TJ 62119, 13 mai 2025, RG 23/01099

1ère chambre civile

[T] [R] [M]
, [J] [U] épouse [M]

c/
[D] [P]
, [L] [S]

copies et grosses délivrées

à Me TANCRE
à Me LACHERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/01099 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-HW2J
Minute: 247 /2025

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [R] [M] , demeurant 7 RUE LOUIS ARAGON - 62150 HOUDAIN

représenté par Me Alexandra TANCRE, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [J] [U] épouse [M], demeurant 7 RUE LOUIS ARAGON - 62150 HOUDAIN

représentée par Me Alexandra TANCRE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [P], demeurant 2, petite rue - 87360 SAINT MARTIN LEMAULT

représenté par Me Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [L] [S], demeurant 2, petite rue - 87360 SAINT MARTIN LEMAULT

représentée par Me Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : CATTEAU Carole, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Décembre 2024 fixant l’affaire à plaider au 11 Mars 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Mai 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 8 septembre 2020, M. [D] [P] et Mme [L] [S] ont vendu à M. [T] [R] [M] et à Mme [J] [U] épouse [M] un immeuble à usage d’habitation situé 7 rue Louis Aragon à Houdain (Pas-de-Calais).

M. et Mme [J] [M]- [U] constataient très rapidement l'existence d'infiltrations d'eau dans le sous-sol de l'immeuble et ils mandataient un expert en bâtiment aux fins d'obtenir un avis technique sur leur origine. Celui-ci établissait un rapport le 4 novembre 2020 concluant à l'existence de désordres provoqués par une arrivée immédiate d'eau dans le sous-sol du garage lors d'épisodes pluvieux.

M. [T] [R] [M] et Mme [J] [U] épouse [M] se rapprochaient de M. [D] [P] et de Mme [L] [S] aux fins d'obtenir le paiement du coût de travaux de remise en état. Aucun accord amiable n'ayant pu intervenir, ils saisissaient aux fins d’expertise le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune qui, suivant ordonnance rendue le 23 juin 2021, désignait M. [H] [I] en qualité d'expert. Celui-ci déposait son rapport le 21 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, M. [T] [R] [M] et Mme [J] [U] épouse [M] ont assigné M. [D] [P] et Mme [L] [S] devant le tribunal pour obtenir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, leur condamnation au paiement de la somme de 19 770,94 euros au titre de la diminution du prix de vente outre des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

M. [D] [P] et Mme [L] [S] ont comparu à l'instance et l'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 3 décembre 2024. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l'audience des débats du 11 mars 2025 devant le juge unique. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 mai 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

- pour M. [T] [R] [M] et Mme [J] [U] épouse [M] à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024 aux termes desquelles ils demande au tribunal de :
- Juger qu'ils sont recevables et bien fondés ;
- Juger l’immeuble acquis affecté d’un vice caché à la date de la vente ;
En conséquence,
- Débouter M. [D] [P] et Mme [L] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;
- Condamner solidairement M. [D] [P] et Mme [L] [S] à leur régler la somme de 19 770,94 euros au titre de la diminution du prix de vente correspondant aux travaux de réfection de l’immeuble ;
- Condamner solidairement M. [D] [P] et Mme [L] [S] à leur régler la somme mensuelle de 100 euros à compter du 20 septembre 2020 et ce, jusqu’à la réalisation des travaux ;
- Condamner solidairement M. [D] [P] et Mme [L] [S] à leur régler la somme 8 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- Condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise de M. [E] et les frais d’expertise judiciaire.

- pour M. [D] [P] et Mme [L] [S] à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024 aux termes desquelles ils demande au tribunal de :
A titre principal,
Débouter M. [T] [R] [M] et Mme [J] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamner solidairement M. [T] [R] [M] et Mme [J] [M] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement M. [T] [R] [M] et Mme [J] [M] aux dépens ;
Subsidiairement,
Limiter la réduction du prix à la somme de 10 818,91 euros ;
Débouter M. [T] [R] [M] et Mme [J] [M] de leurs demandes à titre de dommages et intérêts complémentaires ainsi qu'au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’action estimatoire

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de cet article, il incombe à l’acquéreur qui entend invoquer la garantie de son vendeur d'établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
- qui lui est inhérent et qui constitue la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,
- n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu “des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même” conformément à l’article 1642 du même code.

Par application de l'article 1644 dudit code, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

*

Liminairement, et si l'acte de vente du 8 septembre 2020 contient une clause de non-garantie par le vendeur des vices cachés, il sera précisé qu'aucun litige n'est élevé sur la connaissance par les vendeurs du défaut de l'immeuble qui est l'objet de la présente instance.

Ce point étant précisé, M. et Mme [M]-[U] invoquent au soutien de leur action estimatoire l'existence d'infiltrations et d'inondations dans le sous-sol de l'immeuble dues à la vétusté de l'enduit extérieur monocouche et à l'absence de rejet d'eau sur les pignons qui permettent l'infiltration des eaux de pluie en période pluvieuse.

Les parties s'opposent principalement sur le caractère caché de ce vice, sur la qualité d'acquéreur profane ou non de M. [T] [R] [M] ainsi que sur l'impropriété à destination du sous-sol de l'immeuble à raison du vice l'affectant.

Sur l'existence d'un vice caché

Le vice est caché s'il n'est pas de ceux qui apparaissent à une première vue, eu égard à la nature de la chose, aux conditions de la vente ou à la compétence de l' acheteur et lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales

En l'espèce l'expert judiciaire a relevé que l'immeuble était affecté d'un désordre « ruissellement des eaux ». Il estime que ce défaut rend le sous-sol impropre à sa destination et qu'il était « largement » préexistant à la vente.

Il ressort en effet du rapport d'expertise judiciaire et du rapport technique réalisé à l'initiative des demandeurs que des ruissellements interviennent par temps de pluie sur les murs du sous-sol, et notamment au niveau des pignons Nord et Sud, lesquels peuvent entraîner selon leur intensité un ruissellement sur le sol de ce sous-sol.

Selon M. [H] [I], des indices de ces désordres et de l'existence d'anomalies (amenées d'eau) étaient présents lors des visites préalables à la vente et de nature à susciter un doute quant à l'existence d'une atmosphère saine non toxique telle qu'elle était souhaitée par M. et Mme [M]-[U].

Il est constant à cet égard que préalablement à la signature de l'acte de vente, M et Mme [M]-[U] ont visité l'immeuble à deux reprises, les 16 mai et 4 juillet 2020. Dans le rapport d'expertise judiciaire il est précisé que quelques traces d'humidité ont à cette occasion été aperçues en sous-sol mais qu'elles n'ont pas retenu leur attention compte tenu de leur faible importance (page 9 du rapport d'expertise).

M. et Mme [M]-[U] invoquent la période chaude et sèche durant laquelle ils ont effectué ces visites et ils produisent des bulletins météo de la commune de Béthune des mois d'avril et mai 2020. Ces derniers renseignent que la fin du mois d'avril a connu quelques périodes pluvieuses (précipitations relevées de 13,7 mm le 28 avril 2020, 6,7 mm le 29 avril 2020 et 6,3 mm le 30 avril 2020) sans que la température soit alors particulièrement élevée (14 degrés) ce qui n'a pu permettre une évaporation importante de l'eau qui a pu s'infiltrer tandis qu'il avait également plu le 10 mai 2020 (7,2 mm de précipitations relevées) et que les jours suivants les températures oscillaient entre 11 et 18 degrés à leur maximum.

M. et Mme [M]-[U] ne produisent pas le bulletin météo du mois de juillet 2020 qui aurait pu permettre d'apprécier si la période avait elle aussi été ou non pluvieuse, ni dans quelle mesure, et en tout état de cause, les pluies intervenues, au regard des infiltrations qu'elles ont dû générer, ont laissé des traces plus récentes sur les murs, ainsi qu'une certaine humidité qui était nécessairement présentes lors de la visite de l'immeuble durant le mois de mai 2020 ce qui est confirmé par les termes du rapport d'expertise judiciaire et les déclarations des acquéreurs.

Au delà de ces traces récentes, l'expert judiciaire a relevé l'existence de traces de ruissellement d'eau traduisant une infiltration « franche » visible sur les murs du sous-sol ((page n°10 du rapport d'expertise). Les photographies réalisées montrent en effet la présence de ces traces et notamment celle de stigmates d'infiltrations sur plusieurs endroits.

Il a également relevé qu'un dispositif de récupération des eaux empirique avec mise en place d'un bac de récupération d'eau était avait été installé, antérieurement à la vente, et la présence de ce récupérateur précaire, qui était situé en hauteur et qui n'était pas caché, devait nécessairement alerter un acquéreur normalement vigilant lors de la visite des lieux. Les photos prises permettent quant à elle d'établir que des traces de ruissellement provenaient du récupérateur, ou étaient situées juste en dessous, ce qui laissait apparaître un caractère descendant.
Ces éléments (traces franches et récupérateurs) étant visibles et par leur nature, et inhabituels, le vice allégué ne peut être considéré comme étant un vice caché et M. et Mme [M]-[U] invoquent l'encombrement des lieux qui ne leur aurait pas permis de s'apercevoir de ces anomalies.

Toutefois, aucun élément ne permet de confirmer que les lieux n'étaient pas accessibles lors de leurs venues et qu'ils ne pouvaient être visités avec diligences. Comme l'invoquent sur ce point les défendeurs, le technicien qui a procédé au diagnostic de l'installation électrique le 13 mai 2020 (soit trois jours avant la première visite des demandeurs) a indiqué dans son rapport que le sous-sol, qui apparaît selon le plan réalisé par ce technicien se composer de trois pièces, était accessible et il a pu procéder à son diagnostic au niveau des murs du sous-sol sur lesquels étaient installés des prises électriques (pièce def. n° 3).

Par ailleurs, les extraits de vidéos versés (pièce dem n° 27) mettent en évidence que des traces d’infiltration d'eau étaient présentes à de nombreux endroits des murs et elles étaient elles aussi visibles.

Au delà de la présence de ces traces sur les murs du sous-sol et de l'installation d'un récupérateur d'eau précaire, le rapport d'expertise met également en évidence l'existence sur les pignons Nord et Sud de l'immeuble de nombreuses fissurations de l'enduit, régulièrement espacées et généralisées, qui étaient elles aussi visibles pour un néophyte. L'enduit était vétuste et dégradé à de nombreux endroits et ces éléments auraient également dû inciter un acquéreur normalement diligent à une prudence plus importante, a fortiori s'il avait décelé dans le même temps des traces d'humidité dans le sous-sol.

S'agissant des diligences de l'acheteur, celles-ci s'apprécient in concreto en fonction des circonstances de la cause et de sa qualité.

Au cas d'espèce, si M. [T] [R] [M] n'était pas expert ou ingénieur en bâtiment, il disposait de part ses compétences techniques de technicien de 2 ème grade de qualités qui auraient dû l'inciter à plus de prudence et d'investigations, et qui ne peuvent permettre de considérer qu'il n'était pas en capacité de déceler les anomalies apparentes affectant l'immeuble.

En effet, M. [T] [R] [M] a été admis à l'examen professionnel de technicien de 2ème classe avec la spécialité services et interventions techniques et il peut être chargé, sous l'autorité d'un supérieur hiérarchique, de la conduite d'un chantier et du contrôle de travaux confiés à des entreprises (pièce def. N° 5).

En outre, M. [T] [R] [M] est affecté au service entretien et maintenance du patrimoine bâti du Groupement Patrimoine Immobilier (pièce dem. N° 20) et il a été chargé de la maintenance et de l'entretien de bâtiments communautaires en régie et par entreprise pour des travaux de second œuvre. Il a dès lors d'évidentes notions en matière de bâtiment et d'entretien de ces bâtiments qui sont supérieures à celles d'un acquéreur profane en la matière. Dès lors, les vices allégués, qui étaient apparents, ne peuvent être considérés comme des vices cachés dont il n'aurait pu se convaincre lui-même au sens des dispositions sus-visées, ou dont il n'aurait pu déceler les conséquences dans toute leur gravité alors qu'il aurait dû faire preuve de diligences plus approfondies, a fortiori au regard de l'immeuble particulièrement sain qu'il recherchait avec son épouse.

En conséquence, et en l'absence de vices présentant un caractère caché, M. et Mme [M]-[U] ne sont pas fondés à rechercher la garantie de M. [D] [P] et de Mme [L] [S] et leurs prétentions seront rejetées.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, M. [T] [R] [M] et Mme [J] [U] épouse [M] seront condamnés aux dépens en ce compris le coût de l'expertise de M. [H] [I]. Ils seront également condamnés à payer à M. [D] [P] et à Mme [L] [S] la somme de
3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS