TJ 38185, 15 mai 2025, RG 24/06592

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06592 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MFZ4

Copie exécutoire
délivrée le : 15 Mai 2025

à :SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme
délivrée le :15 Mai 2025

à :
Madame [V] [N] épouse [R]
Monsieur [S] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Me ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [V] [N] épouse [R]
et Monsieur [S] [R]
demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 03 Février 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025 puis prorogée, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail entrant en vigueur à compter du 15 janvier 2024 consenti par Monsieur [L] [D] et Madame [O] [D] dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] ont pris en location un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 990 euros.
Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 11 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est donc portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte d'huissier en date du 15 octobre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,
-ordonner l'expulsion de Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner solidairement les locataires à leur payer :
la somme de 6 510 euros à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 sur la somme de 4340 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, -condamner Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 3 février 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient oralement les demandes formées dans son assignation.
Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] assignés suivant procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l'article 659 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas présentés à l'enquête sociale prévue par la Loi n°986657 du 29 juillet 1998.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).
Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.
Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 15 octobre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 octobre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 29 juillet 2024 pour la somme de 4 340 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024.
Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 29 septembre 2024. Il y a lieu d'inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d'ordonner leur expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 24 janvier 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 7052.50 €. La solidarité est prévue au contrat de bail. Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges – sans majoration – qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 29 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure.
Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile et Madame [V] [N] [R] et Monsieur [S] [R] seront condamnés au règlement de la somme de 200 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre.

PAR CES MOTIFS :