TJ 37261, 21 mai 2025, RG 24/05051

MINUTE N° : 25/00648

JUGEMENT
DU 21 Mai 2025

N° RC 24/05051

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 5] HABITAT

ET :

[B] [P]
[V] [G]

Débats à l'audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [B] [P]
née le 04 Décembre 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [V] [G]
né le 29 Septembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparant

D'autre Part ;

RG 24/5051

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2017, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 5] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 344,52 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 29 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] ;

- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] au paiement de la somme en principal de 3 387,33 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] à verser à [Localité 5] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et la présente assignation.

Initialement appelé à l’audience du 21 novembre 2024, le dossier a été renvoyé pour demande d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 3 avril 2025 au cours de laquelle il a été régulièrement plaidé, l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT - par la voix de son Conseil - actualise la dette locative à la somme de 9 630,47 € hors dépens au 27 février 2025. Il précise que seule Madame [B] [P] bénéficie d’une décision de la commission de de surendettement à compter d’avril 2025. Il indique maintenir l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [G].

Madame [B] [P] indique qu’elle travaille en CDI à mi-temps avec une rémunération mensuelle de 900 € environ avec 3 enfants à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [V] [G] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il ressort que Monsieur disposerait de salaires mensuels d’environ 1 500 €, Madame de salaires de 800 € et que le couple percevrait des prestations sociales de 600 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 24 mars 2017 ainsi que le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 pour un montant en principal de 1 801,91 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 9 630,47 €.

En s'abstenant de comparaître, Monsieur [V] [G] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Sont à déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 265,36 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 € (12*7,62 €) à défaut de justificatifs produits par le bailleur.

Par décision en date du 27 mars 2025, la commission de surendettement a prononcé des mesures imposées au bénéfice de Madame [B] [P] pour une dette locative de 9 071,15 €, soit 50 mensualités de 181,42 €.
RG 24/5051

L’article 1310 du Code civil dispose que la solidarité - légale ou conventionnelle - ne se présume pas. Elle doit être expréssément stipulée. En l’espèce, le contrat de bail précise que Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] agissent solidairement et dans ses conditions particulières - Article 4 -Solidarité des colocataires du bail “lorsque le contrat est consenti à plusieurs locataires, ces colocataires sont solidaires de toutes les dettes nées du contrat, ...les copreneurs s’engagent de manière indivisible et solidairement entre eux pour l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée.”

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d'une telle clause. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

En l'espèce, en l'absence d'une telle stipulation expresse, la solidarité ne s'applique qu'à la dette locative, mais pas à l'indemnité d'occupation.

Le bailleur confirme à l’audience maintenir ses demandes à l’encontre du co-débiteur.

Monsieur [V] [G] sera ainsi condamné à verser à l’ OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT la somme de 9 539,03 € arrêtée au 31 mars 2025, hors échéance de mars.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats les contrat de location signés entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 29 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 1801,91 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’arriéré de loyers et de charges n’a pas été réglé dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;
En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Indre et Loire a prononcé le 27 mars 2025 au profit de Madame [B] [P] des mesures imposées, à savoir le réglement de 50 mensualités de 181,42 € à [Localité 5] METROPOLE HABITAT en réglement de la dette de loyer arrêtée à la somme de 9 071,15 €.
Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’un réglement de loyer à hauteur de 600 € a été fait le 6 février ; Le bailleur mentionne à l’audience qu’aucun paiement de loyer courant n’a été repris à la date de l’audience. Ainsi, les conditions d’application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.
Il ne pourra donc être accordé des délais de paiement. Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 29 février 2024 et d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G].
Sur l'indemnité d'occupation
Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 30 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur les demandes accessoires
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [B] [P] et Monsieur [V] [G] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS RG 24/5051