TJ 33063, 12 mai 2025, RG 24/01566

Du 12 mai 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01566 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIJL

Société CDC HABITAT

C/

[F] [N], [W] [N]

- Expéditions délivrées à
Me HAKIM

- FE délivrée à

Le 12/05/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS
Me Carole DUPONT BEGNARD
Me Romain FOUCARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 mai 2025

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT
RCS de [Localité 10] n° 470801168
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM, membre dde la SELARL AGH AVOCATS, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1 - Monsieur [F] [N]
né le 24 Avril 1977 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Adresse 12]
[Localité 5]

Représenté par Me Caroline DUPONT-BEGNARD, avocat au Barreau de Bordeaux.

2 - Madame [W] [N]
C/ Mme [S] [B] - [Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentés par Me Romain FOUCARD Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Mars 2025

PROCEDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [N] et Madame [W] [V] [R] épouse [N] (les consorts [N]) un logement situé [Adresse 13] moyennant un loyer initial de 806,40 euros, charges comprises.

Madame [V] [R] a quitté les lieux et en a informé le bailleur le 20 mars 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés à compter du mois d’octobre 2023.
La CAF a été avisée le 2 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1052,72 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice des 5 juin et 10 juin 2024, la société CDC HABITAT a assigné chacun des locataires devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de BORDEAUX à l’audience du 10 septembre 2024 aux fins de voir principalement constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 13], ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [N], et fixer une indemnité d’occupation mensuelle et condamner les locataires au paiement des arriérés de loyer.

L’affaire initialement appelée à l'audience du 10 septembre 2024, a été renvoyée pour échange de pièces et de procédure et finalement débattue à l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions demande, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 220, 262 et 1751 du Code civil, de :
- Constater que la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2021 entre la société CDC HABITAT, Monsieur [F] [N] et Madame [W] [N] portant sur le logement d’habitation (porte 3101) sis [Adresse 14] à [Localité 9], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle suite à la délivrance du commandement de payer le 5 février 2024,
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur et Madame [N] au paiement à la société CDC HABITAT de la somme de 1.941,21 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 12 décembre 2024 (échéance de décembre non incluse), à parfaire des échéances échues le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
En conséquence,
- Débouter Madame [N] de sa demande de rejet de la demande de condamnation solidaire au paiement des indemnités d’occupation, compte tenu du caractère ménager de la dette,
- Constater que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement pour l’apurement de la dette locative de 1.941,21 euros arrêtée au 12 décembre 2024,
- Ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant les délais qui seront accordés, permettant la continuation du bail,
En conséquence,
- Débouter Monsieur [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux,
- Juger que le respect du moratoire fixé par le Tribunal et le paiement des échéances courantes auront pour effet que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,
- Juger qu’en revanche à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité du moratoire avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
- la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, entrainant la résiliation immédiate du contrat de bail - à défaut pour Monsieur [N] d’avoir libéré volontairement les lieux dont il sera devenu occupant sans droit ni titre, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec ce besoin le concours de la force publique
- que dans ce cas, sera due solidairement par Monsieur et Madame [N], compte tenu du caractère ménager de la dette, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement dont s’agit et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés
- Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur et Madame [N] au paiement d’une indemnité de 600 (e) au titre de l’article 700 CPC,
- Les condamner solidairement, à défaut in solidum, aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de notification aux services préfectoraux,
- Débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision.
Elle expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 534,03 euros au 6 mars 2025 et modifie les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [N], représenté par son conseil, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais pour quitter le logement et fait valoir d’une part qu’il a régularisé une partie de la dette et d’autre part que la CAF a rétabli ses droits. Il demande des délais de paiement et fait valoir que Madame [V] [R] épouse [N] est solidaire de l’ensemble des dettes envers la CDC HABITAT.

En défense, Madame [V] [R] épouse [N] demande de :
- rejeter la demande de condamnation solidaire au paiement des indemnités d’occupation à compter du 18 mars 2024
- condamner Monsieur [N] à la relever et garantir de sa condamnation solidaire à payer la dette de loyer due jusqu’au 18 mars 2024
- débouter la CDC HABITAT de ses demandes indemnitaires
- laisser la charge des dépens à chaque partie.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures ci dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civiles.

L’affaire a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe du tribunal à la date du 12 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10 septembre 2024.

La bailleresse justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 2 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société CDC HABITAT a fait signifier aux consorts [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1052,72 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
la CAF a effectué un versement au titre de régularisation des APL pour 2024 et a repris les versementsMonsieur [N] a repris le paiement du loyer et remboursé une partie du montant de la dette qui s’élève désormais à la somme de 543,03 eurosla société CDC HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement pour l’apurement de la dette locative
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu d’accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, Monsieur [N] met en avant une situation précaire, et les conséquences d'une expulsion sur les conditions d’existence de lui-même et de sa fille.
Il n’est pas justifié de démarches en vue de la recherche de logement, même infructueuses. Dans ces conditions, au regard du délai déjà écoulé depuis la date de résiliation du bail, et du consentement de la bailleresse à l’octroi de délai de paiement, il ne sera accordé aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux.

En outre, il y a lieu de prévoir le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (873,35 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance nette s’établirait à la somme de 534,03 euros à la date du 6 mars 2025.

Madame [V] [R] épouse [N] soutient que le bailleur a été avisé de son départ ce qui permet de limiter la solidarité aux sommes dues au 12 mars 2024. Elle fait valoir que le domicile familial a été attribué à Monsieur [N].
Elle demande le rejet de la solidarité à compter du 18 mars 2024, et demande à être relevée et garantie par Monsieur [N] de la condamnation solidaire à payer la dette jusqu’à cette date.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, les consorts [N] sont mariés, et le caractère ménager de la dette a été souligné par la société CDC HABITAT. Il n’est fait état d’aucune transcription d’un jugement de divorce sur les registres de l’état civil.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « le colocataire ou le cotitulaire ayant donné congé dans les formes reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et la remise en état des locaux selon les modalités légales et les conditions particulières».

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que cette solidarité subsiste malgré le départ du logement du conjoint locataire en instance de divorce alors même qu'il a été autorisé à résider séparément lors de l'ordonnance de non conciliation, cette décision ne régissant que les rapports entre les époux qui demeurent co titulaires du bail et débiteurs solidaires pour le paiement des loyers.

Les consorts [N] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de la totalité de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil. Madame [V] [R] épouse [N] sera en outre déboutée de sa demande de relevé et garantie de sa condamnation solidaire à payer les loyers dus jusqu’au 18 mars 2024 par Monsieur [N].

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable les consorts [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 534,03 euros pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

Dans l’hypothèse où les consorts [N] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter de la résiliation du bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de les consorts [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit et aucune circonstance ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS