TJ 75056, 22 mai 2025, RG 21/03992

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me HANOUNE

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me BAUDOUIN et Me PORCHER

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/03992 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Mars 2021

JUGEMENT
rendu le 22 Mai 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. MP, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1202

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

S.A. GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et comprend :
- Un corps de bâtiment en façade sur la [Adresse 8], le bâtiment A,
- Un corps de bâtiment sur la [Adresse 4], le bâtiment B.

La SCI MP est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment B de l’immeuble (lot n° 5).

Lors des assemblées générales des copropriétaires des 6 février 2019 et 27 novembre 2019, les résolutions n° 10 et 3 relatives à des travaux de ravalement du bâtiment A, avec une répartition des charges sur la base de la clé de répartition en charges communes générales (sur les deux bâtiments), ont été adoptées.

La SCI MP a contesté cette répartition du montant des travaux.

Lors de l’assemblée générales des copropriétaires du 21 décembre 2020, la résolution n° 11, ayant trait à la ratification de la modification de la base de répartition des appels de fonds travaux relatifs au ravalement de la façade rue et réfection de la couverture du bâtiment A, a été rejetée à l’unanimité de voix de tous les copropriétaires présents ou représentés.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice en date du 12 mars 2021, la SCI MP a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, ainsi que la SA Gérances immobilières R. Delioux, en sa qualité de syndic de copropriété, afin de voir annuler la résolution n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019, la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2019 et la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020, ainsi que de voir engager la responsabilité civile du syndic de copropriété.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande d’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 mais a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SCI MP s’agissant de la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 novembre 2022, la SCI MP demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1, 11, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger la SCI MP recevable et bien fondé en ses demandes,

Annuler la 10ème résolution de l’assemblée générale du 6 février 2019,

Annuler la 11ème résolution de l’assemblée générale du 21 décembre 2020,

Dire et juger que la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX a engagé sa responsabilité,

Condamner la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX à verser des dommages et intérêts à la SCI MP à hauteur du montant dont la SCI MP serait tenue de régler au titre des travaux de ravalement et de réfection de la couverture du bâtiment A, soit une somme de 20.000 euros sauf à parfaire,

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] et la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la SCI MP,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] et la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX à verser à la SCI MP la somme de de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] et la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE pour ceux dont il a fait l’avance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dispenser la SCI MP de participer au paiement des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] [Localité 7] sollicite du tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 42,

Débouter la SCI MP de ses demandes d’annulation de :
- La résolution n°10 de l’assemblée générale du 6 février 2019,
- La résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 décembre 2020.

La Débouter de ses autres demandes.

Condamner la SCI MP à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 4]) la somme de 6.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 5 mai 2023, la SA Gérances immobilières R. Delioux sollicite du tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application du 17 mars 1967,
Vu l’article 1992 du Code civil,

A titre principal,
Juger que la société GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission de syndic,

En conséquence,
Débouter la SCI MP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,
Juger mal fondé le préjudice sollicité,

En conséquence,
Débouter la SCI MP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Si par exceptionnel une condamnation était prononcée à l’encontre de la société GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX,
Ramener le préjudice à de plus justes proportions,

En tout état de cause :
Débouter la SCI MP de sa demande de condamnation in solidum,

Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner la SCI MP à verser à la société GERANCES IMMOBILIERES R. DELIOUX, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI MP aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Benjamin PORCHER qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019

La SCI MP sollicite l’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 en indiquant, en premier lieu, qu’il s’agit d’un vote « bloqué ». Ainsi, la résolution votée comprend sept objets différents à savoir le vote des travaux de ravalement, le choix de l’entreprise, les honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre, l’échéancier des appels de fonds et, enfin, la répartition du montant des travaux.

En réponse aux arguments avancés en défense, la SCI MP relève que selon la jurisprudence, le recours à un vote unique impose de démontrer le caractère indissociable des objets de la décision, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle précise que ce caractère indissociable est nécessairement exclu lorsque les points votés relèvent de majorités spécifiques et souligne que dans le procès-verbal du 14 décembre 2012, relatif aux travaux de ravalement du bâtiment B, chaque question avait été votée selon une résolution distincte ce qui témoigne que la résolution n° 10 litigieuse porte bien sur des objets différents et dissociables.

En second lieu, la SCI MP expose que la résolution litigieuse viole le règlement de copropriété en ce qu’elle indique une répartition des charges erronée. D’abord, la répartition du montant des travaux votée constitue une modification de la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété, ce qui nécessite un vote à l’unanimité en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite, la demanderesse soutient que la résolution n° 10 litigieuse viole le règlement de copropriété qui stipule que les frais de ravalement des façades doivent être répartis sur la base des charges du bâtiment A (au titre des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction) et non sur la base des charges communes générales (comme indiqué dans la résolution votée). De plus, le règlement de copropriété cite les lots devant participer à la répartition des « charges d’entretien, de répartition et de reconstruction du corps du bâtiment, en façade, dit « bâtiment A » », et le lot n° 5, dont la demanderesse est propriétaire, ne fait pas partie de cette liste.

La SCI MP précise enfin que cette clé de répartition a été appliquée aux travaux de ravalement de la façade du bâtiment B, comme l’indique le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la jurisprudence admet la validité d’un vote « bloqué » lorsque les questions sont connexes et de nature à se compléter, spécialement en matière de travaux qui sont indivisibles ou indissociables. Ainsi cette jurisprudence a pu valider le vote unique de la décision d’effectuer des travaux de ravalement ou la réfection d’un versant de couverture, le choix de l’entreprise, la désignation de l’architecte et la fixation de ses honoraires, la souscription d’une police dommages-ouvrage, la fixation du calendrier des appels de fonds et celle des honoraires du syndic, ce qui est le cas en l’espèce. Les questions soumises au vote de la résolution n° 10 sont indissociables et peuvent donc être englobées dans une seule et même résolution.

Par ailleurs, il relève que la différence entre les conditions d’adoption de la décision relative au ravalement du bâtiment B et celles relatives aux travaux sur le bâtiment A (et ainsi l’absence de parallélisme des formes entres ces deux assemblées générales) n’est pas sanctionnable en elle-même.

En outre, le défendeur souligne que la clé de répartition sur la base des charges communes générales a été utilisée tant pour les travaux de ravalement du bâtiment B que pour ceux du bâtiment A.

***

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.

Il est constant qu’en application des articles 9 du décret du 17 mars 1967 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne doit avoir qu’un seul objet (ex. : Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-11.191 ; 14 janvier 2009, n° 08-10.624).

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables (ex. : Cass. 3ème civ. 28 janvier 2021, n° 19-22.681 : la décision d’effectuer des travaux précisément définis, le choix de l’entreprise, la désignation de l’architecte et la désignation de ses honoraires, la souscription d’une police dommages-ouvrage, la fixation du calendrier des appels de fonds et celle des honoraires du syndic pour les travaux constituent des questions indissociables qui peuvent faire l’objet d’un vote unique).

En l’espèce, la résolution n° 10 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 est rédigée comme suit :

« 10. TRAVAUX MAJORITE ARTICLE 24 - PRESENTATION PAR M. [C] ARCHITECTE DU RESULTAT DE LA CONSULTATION D'ENTREPRISES EN VUE DE LA REALISATION DES TRAVAUX DE RAVALEMENT DE LA FACADE SUR RUE - DECISION TRAVAUX A PRENDRE

1/ Décision de réaliser des travaux :

L'Assemblée Générale après avoir :
• pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation
• pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical
• et délibéré

Décide d'effectuer les travaux suivants :

« Ravalement complet de la façade sur Rue de l'immeuble y compris les travaux de plomberie / zinguerie - selon bordereau descriptif et cahier des charges qui ont été établis par M. [C] architecte - En PJ de la présente convocation AG : Compte rendu d'appel d'offre / Dossier de consultation des entreprises (D.C.E) / Cahier des charges administratives particulières (C.C.A.P.) / Cahier des clauses techniques particulières (C.C.T.P.) » -

2/ Choix de l'entreprise :

L'Assemblée Générale ayant :
• précédemment décidé des travaux
• pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation
• pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical

Décide dans les conditions de majorité de l'Article 24, de réaliser ces travaux dans le cadre d'une enveloppe budgétaire maximum de 140000.00 € / TTC.

Montant auquel s'ajoute un aléa de chantier de 5 % en plus du budget travaux de 140 000.00 € (Ce budget complémentaire pour les aléas de chantier d'un montant de 7000.00 € voté sur les conseils de l'architecte ne sera pas inclus pour le moment dans les appels travaux à prévoir - Vote à titre préventif et conservatoire)

Démarrage des travaux prévu dans les meilleurs délais

Elle délègue pouvoir à l'architecte et aux membres du Conseil Syndical pour le choix d'une entreprise après examen des offres, si nécessaire à la faveur d'une réunion technique avec les entreprises pressenties.

3/ Honoraires du Syndic en cas de réalisation de travaux :

Conformément à l'Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'Assemblée Générale ayant pris connaissance du barème d'honoraires du Syndic pour le suivi administratif, comptable et financier du dossier.

Décide que les honoraires du Syndic au titre des travaux votés par la présente Assemblée Générale répartis et appelés selon les mêmes modalités, s'élèvent à 3 % du montant hors taxes de l'opération travaux.

4/ Souscription d'une assurance dommages-ouvrage :

L'Assemblée Générale prend acte que les travaux votés nécessitent la souscription d'une assurance « dommages-ouvrage ».

Elle décide de la souscription de cette garantie auprès de la compagnie AXA moyennant une prime de 2325.00 euros T.T.C.

5/ Souscription d'un contrat de maîtrise d'œuvre / contrôle technique / coordonnateur SPS :

L'Assemblée Générale prend acte que les travaux votés nécessitent l'intervention d'un maître d'œuvre et le cas échéant d'un coordonnateur Sécurité Protection de la Santé.

Elle décide que la mission de maîtrise d'œuvre sera assurée par M. [W] [C] aux conditions de sa convention de maitrise d'œuvre en date du (jointe à la présente convocation Ag) pour un montant de 1000.00 euros HT (1200.00 €1 TTC) en phase n° 1 et de l'application d'un taux de 10 % HT du montant du marché travaux en phase n° 2.

Elle décide que la mission du coordonnateur Sécurité Protection de la Santé par la société COMATEC (sur proposition de M. [C]) pour un montant de 2160.00 euros T.T.C.

6/ Echéancier des appels de fonds :

L'Assemblée Générale autorise le Syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le Syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans le marché (quel que soit le stade d'engagement des dépenses) - échéancier des appels de fonds :
• 1er appel de 50 % du montant total du marché, exigible le 1/03/2019.
• 2ème appel de 50 % du montant total du marché, exigible le 1/06/2019.

(Rappel : en application de l'Article 6-2 paragraphe 2 du décret du 17/03/1967 modifié, il est rappelé qu'en cas de mutation le paiement des provisions finançant les travaux incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est propriétaire à la date de l'exigibilité).

7/ Répartition du montant des travaux (pour mémoire) :

La charge des travaux est répartie conformément aux dispositions du Règlement de Copropriété sur la base des charges communes générales ».

Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

Il ressort de la résolution litigieuse reproduite ci-dessus que le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de ravalement complet de la façade sur rue de l’immeuble, y compris les travaux de plomberie/zinguerie. Il est fait mention aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 des documents contenant une description précise et détaillée de ces travaux joint à la convocation de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires a également procédé au vote en un seul ensemble :
- du choix de l’entreprise,
- des honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux,
- de la souscription d’une assurance dommage ouvrage,
- de la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre,
- de l’échéancier des appels de fonds
- et enfin, de la répartition du montant des travaux.

Il n’est pas contesté que les travaux de ravalement complet de la façade sur rue de l’immeuble et les travaux annexes de plomberies/zinguerie peuvent constituer un seul objet en raison de la nature de ces travaux, indissociables.

En outre, les éléments de décisions supplémentaires au vote de la réalisation des travaux de ravalement, relatifs au choix de l’entreprise, à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, à la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre, à l’évidence indispensables pour la réalisation des travaux votés, n’entrainent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distincts.

Par ailleurs et en principe, l’échéancier des appels de fonds ainsi que la répartition du montant des travaux ont manifestement le même objet que les travaux eux-mêmes, et n’entraînent pas l’obligation de voter une disposition distincte en principe. De la même manière, l’acceptation des honoraires du syndic découlant du contrat de syndic était nécessairement liée aux travaux.

Toutefois, il est également constant que pour admettre un vote unique les questions considérées comme indissociables doivent relever de la même majorité.

Les travaux de ravalement votés relèvent de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Cependant, la résolution n° 10 litigieuse décide également, au titre du choix de l’entreprise, de déléguer « pouvoir à l'architecte et aux membres du Conseil Syndical pour le choix d'une entreprise après examen des offres, si nécessaire à la faveur d'une réunion technique avec les entreprises pressenties ».

Cette résolution contient donc une délégation de pouvoir au conseil syndical et à l’architecte qui est, quant à elle, soumise au vote selon la majorité prévue à l’article 25 a) qui dispose que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ».
Dès lors, cette délégation de pouvoir ne pouvait pas faire l’objet d’un vote unique.

En outre, s’agissant de la répartition du montant des travaux, la résolution litigieuse prévoit que : « La charge des travaux est répartie conformément aux dispositions du Règlement de Copropriété sur la base des charges communes générales ».

Or, le règlement de copropriété du 18 mai 1977 produit stipule, dans une section 2 intitulé « charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments », et dans un article 17, que « les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction comprennent : […]
Les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieures des fenêtres, des persiennes, des garde-corps et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient « parties privatives ».

L’article 18 précise que « les dépenses d’entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilés selon qu’elles s’appliqueront à l’un ou l’autre des corps de bâtiments ».

Dès lors, il résulte de ces deux articles que les frais de ravalement du bâtiment A votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 doivent, en application du règlement de copropriété, être répartis entres les copropriétaires du bâtiment et non au titre des charges communes générales.

En indiquant lors de cette assemblée générale que les frais des travaux de ravalement seraient répartis sur la base des charges communes générales, il a été donné une information erronée aux copropriétaires. C’est d’ailleurs en ce sens que la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020 (ci-après discutée) indique qu’ « au terme d'une délibération d'assemblées générales du 6.2.2019 et 27.11.2019 le syndicat des copropriétaires a décidé de procéder à la réalisation de travaux de ravalement de la façade sur Rue et de réfection de la couverture versant Rue - Les décisions ont été prises en assemblées générales, sur une base d'une répartition erronée, à savoir sur la base des charges communes générales de l'ensemble immobilier […] ». En outre, il ressort de cette même résolution qu’il a été procédé à une régularisation de ces charges pour travaux conformément aux stipulations du règlement de copropriété, à la suite d'une contestation de la SCI MP sur la clé de répartition utilisée pour les appels de fonds sur travaux et après avis consultatif des membres du conseil syndical (régularisation qui fait l’objet d’une demande de ratification aux termes de la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020, ci-après discutée.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir en défense que l’application de la clé de répartition telle que prévue dans le règlement de copropriété n’est pas opportune, en ce qu’elle viendrait rompre l’égalité entre les copropriétaires du bâtiment A et ceux du bâtiment B puisque c’est la clé de répartition des charges communes générales qui a été appliquée lors du ravalement de façade du bâtiment B voté lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2012, dans la mesure où il lui appartenait de faire application de la bonne clé de répartition en application du règlement de copropriété et que l’erreur commise lui est imputable.

En conséquence de ce qui précède, la résolution n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019 sera déclarée nulle en raison du vote unique opéré sur des objets différents soumis à des majorités de vote distinctes et en raison de la non-application de la clause de répartition des charges prévue au règlement de copropriété de l’immeuble concernant la répartition du montant des travaux votés (contraire aux dispositions du règlement de copropriété).

II - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020

La SCI MP sollicite l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020 pour abus de majorité. Elle indique que le règlement de copropriété exclut clairement toute participation financière de sa part aux travaux de ravalement de la façade du bâtiment A. Dès lors, la majorité des copropriétaires a voté une répartition différente en souhaitant que la SCI MP participe à ces travaux afin de réduire la charge desdits travaux supportée par chacun d’eux. Ainsi, ce vote constitue un abus de majorité au détriment de la demanderesse, en sa qualité de copropriétaire minoritaire.

Par ailleurs, cette dernière soutient que la résolution litigieuse modifie la répartition des charges ce qui nécessite un vote à l’unanimité en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse au syndicat des copropriétaires qui indique que la jurisprudence exclut la possibilité pour une assemblée de prendre le contrepied d’une décision antérieure lorsque la première décision a déjà été exécutée, la SCI MP indique que le défendeur fait une confusion entre deux questions différentes, à savoir la possibilité pour une assemblée postérieure d’annuler ou de remettre en cause une résolution précédemment votée et la possibilité pour le juge d’annuler une décision même si elle a été exécutée. En l’espèce, il s’agit d’une demande d’annulation judiciaire d’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires souligne qu’il n’y a pas d’abus de majorité car les copropriétaires du bâtiment B ne sont pas minoritaires. Il soutient que le changement de clé de répartition aurait, au contraire, rompu l’équilibre entre les copropriétaires puisque ceux du bâtiment B avaient obtenu la contribution des copropriétaires du bâtiment A pour le ravalement de leur bâtiment.

Par ailleurs, il considère que les décisions d’assemblée générale des copropriétaires de 2019 n’étaient pas susceptibles d’être remises en cause par celle de 2020, la jurisprudence excluant la possibilité pour une assemblée générale de prendre le contrepied d’une décision antérieure lorsque la première décision a déjà été exécutée et lorsqu’il résulte de la première décision des droits acquis pour un ou plusieurs copropriétaires. Selon le défendeur, ces conditions sont remplies en l’espèce puisque le ravalement et la réfection de la toiture du bâtiment A ont été mis en œuvre, selon les modalités adoptées par les assemblées générales 2019 et les copropriétaires du bâtiment A disposent, en vertu des assemblées générales 2019, d’un droit acquis à une répartition approuvée des travaux de ravalement et de réfection de couverture en charges générales. De plus, la résolution n° 3, relative aux travaux de réfection de la couverture du bâtiment A, votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2019 est définitive. L’assemblée générale des copropriétaires de 2020 ne peut donc pas revenir sur les modalités de ventilation initialement fixées.
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

La SA Gérances immobilière R. Delioux s’associe aux arguments développés par le syndicat des copropriétaires.

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Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou qu’elle est prise dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

En l’espèce, la résolution n° 11 rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2020 est rédigée comme suit :

« 11. RATIFICATION PAR L'ASSEMBLEE GENERALE DE LA MODIFICATION DE LA BASE DE REPARTITION DES APPELS DE FONDS TRAVAUX PORTANT SUR LE RAVALEMENT DE LA FACADE RUE ET REFECTION DE LA COUVERTURE (VERSANT RUE) - SELON DECISONS AG DU 6.2.2019 ET 27.11.2019

Au terme d'une délibération d'assemblées générales du 6.2.2019 et 27.11.2019 le syndicat des copropriétaires a décidé de procéder à la réalisation de travaux de ravalement de la façade sur Rue et de réfection de la couverture versant Rue - Les décisions ont été prises en assemblées générales, sur une base d'une répartition erronée, à savoir sur la base des charges communes générales de l'ensemble immobilier, avec envoi dans un premier temps des appels de fonds sur travaux fait sur cette même base répartition (au lieu des charges d'entretien et de reconstruction du bat A - A la suite d'une contestation du cabinet GESCOFIM gérant des biens de la SCI MP sur la clé de répartition utilisé pour les appels de fonds sur travaux, le syndic à procéder (après avis consultatif des membres du Conseil Syndical) à une régularisation comptable - De nouveaux appels de fonds travaux ont été fait en régularisation sur la base des charges « Bâtiment A » conformément aux dispositions figurant en page 22 du règlement de copropriété. Ceci dans l'attente d'une ratification par les copropriétaires, lors de l'assemblée générale 2020 (Observation faite que l'assemblée générale 2020 prévue dans le courant du 1 semestre 2020 n'a pas été en mesure de se tenir en raison de la crise sanitaire du COVID 19).

L'assemblée générale prend acte des informations communiquées par le syndic sur le compte travaux de ravalement et de réfection de la couverture du bat A, des dispositions du règlement de copropriété et après en avoir délibéré approuve les régularisations comptables qui ont été faite par le syndic, en vue de répartir ces dépenses travaux sur la base des charges d'entretien et de reconstruction du Bat A conformément aux dispositions du règlement de copropriété (pages n° 22 du RCP) - Elle annule purement et simplement les dispositions adoptées lors des assemblées générales du 6.2.2019 (en résolution n° 10 - Chapitre 7) et 27.11.2019 (en résolution n° 3 - Chapitre 7) portant sur une répartition de ces dépenses en charges communes générales.
[…]
Observation : L'assemblée justifie cette décision de maintenir la répartition de ces travaux sur la base des charges communes générales, compte tenu du fait que lors de précédentes opérations travaux similaires réalisées ces dernières années (notamment concernant le ravalement du bâtiment B façade côté [Adresse 4] - en 2010 I 2011 - syndic de l'époque FONCIA) les dépenses travaux correspondantes ont également été réparties sur la base des charges communes générales. Les assemblées générales en date du 5/2 et 27/11/2019 qui ont été notifiés à tous les copropriétaires, n'ont pas été contestées dans les formes et délais prévus par les textes, ni par les copropriétaires, ni par leurs mandataires (les décisions qui ont été prises concernant ces répartitions sont donc définitives et sont opposables à l'ensemble des copropriétaires) ».

Il convient de rappeler, comme cela ressort de la résolution litigieuse, qu’à la suite du vote des travaux de ravalement de façade (résolution 10 du l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2019), la SCI MP a contesté la clé de répartition proposée au titre des appels de fonds pour travaux. Après avis consultatif du conseil syndical, le syndic de copropriété a procédé à une régularisation comptable avec de nouveaux appels de fonds effectués en régularisation sur la base de la clé de réparation prévue au règlement de copropriété. Il ressort en effet des articles 17 et 18 du règlement de copropriété, déjà mentionnés, que les frais de ravalement du bâtiment A doivent être supportés par les copropriétaires dudit bâtiment.

La résolution litigieuse a pour objet de procéder à la régularisation des appels de fonds sur travaux de ravalement de façade, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, ainsi opérée par le syndic de copropriété.

Cette résolution a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (étant précisé que la SCI MP était absente et non représentée lors de cette assemblée générale). Ainsi, les copropriétaires ont fait le choix de ne pas voter la régularisation des charges et de maintenir une répartition, telle que votée lors de l’assemblée générale du 6 février 2019, sur la base des charges communes générales aux motifs que « lors de précédentes opérations travaux similaires réalisées ces dernières années (notamment concernant le ravalement du bâtiment B façade côté [Adresse 4] - en 2010 I 2011 - syndic de l'époque FONCIA) les dépenses travaux correspondantes ont également été réparties sur la base des charges communes générales » et en raison de l’absence de contestation de ces décisions.

Il convient d’abord de relever que les décisions des assemblées générales des 6 février et 27 novembre 2019 ont bien fait l’objet d’une contestation, objet de la présente procédure.

Ensuite, la répartition des charges communes générales retenue n’est pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété et fait supporter sur les copropriétaires du bâtiment B une partie de la charge de ces travaux.

De plus, il ressort de l’article 19 du règlement de copropriété que « les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment en façade, dit « bâtiment A » », seront « réparties entre les copropriétaires des lots ci-après », à savoir les lots n° 1,2, 3, 7, 8, 11, 12, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 34, « les lots non compris dans la présente désignation, n’y participeront en rien ».

La SCI MP est propriétaire du lot n° 5 qui n’est pas visé par cet article 19 et n’a donc pas à supporter les frais des travaux de ravalement.

Dès lors, les copropriétaires du bâtiment A, qui doivent en principe supporter l’intégralité du montant de ces travaux, en votant une telle répartition diluent la charge financière pesant sur eux au détriment d’autres copropriétaires, dont notamment la SCI MP, ce qui est constitutif d’un abus de majorité.
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir d’un droit acquis des copropriétaires (Civ. 3ème, 30 mars 1994, n° 92-15.921) résultant de la décision de l’assemblée générale du 6 février 2019 relative aux travaux de ravalement du bâtiment A et à la répartition entre les copropriétaires des charges afférentes auxdits travaux, s’agissant d’une résolution contestée judiciairement par la SCI MP, donc non définitive et susceptible d’annulation, que le syndicat des copropriétaires a néanmoins décidé de mettre en œuvre à ses risques et périls.

En conséquence, cette résolution sera annulée.

III - Sur la responsabilité du syndic de copropriété, la SA Gérances immobilières R. Delioux, et sur la demande indemnitaire formée par la SCI MP

La SCI MP recherche la responsabilité de la SA Gérances immobilières R. Delioux sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique que le syndic de copropriété a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété et qu’en cas de non-respect de cette obligation, il engage sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires pris individuellement, notamment lorsqu’il interprète mal ce règlement au préjudice d’un des copropriétaires, ou encore s’il procède à une répartition erronée des charges.

En l’espèce, la demanderesse indique que la SA Gérances immobilière R. Delioux a transmis des informations erronées s’agissant de la répartition du montant des travaux lors des assemblées générales du 6 février 2019 et 27 novembre 2019, ce qui est constitutif d’une faute.

Elle souligne que le syndic de copropriété a tenté de réparer cette erreur en soumettant au vote une nouvelle répartition du montant des travaux conforme au règlement de copropriété lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2020 qui a été rejetée et qu’il a également reconnu cette faute dans un courriel du 14 mai 2020.

Concernant son préjudice, la SCI MP expose qu’en raison de cette faute, elle a dû avancer les fonds alors qu’elle n’était pas tenue de participer à ces frais et a dû engager une procédure judiciaire. Elle précise toutefois que le montant des travaux litigieux lui a été remboursé en mai 2020.

La SA Gérances immobilières R. Delioux soutient, en défense, que le syndic de copropriété ne fait qu’agir au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu’il n’est donc pas personnellement responsable des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, alors que les dommages qu’il est susceptible de causer sont présumés avoir été effectués par le syndicat des copropriétaires lui-même. La jurisprudence exige pour engager la responsabilité du syndic de copropriété de rapporter la preuve d’une faute extérieure à sa mission.

De plus, le quitus donné au syndic de copropriété emporte renonciation pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir des fautes prétendument commises par celui-ci.

La défenderesse souligne également que les demandes de la SCI MP sont irrecevables en ce qu’elles portent sur la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 27 novembre 2019, jugées prescrites par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 7 juillet 2022. Elle rappelle par ailleurs que cette résolution a été votée à l’unanimité. La SCI MP ne peut donc plus contester cette résolution de sorte que les budgets de travaux prévus ont été définitivement adoptés.
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

En outre, la résolution n° 10 contestée a également été votée à l’unanimité. De plus, les copropriétaires ont refusé de voter la modification des appels de fonds aux termes de l’assemblée générale du 21 décembre 2020. Dès lors, il n’est démontré aucune faute de sa part.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité allégués par la demanderesse, le syndic de copropriété souligne que le préjudice n’est ni démontré ni justifié. Le syndic de copropriété ne peut, en outre, pas supporter la quote-part des travaux pesant sur les copropriétaires.

Sur la demande de condamnation in solidum, le syndic de copropriété soutient que cette demande est mal fondée et argue qu’en l’espèce il n’existe pas d’unicité et d’indivisibilité du dommage.

***

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu'elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758, publié au bulletin) résultant d'une faute commise par ce dernier dans l'accomplissement de sa mission légale d'administration et de conservation de l'immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu'il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, publié au bulletin).

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03992 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAOZ

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l'exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

Par ailleurs, le quitus de gestion donné au syndic ne prive pas un copropriétaire de la possibilité de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute, de sorte que la S.A. Gérances immobilières R. Delioux ne peut valablement estimer que le quitus qui lui a été donnée emporterait renonciation générale à se prévaloir de toutes fautes commises par elle dans le cadre de sa mission de syndic de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 29 février 2024, n° 22-243.558).

En l’espèce, la SCI MP reproche au syndic de copropriété d’avoir transmis des informations erronées s’agissant de la répartition du montant des travaux lors des assemblées générales du 6 février 2019 et 27 novembre 2019, et d’avoir ainsi mal interprété le règlement de copropriété.

Il apparaît constant que la clé répartition des charges sur travaux de ravalement de la façade du bâtiment A a fait l’objet d’une mauvaise information donnée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 6 février 2019, ainsi qu’il en ressort des procès-verbaux produits et de l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble, ce qui caractérise une faute du syndic, garant du respect de la répartition des charges prévues au règlement de copropriété, de nature à engager sa responsabilité délictuelle (ex. : Civ. 3ème, 3 juillet 1996, n° 94-17.0001), étant relevé au surplus que l’assemblée générale des copropriétaires n’aurait pas eu à se prononcer en 2020 sur une régularisation de la répartition des charges pour travaux de ravalement si les copropriétaires avaient été invités ab initio à se prononcer sur une répartition des charges conforme au règlement de copropriété lors de l’assemblée générale du 6 février 2019 et si lesdites charges avaient été appelées par le syndic conformément au règlement de copropriété.

Toutefois, en l’espèce, la SCI MP ne justifie pas d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic dans la mesure où elle indique elle-même dans ses écritures avoir été remboursée des frais qu’elle a payés.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande indemnitaire.

IV - Sur les autres demandes

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 € à la SCI MP au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en l’espèce de débouter la SA Gérances immobilières R. Delioux, syndic de copropriété, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Pierre-Henri HANOUNE et à Maître Benjamin PORCHER.

La SCI MP sera par ailleurs dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :