TJ 37261, 21 mai 2025, RG 23/05198

MINUTE N° : 25/639

JUGEMENT
DU 21 Mai 2025

N° RC 23/05198

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. LA MARECHALERIE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 409 870 623

ET :

[J] [E]

Débats à l'audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :
Maître BARDON

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. LA MARECHALERIE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 409 870 623, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS substitué par Maître ERGUN, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparant

D'autre Part ;

RG 23/5198

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 mars 2020, la SCI La Maréchalerie a donné à bail à Monsieur [J] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 510 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, la SCI La Maréchalerie a fait signifier à Monsieur [J] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 6 juin 2023, demeuré infructueux.

La SCI La Maréchalerie a ainsi fait assigner Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 22 novembre 2023 pour voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [E] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner Monsieur [J] [E] à payer :

la somme de 10 796,40 € correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes du contrat de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;
une some de 1 079,64 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;
une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] [E] aux dépens.

Initialement appelé à l’audience du 7 mars 2024, ce dossier a été renvoyé à l’audience du 10 octobre pour une actualisation des demandes suite à départ du locataire.
A l’audience du 10 octobre 2024, ce dossier a fait l’objet d’un nouveau renvoi pour communication des nouvelles pièces produites par le bailleur.

A l’audience du 3 avril 2025 au cours de laquelle ce dossier a été régulièrement appelé, le Conseil de la SCI La Maréchalerie a déposé son dossier de plaidoirie.

Par conclusions remises à l’audience, il demande au Tribunal :

- de constater la résolution de plein droit du bail d’habitation à la date du 6 août 2023 ;

- de constater le départ effectif de Monsieur [J] [E] à la date du 10 février 2024, sans remise de l’ensemble des clefs ;

- de le condamner à verser à la SCI La Maréchalerie la somme de 9 275,61 € au titre des arriérés de loyer, avec intérêts au taux légal ;

- de le condamner à verser à la SCI La Maréchalerie la somme de 6 611,40 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 août 2023 au 10 février 2024, avec intérêts au taux légal ;

- de le condamner à verser à la SCI La Maréchalerie la somme de 1588,70 € au titre de la clause pénale ;

- de le condamner au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à sa personne et régulièrement informé des renvois de son dossier, Monsieur [J] [E] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable. Le locataire a quitté le logement le 10 février 2024 selon date communiquée par le bailleur. Ses demandes en résiliation de bail et expulsion du locataire deviennent sans objet.

Sur les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation

- Au titre des impayés de loyer et charges :

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 mars 2020 entre la SCI La Marechalerie et Monsieur [J] [E], le commandement de payer en date du 6 juin 2023 pour la somme en principal de 7 872 € au titre des loyers et charges dus au 1er avril 2023 ainsi que le décompte définitif arrêté à la somme de 12 275,14 € au 10 février 2024, date de départ du logement déclarée par le bailleur de Monsieur [J] [E].

Il justifie dans les écritures de son Conseil le montant des loyers et charges dûs au 7 août 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, à la somme de 8 992,95 €, soit 10 842,95 € moins les paiements encaissés en 2023 (1550 €) et en janvier 2024 (300 €).

- Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [E] a quitté le logement le 10 février 2024. Les sommes dues depuis la date de résiliation de bail (au 7 août 2023) à la libération définitive du logement (au 10 février 2024) s’élèvent à 3 288,36 € (soit (537,40/31*24 = 416,05 €) + (537,4 *5 = 2 687 €) + (537,40/29*10 = 185,31 €).

En s'abstenant de comparaître à la présente audience, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [J] [E] sera ainsi condamné à verser à la SCI La Maréchalerie la somme de 12 281,31 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2024, date de départ du locataire, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause pénale

En application de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové immédiatement applicable aux contrats en cours, est réputée non écrite toute clause qui “autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble”. Les dispositions de ce texte sont d’application immédiate pour les contrats en cours.

En outre, l'article 6 du Code civil dispose qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public, telle que les dispositions précitées.

En l'espèce, la clause n° 13 du contrat de bail prévoit qu’en cas de non paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou/et des charges, le montant sera majoré d’une somme forfaitaire égale à 10% de la somme impayée.

Or, cette majoration contractuelle de plein droit prévue au contrat constitue bien une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle contrevenant aux dispositions de l'article 4 i) précité dont l’application est sollicitée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

La demande de la SCI La Maréchalerie à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [J] [E] comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et l’assignation.
Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a dû engager du fait de la présente instance. Monsieur [J] [E] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,