TJ 44109, 7 mai 2025, RG 25/00215

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES

représenté par Madame [W] [Z], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E]
Logement 140 Etage 2
34 Rue Georges de la Tour
44100 NANTES

non comparant

Madame [O] [L] épouse [E]
Logement 140 Etage 2
34 Rue Georges de la Tour
44100 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025
date des débats : 06 mars 2025
délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 25/00215 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NRGA

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [B] [E]
CCC à Madame [O] [L] épouse [E]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 4 juillet 2013, prenant effet le même jour, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a donné à bail à Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] un local à usage d'habitation numéro 140 au deuxième étage sis 34 rue Georges De La Tour à Nantes (44100), moyennant un loyer mensuel révisable de 333.41 euros, outre une provision sur charges de 160.57 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 333 euros.

Des loyers restant impayés, par actes du 19 juillet 2023??, Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a assigné Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 4 juillet 2013 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 2023 ;

- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

- ordonner l'expulsion de Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

- condamner solidairement Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise :

-la somme de 2 608.50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

-une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 369.50 euros, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

- condamner solidairement Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, représentée par Madame [W] [Z], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a actualisé sa créance à la somme de 5 267.33 euros arrêtée au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et frais de contentieux déduits. Elle a précisé que les locataires ne percevaient pas d’aide personnalisée au logement et n’avaient pas repris le paiement des loyers, seuls deux versements ayant été effectués sur l’année 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.
Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] n’ont pas comparu.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 12 octobre 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que les locataires n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5 267.33 euros au 18 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et déduction faite des frais de contentieux (275.64 euro), ces derniers relevant des dépens.
Il convient de déduire également de cette somme le coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (91.18 euros).
La créance étant justifiée pour un montant de 5 176.15 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
La solidarité sera prononcée conformément à l’article 220 du code civil.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2608.50 euros puis à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 19 juillet 2023??, le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 247.89 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 12 juillet 2023.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 septembre 2023.

Dès lors, il convient d'ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur fait, étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par les locataires
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 20 septembre 2023, Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 20 septembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à son paiement.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, les indemnités d'occupation présentant un caractère ménager.
L’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [O] [L] épouse [E] et Monsieur [B] [E], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Les époux [E] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS