TJ 89024, 13 mai 2025, RG 24/00216

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 76/2025

N° RG 24/00216 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C5TI

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
13 Mai 2025

E.P.I.C. DOMANYS
Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-
FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

M. [D] [U]
Représenté par Me [K] [E]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me GODARD Isabelle
- Me DUJANCOURT Marine
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 27 Février 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS
RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033
Demeurant : Office Public de l’Habitat - 9 rue de Douaumont - 89000 AUXERRE.

Représenté par Me Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER- FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par Me DEVIDAL Mélinda, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [U]
Né le 20 Septembre 1969 à AVALLON (89)
Nationalité Française
Demeurant : 6 rue de la Poterne - Appartement 2 - 89450 PIERRE PERTHUIS.

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n° 2025/000051 en date du 10 Janvier 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AUXERRE.

Représenté par Me Marine DUJANCOURT, Avocat au Barreau d’AUXERRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 18 janvier 2021, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Monsieur [U] [D] un logement sis 6 rue de la Poterne, rez-de-chaussée, Logement 2 à PIERRE PERTHUIS (89450), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 438,59 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit d’huissier du 23 juillet 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer à Monsieur [U] [D] un commandement de payer un arriéré de loyers.

Le 17 septembre 2024, Monsieur [U] [D] a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Yonne d’une déclaration de surendettement qui a été déclarée recevable le 29 octobre 2024.

Le 21 janvier 2025, la commission de surendettement a décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [U] [D]. Cette décision a été notifiée à l’l’E.P.I.C. DOMANYS.

Par exploit d'huissier de justice en date du 05 novembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [U] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;
- condamner Monsieur [U] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 2 924,27 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [U] [D] à la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [U] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s'est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 924,27 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 février 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 3 407,93 euros. Il indique que dans le cadre de la procédure de surendettement du locataire, un rétablissement personnel est envisagé. Il précise que si le loyer du mois de novembre 2024 n’a pas été payé, le locataire a depuis repris le paiement des loyers.
L’E.P.I.C. DOMANYS déclare être favorable à l'octroi de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier.

Monsieur [U] [D], comparaissant, assisté par son conseil, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement. Il explique qu’il perçoit le revenu de solidarité active depuis 2024, qu’il est employé pour effectuer divers travaux depuis septembre 2024 et être payé par chèques emploi service universels. Il indique avoir une fille de 15 ans à sa charge. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer et avoir effectué une déclaration de surendettement déclarée recevable.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 05 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 27 février 2025, date à laquelle l'affaire a été retenue.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 05 novembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Toutefois, l'article L.722-5 du code de la consommation, relatif à la procédure de surendettement, prévoit que la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures.

Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Il résulte de la combinaison des I, VI et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si la décision de recevabilité du dossier par la Banque de France intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section 4. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mars 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 23 juillet 2024, portant sur la somme de 2 427,14 euros. Cette somme correspond à un arriéré de loyers antérieur à la décision de recevabilité de la commission de surendettement intervenue le 29 octobre 2024. Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, soit au-delà du 24 septembre 2024, date à laquelle le défendeur n’avait aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission, la décision de recevabilité de la demande de surendettement étant intervenue le 29 octobre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Toutefois, aux termes de l’article L.724-1 du code de la consommation, la Commission de surendettement peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles et professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’E.P.I.C. DOMANYS que Monsieur [U] [D] reste devoir la somme de 3 129,71 euros à la date du 28 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif. A l’audience, l’E.P.I.C. DOMANYS actualise la créance à la somme de 3 407,93 euros. La différence entre les deux sommes est de 278,22 euros, correspondant à un prélèvement du 10 février 2025 pour le loyer du mois de janvier 2025 après déduction de la réduction du loyer de solidarité (RLS) et de l’aide personnalisée au logement (APL). Ce prélèvement figure sur le décompte édité le 28 janvier 2025. L’E.P.I.C. DOMANYS confirme à l’audience la reprise du paiement des loyers depuis décembre 2024 et ne fait état à l’audience d’aucun rejet de prélèvement ni d’aucun impayé depuis décembre 2024. En conséquence, il sera retenu la somme de 3 129,71 euros.

Toutefois, la commission de surendettement des particuliers de l'Yonne a imposé le 21 janvier 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [U] [D] avec effacement des créances de l’E.P.I.C. DOMANYS dont les créances ont été déclarées dans le cadre de la procédure de surendettement. L’E.P.I.C. DOMANYS n’indique pas avoir formulé de recours contre cette décision de la commission de surendettement et ne produit aucun document en ce sens.

Il apparaît donc, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 28 janvier 2025, que compte-tenu de l'effacement de la dette locative au 21 janvier 2025 par l'effet d’un rétablissement personnel, Monsieur [U] [D] ne se trouve aujourd’hui redevable d’aucune somme à l’égard du bailleur qui confirme à l’audience une reprise du paiement des loyers depuis le mois de décembre 2024.

En conséquence, la demande de paiement provisionnel au titre de l’arriéré locatif de l’E.P.I.C. DOMANYS sera rejetée.

IV. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Yonne a imposé le 21 janvier 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [U] [D]. Ce dernier a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, ce que confirme le bailleur.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement, soit jusqu'au 21 janvier 2027, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l'exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Monsieur [U] [D] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant deux ans. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette née postérieurement à la décision de la commission de surendettement, soit postérieurement au 21 janvier 2025, sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’il ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [U] [D] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [U] [D] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros (cent euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS