TJ 57463, 22 mai 2025, RG 24/02874

Minute n° 25/504

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2024/02874
N° Portalis DBZJ-W-B7I-LAVC

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [W], [Z], [N] [J], né le 15 Mai 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] (AUSTRALIE)

Madame [U], [A] [X] épouse [J], née le 04 Mai 1978 à [Localité 5] (ZIMBABWE), demeurant [Adresse 1] (AUSTRALIE)

représentés par Maître Hervé SAUMIER de l’ASSOCIATION SAUMIER - VUILLAUME, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C304, et par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat plaidant au barreau de NICE

DEFENDEUR :

Monsieur [H], [Y] [B], né le 02 Décembre 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, statuant à Juge Unique sans opposition de l’avocat des demandeurs
Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 20 Mars 2025 de l’avocat des demandeurs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon compromis de vente du 18 septembre 2023, M. [W] [J] et Mme [U] [X] épouse [J] ont cédé à M. [H] [B] un appartement et une cave correspondant aux lots n°26 et 29 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] moyennant le prix de 170 000 euros.

Aux termes du compromis de vente, il était indiqué que l'acte serait régularisé par acte authentique reçu par Maître [I] [L] au plus tard le 29 décembre 2023.

M. [H] [B] ne s'est pas rendu au rendez-vous fixé au 29 février 2024 pour la signature de l'acte de vente définitif.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, l’Étude notariale en charge de la vente a fait assigner M. [H] [B] en vue de comparaître le vendredi 15 mars 2024 à 17 heures afin qu'il soit procédé à la signature de l'acte de vente définitif.

Le 19 mars, Maître [G] [O], notaire au sein de l’Étude en charge de la vente, a dressé un procès-verbal de carence constatant l'absence de M. [H] [B] au rendez-vous.

Par courrier recommandé du 26 mars 2024, le conseil des époux [J] a mis en demeure M. [B] de leur régler la somme de 17 000 euros dans un délai de 15 jours au titre de la clause pénale. A défaut d'exécution, ils ont saisi la juridiction de céans pour obtenir un titre.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 21 novembre 2024 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 22 novembre 2024, M. [W] [J] et Mme [U] [J] née [C] ont constitué avocat et ont assigné M. [H] [B] devant la Première chambre civile du Tribunal Judiciaire de METZ pour la voir, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :
-DECLARER M. [W] [J] et Mme [J] née [X] recevables et bien fondés en leurs demandes ;
-JUGER que M. [H] [B] a commis une faute en refusant de signer l'acte définitif de vente sur le bien immobilier des requérants sis [Adresse 2] ;
En conséquence :
A titre principal :
-CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 49 300 euros au titre de la clause pénale ;
A titre subsidiaire :
-CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale ;
-CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER M. [H] [B] aux entiers dépens ;
-RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.

M. [H] [B] n'a pas constitué avocat.

Il ressort de l'acte signifié par Maître David QUQUE, commissaire de justice, que le domicile a été confirmé par le voisinage.

La présente décision est réputée contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation, selon les moyens de fait et de droit exposés, les époux [J] demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :
-DECLARER M. [W] [J] et Mme [J] née [X] recevables et bien fondés en leurs demandes ;
-JUGER que M. [H] [B] a commis une faute en refusant de signer l'acte définitif de vente sur le bien immobilier des requérants sis [Adresse 2] ;
En conséquence :
A titre principal :
CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 49 300 euros au titre de la clause pénale ;
A titre subsidiaire :
CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale ;
CONDAMNER M. [H] [B] à payer à M. [W] [J] et Mme [J] née [X] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [H] [B] aux entiers dépens ;
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [J] estiment que M. [H] [B] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil. Ils expliquent ainsi avoir signé un compromis de vente portant sur leur bien immobilier, lequel ne comportait aucune condition suspensive de financement. Ils rappellent en outre que l'acte mentionnait un délai jusqu'au 29 décembre 2023 pour être régularisé. A défaut, le compromis de vente prévoyait une clause pénale fixée à la somme de 17 000 euros. Or, ils relèvent que M. [H] [B] a refusé de signer l'acte définitif de vente malgré la convocation qui lui a été signifiée, en prétextant ne pas avoir les fonds, commettant ainsi une première faute. Ils font valor qu'il ne les a pas davantage indemnisés de la somme de 17 000 euros, commettant ainsi une seconde faute.

En conséquence et à titre principal, les époux [J] demandent de moduler à la hausse le montant de la clause pénale. En effet, ils estiment avoir subi une perte de chance de vendre leur bien dans les délais prévus et au prix convenu. Ils précisent en outre n'avoir pas délivré congé à leur locataire actuel en raison du souhait exprimé par M. [H] [B] d'acquérir le bien loué.

Ainsi, ils soutiennent que la valorisation d'un appartement vendu loué est généralement 20% inférieure à la valeur d'un appartement vide. En conséquence, ils évaluent leur préjudice à la somme de 34 000 euros et non à 17 000 euros. Ils estiment également avoir subi un préjudice financier à hauteur de 15 300 euros en raison de la proposition de la Banque Populaire de placer l'argent de la vente sur un compte à terme rapportant 3% sur une période de trois ans. Ils demandent donc de moduler à la hausse le montant de la clause pénale à hauteur de 49 300 euros.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de M. [H] [B] à leur verser la somme de 17 000 euros tel qu'il résulte du compromis de vente.

Ils ont formé une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sollicité la condamnation du défendeur aux dépens.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l'article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article 1589 du code civil précise que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Les deux premiers alinéas de l'article 1231-5 du code civil disposent que: «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l'espèce, les consorts [J] et M. [H] [B] ont signé un compromis de vente le 18 septembre 2023 et non pas le 1er août 2023 comme indiqué dans l'assignation, cette date correspondant à la procuration du notaire.

Aux termes de la page 26 du document, la régularisation par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 29 décembre 2023.

M. [H] [B] a déclaré dans le compromis que le prix d'acquisition sera financé sans recours à un emprunt de sorte que l'acte n'était pas soumis à une telle condition suspensive.

Il convient de relever que les autres conditions suspensives ont été réalisées ainsi qu'il ressort du courrier du 12 mars 2024 adressé par l'office notarial à l'acheteur, ainsi que de la page 3 du procès-verbal de carence du 19 mars 2024.

La vente était donc ferme et définitive.

Le compromis comprend une clause relative à la clause pénale dans les termes suivants :

« Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, si bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 17 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. […] Observations étant ici faites qu'aux termes du second alinéa de l'article 1231-5 du code civil ci-après littéralement rapportés : Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

M. et Mme [J] rapportent la preuve qu'à deux reprises, M. [H] [B] ne s'est pas présenté aux rendez-vous pour régulariser l'acte authentique.

En effet, il ressort du courrier qui lui a été envoyé le 12 mars 2024 par l'office notarial de [Localité 7] qu'il ne s'est pas présenté à la signature prévue initialement le 29 février 2024 et ne s'est pas non plus rendu au rendez-vous ultérieur du 15 mars 2024 ce qui est avéré par le procès-verbal de carence du 19 mars 2024 dressé par le notaire, et ce nonobstant une sommation par acte de commissaire de justice lui avait été faite le 12 mars 2024, ainsi qu'un rappel par courriel.

M. et Mme [J] rapportent la preuve de ce que M. [B] n'a pas entendu réitérer le compromis par acte authentique comme il s'y était engagé.

Les difficultés de financement qu'il invoque dans un message adressé aux vendeurs le 28 décembre 2023, puis au cours d'une conversation téléphonique le 12 mars 2024 avec Maître [K] [R], commissaire de justice, ne sont pas de nature à caractériser un motif légitime de nature à l'exonérer de son obligation de paiement.

Par courrier recommandé du 26 mars 2024, M. [B] a été mis en demeure d'exécuter son obligation.

En conséquence, le candidat acquéreur est tenu de régler la clause pénale en raison de sa défaillance fautive.

Une clause pénale, qui a la nature des dommages et intérêts, est une clause par laquelle le cocontractant s’engage, en cas d’inexécution contractuelle, à verser à l’autre à titre de dommages et intérêts une somme forfaitaire. En d’autres termes, la clause pénale a vocation à sanctionner une inexécution contractuelle en prévoyant le versement d’un forfait de dommages et intérêts.

M. et Mme [J] réclament une augmentation de la pénalité aux motifs qu'ils auraient perdu une chance de pouvoir vendre leur biens dans les délais indiqués dans le compromis de vente et au prix qu était convenu.

Or, cette perte de chance est réparée par la clause pénale qui indemnise précisément le vendeur dans l'hypothèse de la défaillance de M. [B], tenant compte de l'immobilisation du bien durant le délai pour réitérer.

D'autre part, le fait que l'appartement ait été vendu avec des locataires et que ces derniers soient toujours dans les lieux, alors que l'acte authentique n'a pas été passé, était une situation déjà prévisible au moment de la fixation de la clause pénale qui a pris en compte la possibilité, qui s'est réalisée, d'une absence de réitération du compromis de vente.

Le montant de la clause pénale, qui représente 10% du prix de vente, usuel en matière de vente immobilière, a été fixé par les parties à la somme de 17.000 € (170.000 € x 10%).

Au regard de son montant, M. et Mme [J] ne justifient pas que la clause pénale convenue à l'avance, qui est à la mesure du préjudice subi par les demandeurs, soit manifestement dérisoire.

M. et Mme [J] se prévalent également d'un préjudice financier tenant au placement du prix de vente qu'ils pensaient faire sur un compte proposé par la Banque populaire et ce, au regard d'un document du 17 septembre 2024.

D'une part, la perte financière invoquée n'est pas de nature à influer sur la clause pénale à la hausse dans la mesure où cette demande est sans rapport avec la défaillance de M. [B] que la pénalité sanctionne.

M. et Mme [J] ne sauraient donc fonder leur réclamation par conséquent sur l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil.

D'autre part, et au surplus, il apparaît que la demande de proposition a été faite par les demandeurs bien postérieurement par rapport à la date de réitération par acte authentique qui était prévu au plus tard le 29 décembre 2023 et aux rendez-vous fixés à M. [B] les 29 février 2024 et 15 mars 2024 de sorte qu'elle a été établie pour les besoins de la cause.

En conséquence, il convient de débouter M. et Mme [J] de leur demande principale qu'ils ont évaluée à 49.300 €.

En revanche, M. [H] [B] sera condamné à régler à M. [W] [J] et à Mme [U] [J] née [X] la somme de 17 000 euros en application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 18 septembre 2023.

2°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

M. [H] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu'à régler M. [W] [J] et à Mme [U] [J] née [X] la somme de 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 22 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS