sa sœur a fait parvenir les clés au gestionnaire de l’appartement.

Madame [F] ne conteste pas avoir reçu un préavis puis les clés du locataire au mois de mars 2023 mais fait valoir que le bail a été résilié par effet de la clause résolutoire. A l’appui de sa demande de paiement d’indemnités d’occupation, elle soutient que le logement n’a pas été libéré du fait de Monsieur [E].

Il résulte des pièces versées au dossier par le locataire, dont certaines en langue anglaise et non traduites en langue française, que celui-ci a été accidenté le 25 septembre 2023, et a présenté un préjudice corporel ne lui permettant pas de revenir immédiatement en FRANCE.
Il a cependant conservé un contact avec le gestionnaire de l’appartement, et a signalé le 4 mars 2024 qu’il avait su par un tiers que l’appartement était squatté, et a indiqué vouloir donner son préavis, et payer les loyers dus.
Il n’est pas contesté que par deux lettres recommandées, il a été donné préavis puis restitué les clés.

Toutefois, Monsieur [E] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes du commandement, le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 27 décembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 février 2024.

Dès lors, Monsieur [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 février 2024, ce qui constitue pour Madame [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur le paiement des loyers et des indemnités d’occupation

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [F] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7889,75 euros à la date du 10 mars 2025.

Si Monsieur [E] allègue que les sommes dues ont été payées, il apparait qu’un virement a été effectué mais que celui-ci a été rejeté, de même que tous les prélèvements effectués au titres des appels de loyers depuis le mois de décembre 2023.
Monsieur [E] estime ne pas être redevable des loyers et indemnités d’occupation, n’ayant pas introduit les occupants dans le logement et la remise des clés ayant formalisé la restitution des locaux.

L'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

En l'espèce, il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur [E] a quitté le territoire français au mois d’avril 2023 et qu’il a été avisé par « un ami parti voir la boîte aux lettres » que des individus s’étaient installés dans l’appartement depuis plus de 6 mois, ainsi qu’il l’indique dans son courriel au mois de mars 2024, soit approximativement au mois de septembre 2023. Sa sœur a par ailleurs envoyé les clés par courrier à l’agence.

Ainsi, il est démontré que Monsieur [E] disposait de contacts en FRANCE pour effectuer les démarches nécessaires à la libération des locaux.

Monsieur [E], alors qu’il en a la charge, ne démontre ni que les tiers ont pris possession du logement à sa place sans qu’il les y ait introduits, ni qu’il n’était pas en mesure de faire effectuer les démarches pour les expulser alors qu’il est constant que le locataire dispose du droit d’agir directement contre le squatter.

Il en résulte que Monsieur [E] est resté inactif face à la violation de domicile dont il était victime. Il sera considéré que les occupants de l’appartement sont occupants de son chef et que l’appartement n’a pas été libéré.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable Monsieur [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 7889,75 euros au 10 mars pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [E] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (703,04 euros par mois à la date de l’audience), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
L'équité exclut en l’espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS