TJ 78646, 22 mai 2025, RG 23/01020

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Première Chambre
JUGEMENT
22 MAI 2025

N° RG 23/01020 - N° Portalis DB22-W-B7H-RE4T
Code NAC : 63B

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [J]
né le [Date naissance 5] 1995 à [Localité 11] (78)
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et Me Cyrille AUCHÉ de la SCP VERBATEAM AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

SAS [H] [S] [10], étude notariale dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

[12], SARL ayant son siège social [Adresse 3], agisaant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant etla SELAS PORCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ACTE INITIAL du 16 Février 2023 reçu au greffe le 16 Février 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Mars 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Mai 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente
Madame DAUCE, Vice-Présidente
Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [J] a souhaité se porter acquéreur d’un terrain appartenant à Monsieur [K] [C] [A] [B] et Madame [P] [W] [G] [N] situé aux [Localité 9] (78) dont la vente a été confiée à l’agence immobilière [12], exerçant alors sous l’enseigne [8] pour le prix de 167.000 euros suivant la fiche technique de l’offre de vente.

Le 10 juillet 2014, Monsieur [U] [J] a conclu avec les époux [A] [B] un compromis de vente établi par l’étude notariale SCP [H] [S] [10] NOTAIRES ASSOCIES, devenue la SAS [H] [S] [10], portant sur un terrain nu sur lequel se trouvaient édifiés deux petits cabanons, d’une contenance de 10a 58ca cadastré section AC n°[Cadastre 2], ainsi que la moitié de la parcelle destinée à la voirie permettant l’accès aux deux terrains issus de la division, d’une contenance de 2a 60ca cadastré section AC n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 153.000 euros.

Ce compromis de vente était assorti de conditions suspensives, notamment que l’acquéreur obtienne un certificat d’urbanisme pré-opérationnel conformément à l’article L.410-1 deuxième alinéa du code de l’urbanisme, sans avoir recours à la condition d’obtention d’un permis de construire.

Le certificat d’urbanisme ayant été délivré le 13 mars 2015, la vente a été réitérée par acte authentique reçu le 31 mars 2015 par Maître [H] [S], notaire associé membre de l’étude notariale SCP [H] [S] [10].

Le 25 février 2020, Monsieur [U] [J] a déposé une demande de permis de construire portant sur une maison individuelle d’habitation.

Par arrêté du 22 juin 2020, la commune [Localité 9] a refusé de délivrer le permis de construire sollicité.
Par courrier du 17 août 2020, Monsieur [U] [J] a formé un recours gracieux qui a fait l’objet d’un refus exprès par décision du maire du 12 octobre 2020.

Reprochant à l’agent immobilier et à l’étude notariale un manquement à leur devoir de conseil, Monsieur [U] [J] a, par actes d’huissier de justice en date des 18 et 20 août 2020, assigné la SARL [12] et la SAS [H] [S] [10], devant le tribunal judiciaire de Versailles en responsabilité et indemnisation.

Parallèlement à cette procédure, par requête en date du 11 décembre 2020, Monsieur [U] [J] a saisi le tribunal administratif de Versailles aux fins d’obtenir l’annulation du refus de délivrance du permis de construire.

Par ordonnance en date du 2 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a prononcé le sursis à statuer jusqu’à l’issue définitive de la procédure introduite par Monsieur [U] [J] devant le tribunal administratif de Versailles, et ordonné la radiation de l’affaire.

Par jugement en date du 4 octobre 2022, devenu définitif le 4 décembre 2022 faute d’appel, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête de Monsieur [U] [J].

Par ordonnance en date du 17 février 2023, rectifiée le 27 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné le rétablissement de l’affaire au rôle général de la première Chambre civile.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2024, Monsieur [U] [J]demande au tribunal de :

« Vu l’article 1382 (ancien) du code civil ;
Vu l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Vu l’article 383 du code de procédure civile ;
Vu les articles 514 et 514-5 du code de procédure civile ;
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées au débat.

JUGER que le notaire, la SAS [H] [S] [10], est responsable des préjudices subis par Mr [J] ;

JUGER que l’agent immobilier, la [12], est responsable des préjudices subis par Mr [J] ;

I. A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER in solidum la SAS [H] [S] [10] et la société [12] à payer à Monsieur [J] les sommes suivantes :
- 153.000 euros correspondant au prix d’achat de la parcelle
- 12.525 euros correspondant aux frais d’acte
- 97.000 € au titre de la perte de chance de faire une plus-value immobilière
- 7000 euros correspondant à la commission de l’agent immobilier
- 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi
- 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

II. A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum la SAS [H] [S] [10] et la société [12] à payer à Monsieur [J] les sommes suivantes :
- 123.000 euros correspondant à la différence de prix entre le terrain vendu comme constructible et un terrain inconstructible
- 12.525 euros correspondant aux frais d’acte
- 97.000 € au titre de la perte de chance de faire une plus-value immobilière
- 7.000 euros correspondant à la commission de l’agent immobilier
- 5.000 euros correspondant au préjudice moral
- 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

III. EN TOUT ETAT DE CAUSE

ORDONNER l’exécution provisoire ;

DEBOUTER la SAS [H] [S] [10] et la société [12] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de M. [J] ;

CONDAMNER in solidum la SAS [H] [S] [10] et la société [12] aux entiers dépens ; dont le montant sera recouvré par Maître Mélina PEDROLETTI Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Monsieur [U] [J] soutient que la SAS [S] [10] et la SARL [12] ont commis une faute susceptible d’engager leur responsabilité civile professionnelle en ne l’informant pas, lors de la vente du terrain litigieux, des modifications en cours du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune des [Localité 9] et des conséquences qui pouvaient en découler sur la constructibilité du terrain.

Il considère que le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil au motif qu’il avait connaissance, au jour de la signature de l’acte de vente, de son projet de construction et des modifications en cours du plan d’occupation des sols en plan local d’urbanisme de la commune, de sorte qu’il aurait dû consulter le projet de plan pour lever toute incertitude sur la constructibilité du terrain et attirer son attention sur le fait que sa demande de dépôt d’un permis de construire aurait fait l’objet d’un sursis à statuer de la part de la commune puis d’un refus une fois le PLU approuvé. Il souligne que la commune et le tribunal administratif ont confirmé l’inconstructibilité du terrain à compter de la modification du PLU le 16 avril 2015.

Il affirme, à titre principal, subir un préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le terrain s’il avait été informé de la modification des règles d’urbanisme, ainsi qu’un préjudice de perte de chance de faire une plus-value sur l’opération immobilière s’il avait pu faire édifier une maison. A titre subsidiaire, il soutient qu’il subit un préjudice de perte de valeur du terrain du fait de son classement en zone de constructibilité limitée et de l’engagement des frais d’acte, ainsi qu’un préjudice de perte de chance de faire une plus-value sur l’opération immobilière.
Il ajoute subir un préjudice moral résultant de la connaissance de l’inconstructibilité du terrain acquis dont il sollicite réparation.

Il fait valoir que la faute du notaire est en lien direct avec le préjudice subi, affirmant qu’il aurait eu la possibilité de se renseigner auprès de la commune s’il avait été informé par ce dernier que la révision du POS sous forme d’élaboration d’un PLU avait une incidence sur la constructibilité du terrain, et aurait pu ainsi déposer un permis de construire dans le délai de 18 mois ou même renoncer à l’acquisition.

Il soutient que l’agent immobilier qui a commercialisé la vente du terrain a commis une faute en ne procédant pas à toutes les vérifications sur la constructibilité du terrain et en n’attirant pas son attention sur la modification des règles d’urbanisme concernant sa parcelle, alors qu’il ne pouvait ignorer les informations concernant la modification du PLU. Il ajoute que le lien de causalité et le préjudice subi sont identiques à ceux exposés en lien avec la faute du notaire.

Par dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, laSAS [H] [S] [10]demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les articles 514 et 514-5 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL,

- DIRE ET JUGER que la SAS [S] [10] a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Monsieur [U] [J],

- DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par Monsieur [U] [J] n’ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à La SAS [S] [10],

En conséquence,

- DEBOUTER Monsieur [U] [J] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS [S] [10],

-DEBOUTER [12] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS [S] [10],

- CONDAMNER Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Monsieur [U] [J] en tous les dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence,

- ÉCARTER l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

- ORDONNER que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Mademoiselle [Y] [M] ». 

La SAS [H] [S] [10], étude notariale, conteste avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, faisant valoir en premier lieu qu’elle a respecté son devoir d’information et de conseil. Elle souligne à cet égard que Monsieur [U] [J] a bien été informé des risques de ne pas solliciter un permis de construire avant la vente qui était le seul document à même de valider la constructibilité du terrain. Elle affirme en second lieu qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’investigation dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle aurait été informée du projet de modification du PLU, qui n’a de surcroît été voté que lors d’une délibération du conseil municipal postérieure à l’acte authentique de vente ; elle ajoute que la commune aurait dû l’indiquer dans le certificat d’urbanisme.

Elle considère que la preuve d’un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les préjudices allégués n’est pas rapportée au motif que Monsieur [U] [J] n’a pas déposé la demande de permis de construire dans le délai imparti par le certificat d’urbanisme, et que le terrain n’est devenu inconstructible que 17 jours après l’intervention du notaire.

Elle rappelle que Monsieur [U] [J] ne peut se voir restituer les frais engagés pour la vente du terrain litigieux tout en conservant le bénéfice de l’acquisition. Elle conteste ainsi la demande de restitution du prix de vente, qui ne constitue pas un préjudice ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur, la demande de restitution des frais d’acte, correspondant aux droits payés à l’occasion de la résolution judiciaire d’une vente qui ne sont restituables que par l’administration fiscale et ne peuvent donc être pris en considération pour l’évaluation du préjudice, ainsi que la restitution des frais perçus par l’agence immobilière ; elle soutient par ailleurs que la demande faite au titre du préjudice moral n’est pas justifiée.

S’agissant de la demande faite au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value après avoir édifier une maison, elle considère à titre principal que ce préjudice n’est pas démontré, et qu’il ne saurait le cas échéant qu’être constitué de la perte de chance de renoncer à la vente ou d’en négocier le prix. A titre subsidiaire, elle soutient que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et qu’en l’espèce cette chance était minime voire inexistante. Elle conclut que le préjudice n’est en tout état de cause ni actuel ni certain de sorte que la demande n’est pas justifiée.

Elle demande enfin, s’agissant de l’exécution provisoire, de l’écarter à titre principal dès lors qu’elle engendrerait des conséquences manifestement excessives en raison du risque d’insolvabilité du demandeur dans l’hypothèse d’une infirmation du jugement, et qu’au contraire, aucun risque ne pèse sur le demandeur puisque l’étude notariale est assurée. A titre subsidiaire, elle demande de subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par le demandeur pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Par dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, laSARL [12]demande au tribunal de :

« Vu l’article 1382 ancien du Code civil,
Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

- REJETER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la société [12],

A titre subsidiaire,

- RAMENER à de plus justes proportions les préjudices allégués,

- CONDAMNER la SCP [H] [S] [10] à garantir la société [12] de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

- REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- CONDAMNER le demandeur à régler la société [12] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

La SARL [12] conteste avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, considérant avoir respecté ses obligations d’information et de conseil eu égard aux plans d’urbanisme sur la constructibilité du terrain litigieux et ajoutant qu’elle n’avait aucune raison de connaître les projets de modification du PLU de la commune [Localité 9].

Elle soutient que Monsieur [U] [J] est seul responsable des préjudices qu’il allègue dès lors qu’il s’est abstenu de solliciter la délivrance d’un permis de construire dans le délai imparti par le certificat d’urbanisme, alors que le terrain était constructible lors de l’achat du terrain. Elle ajoute que le projet de construction était bien matérialisé dès l’acquisition du terrain à cette fin, mais qu’il a expressément renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Elle conteste ainsi l’existence d’un préjudice au motif qu’il n’est pas démontré que le terrain n’était pas constructible au jour de son acquisition et qu’en tout état de cause le refus de délivrance d’un permis de construire motivé par la péremption du certificat d’urbanisme ne lui est pas imputable.

Elle considère que la demande de remboursement des sommes réglées dans le cadre de la vente n’est pas justifiée, la demande en restitution du prix ne pouvant être faite que dans le cadre d’une action en nullité dirigée à l’encontre des vendeurs. Elle ajoute que l’inconstructibilité du terrain n’est ni prouvée ni irréversible. Elle souligne enfin que ce préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance d’obtenir le permis de construire puisque l’acquéreur avait la possibilité de réaliser son projet.

Elle s’oppose à la demande de restitution des frais d’honoraires perçus uniquement par l’étude notariale, et considère par ailleurs qu’il n’existe aucun motif pour la priver de sa rémunération d’agent immobilier, qui est due à la signature de l’acte authentique.

Elle soutient que la demande subsidiaire de Monsieur [U] [J] comprenant déduction faite de la valeur alléguée du terrain n'est pas justifiée.

Elle affirme que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice hypothétique de perte de chance de réaliser une plus-value immobilière, le préjudice pouvant tout au mieux être constitué de la perte de chance de renoncer à la vente ou d’en renégocier le prix, et souligne qu’aucun lien de causalité n’est établi entre les fautes reprochées et la perte de chance alléguée.

Elle conclut au débouté de la demande de Monsieur [U] [J] de dommages et intérêts au titre du préjudice moral faute de justificatif.

Enfin, elle demande à ce que l’étude notariale soit condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, exposant ne pas avoir participé à la rédaction des actes ayant abouti à la vente litigieuse de sorte qu’elle ne saurait être tenue responsable.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 mars 2025, a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la responsabilité de la SAS [H] [S] [10]

Monsieur [U] [J] reproche à l’étude notariale, bien qu’informée sur ses intentions de construire une maison d’habitation sur le terrain à bâtir qu’il souhaitait acquérir, d’une part de ne pas s’être renseignée auprès de la commune des [Localité 9] sur le maintien des conditions de constructibilité du terrain au regard de la modification imminente du plan d’occupation des sols en plan local d’urbanisme à intervenir, et d’autre part de ne pas lui avoir conseillé de déposer au plus vite un permis de construire pour bénéficier de l’ancien plan, et d'avoir engagé ainsi sa responsabilité professionnelle à son égard.

La SAS [H] [S] [10] conteste toute faute commise susceptible de voir engager sa responsabilité, considérant d’une part avoir respecté son devoir de conseil sur le risque de ne pas solliciter un permis de construire avant la vente et d’autre part qu’elle n’avait aucun devoir d’investigation auprès de la commune, aucune preuve n’étant rapportée du fait qu’elle aurait été informée du projet de plan local d’urbanisme.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.
Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

L’article L.410-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code. »

En l’espèce, il est constant que suivant acte établi le 10 juillet 2014 par la SAS [H] [S] [10], étude notariale, les époux [A] [B] ont conclu avec Monsieur [U] [J] un compromis de vente portant sur un terrain situé aux [Localité 9] prévoyant la condition suspensive relative à l’obtention par l’acquéreur d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel en application des dispositions de l’article L.410-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme, et mentionnant que l’acquéreur renonce à la condition d’obtention d’un permis de construire préalablement à la régularisation de l’acte authentique de vente, étant précisé qu’il déclarait ainsi : « faire son affaire personnelle de son obtention postérieurement à la régularisation de l’acte authentique de vente ».

Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel a été délivré par la commune [Localité 9] le 13 mars 2015, à la demande de Monsieur [K] [A] [B] ; il indique comme objet de la demande : « Opération projetée décrite dans la demande : implantation d’un bâtiment d’habitation pour une surface plancher de 211 m2 », et conclut au cadre 9 : « possibilités de réaliser l’opération mentionnée dans la demande » en ces termes :
« Il est précisé que l’édification d’une construction à usage d’habitation au sein de la zone d’implantation projetée sur le lot A est possible sous réserve du respect des dispositions des UH1 à UH15 du Plan d’Occupation des Sols.
Il est précisé que, par délibération du 22 janvier 2010, le Conseil Municipal a décidé de réviser le Plan d’Occupation des Sols (POS) des [Localité 9] sous forme d’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Toute demande ou permis ou toute déclaration préalable concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme pourra se voir opposer une décision de sursis à statuer ».

Ainsi, la commune a bien considéré que la réalisation du projet de construction d’un bâtiment à usage d’habitation sur le terrain litigieux était possible au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur au jour de l’établissement du certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Il est constant que le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil sur le risque d’acheter un terrain à bâtir en l’état d’un simple certificat d’urbanisme, document purement informatif, et sur les conséquences d’une non obtention du permis de construire.

Monsieur [U] [J] ne conteste pas avoir renoncé à la condition d’obtention du permis de construire, le compromis de vente en faisant expressément état, ainsi que du fait qu’il faisait son affaire personnelle de son obtention après l’acte authentique de vente. De même, l’acte authentique de vente retranscrit (page 16) l’information qui lui a été dispensée par le notaire sur le fait que, dans l’hypothèse où il projetait d’effectuer des constructions : « un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, et que préalablement à toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé ». Il est également bien rappelé la durée de validité de 18 mois du certificat outre le fait que ses dispositions ont vocation à s’appliquer à tout permis de construire obtenu à l’intérieur de cette durée. Enfin le certificat d’urbanisme litigieux lui-même annexé à l’acte et produit par le demandeur, dont il avait bien pris connaissance au regard des mentions figurant dans ces actes, rappelle bien la durée de validité du certificat d’urbanisme outre le fait que si le permis de construire est déposé dans ce délai, les règles d’urbanisme mentionnées dans le dit certificat ne peuvent être remises en cause.

Il résulte de ces éléments que l’étude notariale a bien respecté son obligation d’information et de conseil sur la nature et le régime du certificat d’urbanisme pré-opérationnel ainsi que sur les risques de non obtention du permis de construire, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à ce titre.

Dans le cadre de la vente du terrain, il est constant que l’étude notariale était tenue d’un devoir de conseil consistant à s’assurer de l’efficacité technique et pratique de l’acte instrumenté.

Monsieur [U] [J] reproche à la SAS [H] [S] [10] de ne pas avoir procédé à des investigations complémentaires auprès de la commune sur l’adoption du plan local d’urbanisme et de ne pas avoir ainsi attiré son attention, de manière complète et circonstanciée, sur les contraintes d'urbanisme risquant d’affecter les conditions de constructibilité du terrain susceptibles d'entraver son projet de construction.

Il est constant à cet égard que si le notaire est tenu de procéder à des recherches avant d’authentifier un acte, il n’est toutefois pas tenu de procéder à des investigations techniques in situ ou à d’autres recherches que celles qui consistent à consulter les publications légales.

Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel indique que par délibération du 22 janvier 2010, le conseil municipal de la commune [Localité 9] a décidé de réviser le plan d’occupation des sols (POS) sous forme d’élaboration d’un plan local d’urbanisme (PLU). Il n’est donné aucun renseignement sur la date de la délibération à intervenir à cette fin. Si le PLU a ensuite été approuvé par délibération du 16 avril 2015, soit seulement 17 jours après l’achat du terrain par Monsieur [U] [J], il n’est toutefois pas démontré que le notaire aurait eu connaissance de la délibération imminente du conseil municipal avant la vente et qu’il aurait pu être informé des modifications futures concernant la constructibilité du terrain acquis par le demandeur.

Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel, qui constitue un document d’information mais également créateur de droit sur les règles d’urbanisme applicables au terrain, sur lequel il a été considéré que l’édification d’une construction à usage d’habitation au sein de la zone d’implantation projetée sur le terrain était possible, constituait dès lors un élément suffisant pour s’assurer de la conformité de la vente. Il en résulte qu’il n’est pas établi que le notaire ne se serait pas assuré de l’efficacité de l’acte juridique de vente dressé.

De plus, ainsi que cela a été exposé, l’acte authentique de vente retranscrit littéralement le contenu du certificat d’urbanisme, outre que l’acquéreur reconnaît avoir été informé de la validité ou non de l’opération envisagée, et de la durée de validité du certificat. Ces informations dispensées par le notaire étaient suffisantes au regard des investigations auxquelles il était tenu de procéder et des renseignements qu’il avait pu obtenir pour instrumenter l’acte authentique.

Au demeurant, s’il ressort des pièces produites que la commune a bien diffusé des informations relatives à la modification du POS et l’élaboration d’un PLU et recueilli des observations lors d’une enquête publique, il n’est pas démontré qu’elle aurait, avant la délibération du conseil municipal du 16 avril 2015, diffusé des informations sur la restriction des zones de constructibilité. Le plan de la zone Um2 sur l’extrait du règlement graphique faisant état de la bande de constructibilité principale (pièce n°9), qui est daté du 17 décembre 2018 soit après la vente, est inopérant.

Ainsi, il résulte des considérations qui précèdent que Monsieur [U] [J] ne rapporte pas la preuve que l’étude notariale aurait commis une faute en violation de ses obligations professionnelles.

Au surplus, s’agissant du lien de causalité invoqué par le demandeur entre la faute reprochée et le préjudice allégué, le compromis de vente et l’acte authentique rappellent bien qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, laquelle ne peut résulter que d’un permis de construire. Le certificat d’urbanisme du 13 mars 2015 rappelle également le fait que si le permis de construire est déposé dans le délai de 18 mois, les règles d’urbanisme mentionnées ne peuvent être remises en cause.

Or, Monsieur [U] [J] reconnaît lui-même n’avoir déposé sa demande de permis de construire que le 25 février 2020, soit près de cinq ans après la délivrance du certificat d’urbanisme et en tous cas plusieurs années après l’expiration de sa validité. Il ne verse ni la demande ni l’arrêté de la commune du 22 juin 2020 refusant de délivrer le permis, de sorte qu’il n’est même pas possible de vérifier si le projet de construction qui y figurait était identique ou différent de celui ayant fait l’objet de la demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Ainsi, le fait que Monsieur [U] [J] ait attendu plusieurs années pour déposer son permis de construire, alors qu’il avait bien été informé à plusieurs reprises des délais impératifs pour déposer un permis de construire lui permettant de se prévaloir du certificat pré-opérationnel qui figeait les règles d’urbanisme durant sa durée de validité, ne permet pas de caractériser l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée à l’étude notariale et le préjudice allégué.

En conséquence, la SAS [H] [S] [10], étude notariale, n’ayant pas manqué à son devoir de conseil, sa responsabilité professionnelle ne saurait être recherchée et Monsieur [U] [J] sera débouté de ses demandes à ce titre qui, pour les motifs précédemment exposés, ne sont pas justifiées.

Sur la responsabilité de la société [12]

Monsieur [U] [J] soutient que la société [12], en sa qualité d’agent immobilier qui a commercialisé la vente du terrain, a commis une faute en ne procédant pas à toutes les vérifications sur la constructibilité du terrain et en n’attirant pas son attention sur la modification des règles d’urbanisme concernant sa parcelle.

La société [12] considère avoir au contraire respecté ses obligations d’information et de conseil eu égard aux plans d’urbanisme sur la constructibilité du terrain litigieux et conteste avoir eu connaissance des projets de modification du PLU de la commune [Localité 9] de sorte qu’elle n’aurait commis aucune faute.

Il y a lieu de rappeler que Monsieur [U] [J], dont la société [12] n’était pas la mandataire, ne peut agir contre elle qu’en application des règles de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La charge de la preuve de la faute reprochée à la société [12] pèse donc sur Monsieur [U] [J].

En l'espèce, la fiche technique de l’offre d’achat publiée par l’agence immobilière [12], exerçant alors sous l’enseigne [8], indique comme description du bien à vendre : « Terrain plat à bâtir de 1 058 m2 en arrière lot, clos de mur, non viabilisé avec un SHON de 212 m2 », pour un prix de 167.000 euros, sans autre mention sur les possibilités de construction.

Le compromis de vente signé entre Monsieur [U] [J] et les époux [A] [B] le 10 juillet 2014 indique expressément que l’acquéreur renonce à la condition d’obtention d’un permis de construire sur le terrain qu’il souhaite acquérir.

Il ne ressort pas de ce document que Monsieur [U] [J] entendait faire de la construction d’une maison d’habitation la condition essentielle de son engagement comme il le soutient, et il n’établit pas davantage qu’il aurait le cas échéant informé l’agent immobilier du projet précis poursuivi.

De plus, il est constant que l’agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite à l’acquéreur.

En l’espèce, il ressort du certificat d’urbanisme pré-opérationnel délivré par la commune des [Localité 9] que le terrain était bien constructible au moment de la régularisation de la vente, même si la modification ultérieure du POS par l’adoption du PLU, intervenue après la vente, a modifié les conditions de constructibilité d’une maison d’habitation.

Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve que la société [12] aurait manqué à son obligation de vérifier que le terrain vendu par ses soins était conforme à la description qui en a été faite à Monsieur [U] [J].

Enfin il sera relevé, ainsi que cela a été précédemment exposé s’agissant des manquements invoqués à l’encontre du notaire, que Monsieur [U] [J] ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée à l’agent immobilier et les préjudices qu’il allègue, le défaut d’obtention du permis de construire dont il réclame l’indemnisation étant le résultat de sa propre décision de ne pas déposer de demande de permis de construire dans le délai de validité du certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Il résulte ainsi de la combinaison de ces éléments que Monsieur [U] [J] ne démontre pas que la société [12] a commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité.

Monsieur [U] [J] sera donc débouté de toutes ses demandes formées contre la société [12].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [U] [J] soit condamné à verser à la SAS [H] [S] [10] ainsi qu’à la SARL [12] la somme de 1.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par Monsieur [U] [J] sur le même fondement sera rejetée.

Monsieur [U] [J], qui succombe, sera condamné à payer les dépens.

Compte tenu du sens du présent jugement, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS