TJ 13055, 6 mars 2025, RG 24/06480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 23 mai 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
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EXPEDITION :
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N° RG 24/06480 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5SZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [R]
né le 12 Janvier 1945, demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 31 juillet 1984, la société REGIONALE DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [R] un appartement situé [Adresse 5].

Le 2 septembre 2013 la société PROMOLOGIS a fusionné avec la société REGIONALE DE L’HABITAT.

Le 28 juin 2018, un échange de patrimoine entre PROMOLOGIS et UNICIL a transféré la propriété du bien donné à bail à Monsieur [R] à la SA UNICIL.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 décembre 2023, la SA UNICIL a fait signifier à Monsieur [R] un commandement de payer la somme de 1.564,70 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 octobre 2024, la SA UNICIL a attrait Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;dire et juger que Monsieur [D] [R] est occupant sans droit ni titre de son logement;ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; Condamner Monsieur [D] [R] à communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 ; condamner Monsieur [D] [R] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes:9.471,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire ; Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable selon le même indice que celui prévu au contrat résilié 350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 5 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée compte tenu de la grève du greffe, et plaidée le 6 mars 2025.

La SA UNICIL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.256,25 euros, au 28 février 2025.

Cité à étude, Monsieur [D] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [D] [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à la SA UNICIL.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 juillet 1984, contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne prendra effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause mais accordant un délai de six semaines conformément aux dispositions légales applicables depuis le renouvellement du bail en juillet 2023 et qui sont d’ordre public, a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.564,70 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de six semaines imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 janvier 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande formulée par le locataire, non comparant à l’audience, ou par le bailleur, et d’informations sur la situation de Monsieur [R], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [R] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 28 février 2025, qu’il reste devoir un montant de 2.256,25 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les frais d’enquête sociale sont justifiés.

En revanche il convient de déduire du décompte un montant global de 319 euros correspondant à des frais de procédure.

Dès lors, Monsieur [R] sera condamné à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme en principal de 1.937,25 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.564,70 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [R] à son paiement.

La demande de communication de l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, non explicitée ni motivée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des diligences engagées par la SA UNICIL, Monsieur [R] sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,