TJ 13055, 6 mars 2025, RG 24/07726

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré
Madame BERKANI, Greffier lors des débats
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 23 mai 2025
à Me PLANTARD Maxime
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 mai 2025
à M. [N] [Y]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07726 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5Z4L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [N], [C], [H] [Y]
né le 14 Décembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 30 mai 2023, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [N] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Le 2 août 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [Y] un commandement d’avoir à justifie d’une assurance locative et de payer un arriéré locatif de 1.180,26 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé afin d’entendre :
constater que la clause résolutoire est acquise à titre principal pour non-paiement des loyers et charges et subsidiairement pour non justification de l’assurance locative ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [Y] à lui payer à titre provisionnel : une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux ; un arriéré locatif d’un montant de 1.476,53 euros au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.
Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et plaidée.

La SA VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.190,32 euros au 5 mars 2025. La bailleresse ne s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais sous réserve d’une clause irritante.

Monsieur [N] [Y] a comparu en personne pour demander des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il n’a pas contesté la dette locative mais a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Il s’est présenté aux débats avec 2 chèques de banque qu’il a remis au bailleur. Il a également justifié d’une assurance locative en cours. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés suite à des problèmes de santé et à la perte de son père, outre le fait qu’il ne disposait pas des coordonnées du service contentieux du bailleur pour régler amiablement sa dette. Il a déclaré percevoir 255 euros de RSA outre 359 euros d’ARE, et la charge d’un enfant en garde-alternée.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 6 août 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail principal conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire (page 3), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024 à Monsieur [Y] pour la somme en principal de 1.180,26 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 5 mars 2025 que Monsieur [Y] restait à devoir un arriéré locatif de 2.190,32 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 99,06 euros de frais de non réponse à l’enquête sociale et 55 euros de frais d’assurance locative qui ne sont pas justifiés au dossier, outre 225,16 euros de frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [Y] qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte aucune preuve de sa libération.

Dès lors Monsieur [Y] sera condamné par provision, à verser à la SA VILOGIA, une somme de 1.811,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience.

Vu la situation du locataire, la qualité et l’accord du bailleur, le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des délais de paiement dérogatoires seront accordés à Monsieur [Y] suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Vu les démarches engagées par la SA VILOGIA, le défendeur sera également condamné à lui payer une somme de 300 euros pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La demande au titre des actes pris sur les mesures conservatoires, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2023, entre la SA VILOGIA et Monsieur [N] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 1.811,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [N] [Y] à s'acquitter de la dette par 30 échéances successives et mensuelles de 60 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [N] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutionMonsieur [N] [Y] sera condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ; REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président