TJ 83137, 22 mai 2025, RG 23/05653

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 23/05653 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MGZI

En date du : 22 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt deux mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 février 2025 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [B] [Z], née le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 10], de nationalité Française, Enseignant de la conduite automobile et éducatrice technique, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [D] [S] [R], né le [Date naissance 7] 1983 à [Localité 11], de nationalité Française, Dirigeant d’entreprise de travaux extérieurs, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [J]-[C], de nationalité Française, Notaire, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-michel GARRY - 1011
Me Christelle OUILLON - 202

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 septembre 2021 reçu par Maître [I] [J]-[C] notaire associé de la société « SAS Pascal ROUDEN, Anne CHATEL,Tiziana CHRETIEN-BOSCH, [I] [J]-[C] » à [Localité 9] , les époux [Y] ont cédé à Monsieur [D] [R] et Madame [B] [Z] un ensemble immobilier situé [Adresse 3] ( lot n° 1) à [Localité 8] moyennant le prix de vente de 193 010€ .
Le dit bien comprend (lot n°1) au rez de sol, un séjour cuisine, une chambre, une douche avec WC, un escalier condamné, une cave et garage attenant et une cour sur le devant, la superficie de la partie privative étant de 77,14m2 pour le lot un et des précisions particulières sont apportées pour la cave, le garage dont la partie sud et une partie nord qui ont été transformées en partie à usage d'habitation sans aucune autorisation administrative auxquelles l'acquéreur acquiesce.
Les acquéreurs consultaient après la signature de l'acte de vente le service urbanisme de la commune de [Localité 8] qui précisait « qu'aucune autre autorisation d'urbanisme ultérieure n'a autorisé l'aménagement du sous-sol en partie habitable et cette transformation n'est pas régularisable au regard du risque d'inondation par crue du Real Collobrier ».

C'est dans ce contexte que Madame [B] [Z] et Monsieur [D] [R] ont par exploit d'huissier de justice en date du 24 juillet 2023 assigné Maître [I] [J]-[C], notaire associé de la société « SAS Pascal ROUDEN, Anne CHATEL,Tiziana CHRETIEN-BOSCH, [I] [J]-[C] » à Cuers devant le Tribunal judiciaire de TOULON aux fins de :
-CONDAMNER Maître [I] [J]-[C] à payer à [D] [R] et [B] [Z] la somme de 139 510€ à titre d'indemnisation pour le préjudice financier subi ;
- CONDAMNER Maître [I] [J]-[C] à payer à [D] [R] et [B] [Z] la somme de 22 703, 25€ au titre du remboursement des frais accessoires à la vente et au litige
-CONDAMNER Maître [I] [J]-[C] à payer à [D] [R] et [B] [Z] la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Maître [I] [J]-[C] aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Julie ROY, avocat au barreau de TOULON ;
-ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon conclusions récapitulatives Madame [B] [Z] et Monsieur [D] [R] maintiennent dans l'intégralité leurs demandes et prétentions tels qu'exprimés dans leur assignation auxquelles il conviendra de se reporter au visa de l'article 1241 du Code civil estimant que Maitre [I] [J]-[C] a commis une faute en s'abstenant de vérifier la destination juridique des lieux et a failli à son obligation de conseil et d'information sur le fait que toute la surface habitable serait non habitable et non régularisable et que cette faute a entraîné un préjudice financier réel puisque le bien selon une expertise immobilière aurait une valeur vénale estimée à la somme de 53 500€.

Selon conclusions en défense Maître [I] [J]-[C], notaire à CUERS, a demandé au Tribunal de :

-Débouter Madame [Z] et Monsieur [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du notaire car les dits acquéreurs ont acquis le bien en toute connaissance de cause et en l'absence de tout manquement et de tout lien de causalité avec un préjudice ;
-Condamner Monsieur [R] et Madame [Z] à lui payer la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
-Condamner Monsieur [R] et Madame [Z] aux entiers dépens distraits au profit du cabinet GARRY & Associés en application de l'article 699 du CPC.

Il soutient que l'appartement ne se situe pas au sous-sol mais en rez de sol, qu'il a une existence légale et que les acquéreurs avaient été informés dans l'acte authentique tant lors de la promesse de vente que dans l'acte de vente qu'une partie du garage et de la cave avait été aménagée sans autorisation administrative et sans possibilité de régularisation. Il évoque aussi le fait que l'acte a été signé le 13 septembre 2021 ; qu'il n'a reçu par mail la réponse du service urbanisme de la commune de [Localité 8] que le 27 septembre 2021 et que dans les annexes figuraient les certificats d'urbanisme des biens indiquant le caractère inondable de la zone. En conséquence il estime n'avoir commis aucune faute car toutes les informations ont été données aux acquéreurs et qu'aucun préjudice ne peut être évoqué.

La clôture de l'affaire a été fixée au 27 janvier 2025.
L'audience s'est tenue le 27 février 2025.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond :

Sur la responsabilité du notaire

L'article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d'un devoir absolu de conseil et sa responsabilité ne sera engagée que s'il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce il ressort de la promesse de vente en date du 15 juillet 2021 que Madame [B] [Z] et Monsieur [D] [R] souhaitent acquérir un ensemble immobilier situé à [Localité 8] [Adresse 3] d'une superficie de 77,14m2 composé au rez de sol d'un séjour cuisine, une chambre, une douche avec WC, un escalier condamné, une cave et un garage attenant et une cour sur le devant, cadastré n° [Cadastre 6] et un lot 2 composé d'une petite construction et d'une cour , cadastré n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les précisions que le lot 2 permet l'accès au lot n°1, que la partie sud du garage a été transformée en partie à usage d'habitation sans aucune autorisation administrative pour une surface inférieure à 20m2 et que la cave et une partie nord du garage ont été transformés en usage d'habitation sans aucune autorisation administrative pour une surface de 33,84m2. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 soit 3 mois plus tard moyennant le prix de 193 010,00€. En annexes étaient joints l'extrait du plan cadastral, l'attestation de superficie Loi CARREZ, le diagnostic Amiante, termites, de performance énergétique, l'état des risques et pollutions.
Le 15 septembre 2021, l'acte de vente était signé entre les parties et y était annexé deux certificats d'urbanisme délivrés le 31 aout 2021 permettant de lire que le terrain était concerné au sud par un risque d'inondation par la crue du Réal Collobrier (aléa élevé à très fort) tant pour la section cadastrée n°[Cadastre 6] que celles cadastrées n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5].
Par ailleurs le notaire précisait dans le contrat : « le notaire soussigné avertit l'acquéreur qui se reconnaît parfaitement informé que la transformation non autorisée du garage, précitée n'est, au regard du PLU en vigueur, pas régularisable. Le bien étant situé en zone inondable. L'acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire, sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné ».

Force est de constater que les acquéreurs ont été parfaitement informés par le notaire de cette transformation du garage en partie habitable et que cet aménagement n'était pas régularisable ; les acquéreurs confirment dans leurs conclusions que l'information a été parfaitement fournie sur cette partie de la maison mais estiment que Maitre [I] [J] a failli à sa mission d'information et de conseil en ce qu'il a omis de préciser que c'était l'ensemble de l'habitation qui avait été aménagée sans autorisation administrative .
Toutefois il résulte d'un échange de mails entre l'office notarial et les services d'urbanisme de la commune de [Localité 8] que le 13 septembre 2021 Maître [J] les questionnait sur l'état non régularisable du garage uniquement et les services d'urbanisme y répondait le 27 septembre 2021 (soit 12 jours après la signature de l'acte de vente) que la transformation du sous-sol n'était pas régularisable au regard du risque inondation.
La seule lecture de ce courrier ne permet pas de savoir exactement de quelle partie de l'habitation les services de l'urbanisme parlent puisqu'ils n'ont été questionnés que pour le garage, qu'ils évoquent un sous-sol alors qu'il a toujours été clairement précisé qu'il s'agissait d'un rez de sol et qu'en toute hypothèse ce courrier est trop imprécis puisqu'il ne se réfère à aucune des trois parties cadastrées et qu'il est impossible en l'état d'en tirer un élément de preuve intangible.
En conséquence cette information parvenue à Maître [J] après la signature de l'acte de vente ne pouvait plus être utilisée le jour de la signature ; aucun élément tiré de ce seul courrier ne permet d'accréditer de façon certaine que toute l'habitation en rez de sol acquise par Madame [Z] et Monsieur [R] aurait été aménagée sans autorisation et que Maître [J] aurait en conséquence commis une faute pour défaut de conseil et d'information.
Par ailleurs il convient de relever que Madame [Z] et Monsieur [R] qui ont eu l'information des Septembre 2021 sur l'absence d'autorisation administrative des aménagements faits dans leur habitation, n'aient fourni aucun autre document des services d'urbanisme explicitant leur courrier et aient attendu d'assigner maître [J] en juillet 2023 soit près de 2 ans après la signature excipant d'un préjudice et d'une impossibilité de revente au prix qu'ils avaient versé.

Ainsi aucun élément du dossier ne permet de dire que Maître [D] [J] a commis une faute en omettant de signaler des éléments concernant les aménagements effectués dans ladite maison d'habitation, sa responsabilité ne pourra donc pas être engagée et Madame [Z] et Monsieur [R] seront déboutés de toutes leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature et les circonstances du litige.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

[B] [Z] et [D] [R] qui succombent supporteront les dépens de l'instance et seront condamnés à verser à Maitre [I] [J]-[C] la somme de1500€ au titre de l'article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS