CA Aix Provence, 22 mai 2025, RG 21/09623

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

Rôle N° RG 21/09623 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWSC

SCI 4M

C/

S.A.S. PARCOURS

S.A.S. FICI FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE COMMERCIALE ET INDUSTR IELLE

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Mai 2025

à :

Me Agnès ERMENEUX

Me Catherine BECRET

Me Gilles ALLIGIER

Me Julie FEHLMANN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00237.

APPELANTE

SCI 4M

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Céline GILLET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.S. PARCOURS

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE et ayant pour avocat plaidant Me Rémi PRADES de la SELARL PH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. FICI FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

, demeurant [Adresse 11]

représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE,

S.A. AXA FRANCE IARD

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 4M, dont le gérant est M. [H] [L], est propriétaire d'un ensemble de parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], outre d'une partie de la parcelle [Cadastre 10], toutes situées [Adresse 9] à [Localité 1].

La société FICI (Financière immobilière commerciale et industrielle), assurée près la société Axa France Iard pour sa responsabilité civile professionnelle, exerce l'activité d'agent immobilier, pour des transactions sur immeubles et fonds de commerce.

La société Parcours a pour activité principale la location longue durée de véhicules de tourisme et utilitaires, ainsi que le négoce de véhicules d'occasion.

Le 12 septembre 2011, la SCI 4 M, qui souhaitait mettre en location ses parcelles ci-dessus énumérées ainsi que le bâtiment édifié dessus, donnait un mandat non exclusif de recherche de locataire à l'agence immobilière FICI.

La société FICI mettait en relation les sociétés 4M et Parcours.

Le 17 novembre 2011, la SCI 4 M consentait à la société Parcours un bail commercial sur les lieux et locaux ci-dessus énumérés, lequel bail était rédigé par l'agence immobilière FICI à qui la preneuse payait une somme de 12 000 euros à titre d'honoraires de négociation.

Concernant la destination contractuelle des lieux, le bail prévoyait :« Location longue durée de véhicules de tourisme et de véhicules utilitaires de moins de 3,5 Tonnes de charge utile sans mise à disposition de chauffeur - le négoce (achat et vente) de véhicules neufs et d'occasions - courtage d'assurance - activité garage mécanique ».

En exécution du bail, la preneuse utilisait le terrain loué notamment en un parking automobile à ciel ouvert.

Au cours du bail, des litiges se nouaient entre la bailleresse et la preneuse, relativement à un phénomène d'affaissement du terrain loué et également concernant un problème de conformité de l'usage des lieux loués avec le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1] et le code de l'urbanisme de façon plus générale.

Plusieurs procédures ont opposé les parties, tant de nature pénale que civile.

Une procédure de référé opposait d'abord la bailleresse et la preneuse.

Par acte d'huissier de justice du 25 avril 2013, la société Parcours faisait assigner la SCI 4 M, devant le tribunal de grande de Grasse, en désignation d'un expert judiciaire concernant l'affaissement du terrain loué.

Par ordonnance du 5 juin 2013, le juge des référés de Grasse, qui constatait que les procès-verbaux produits par la preneuse démontraient la persistance et, l'aggravation des désordres, ordonnait une expertise judiciaire confiée à M.[K] [V],avec en particulier pour mission de vérifier la réalité des désordres et de donner son avis sur leur origine.

M. [K] [V], qui déposait un rapport d'expertise judiciaire, intitulé 'compte -rendu par l'expert de l'accedit n°1 en date du 22 janvier 2014", constatait l'existence d'une fissure et de trois zones d'affaissement, sur l'aire de stationnement, apparues au 4ème trimestre 2012 et ayant pour origine, selon lui, des travaux exécutés par la SCI 4M.

L'expert judiciaire indiquait aux parties qu'il souhaitait faire appel à un sapiteur, le bureau d'étude SIGSOL, afin d'effectuer des analyses plus approfondies. La bailleresse refusait de s'acquitter du complément de provision de 53 400 euros mis à sa charge par ordonnance du 6 octobre 2014.

Par ordonnance de référé du 14 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Grasse, qui estimait la preneuse fondée à consigner une partie des loyers compte tenu des manquements de la bailleresse à ses obligations, se prononçait notamment en ces termes :

-ordonne à la SAS Parcours de consigner 25% du montant des loyers échus à compter de la signification de la présente décision, entre les mains de la CARPA, jusqu'au dépôt du rapport

d'expertise judiciaire par M.[V], à la suite de sa désignation par ordonnance du 5 juin 2013,

-condamne la SCI 4M à payer à la SAS Parcours la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne la SCI 4M aux entiers dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code

de procédure civile.

La société Parcours n'a pas exécuté ladite ordonnance.

Un agent du bureau de contrôle des installations et des constructions (BCIC) de la commune de [Localité 1] dressait le 8 février 2012 un procès-verbal venant sanctionner un usage non-conforme par la preneuse, de son terrain, au plan local d'urbanisme applicable à la commune.

Des procédures pénales impliquaient ensuite tant la bailleresse que la preneuse.

Le procureur de la république de Grasse délivrait le 28 janvier 2016 des citations à prévenu, tant à la preneuse qu'à la bailleresse, pour les faits suivants (tous deux commis les 8 février 2012 à [Localité 1]):

-une infraction au plan local d'urbanisme, au titre de l'exploitation de parcelles en vue de développer une activité de vente de véhicules, infraction caractérisée par les éléments suivants : présence de nombreux véhicules mis à la vente aux particuliers sur un parc de stationnement à ciel ouvert (présence au moment du PV de 95 véhicules, le parc pouvant recevoir jusqu'à 130 véhicules), aménagement du bâtiment à l'étage en bureaux commerciaux et au rez de chaussée en parking garage, une piste privée goudronnée,

-une infraction au code de l'urbanisme, infraction matérialisée par la réalisation irrégulière d'une aire de dépôt de véhicule.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal correctionnel de Grasse :

-relaxait la société Parcours,

-déclarait le représentant légal de la bailleresse coupable des deux infractions précédemment mentionnées dans les circonstances de temps et de lieu ci-dessus indiquées,

-ajournait le prononcé de la peine à l'égard du représentant légal,

-déclarait la SCI 4 M coupable des deux infractions précédemment mentionnées dans les circonstances de temps et de lieu ci-dessus indiquées.

Par jugement correctionnel du 5 février 2019, le tribunal correctionnel de Grasse déclarait la SCI 4M et son représentant légal, chacun coupable de deux mêmes faits délictuels commis le 8 février 2012 :

- infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols (faits

commis le 8 février 2012 à [Localité 1])

-réalisation irrégulière d'aire de stationnement, de dépôt de véhicules ou de garages collectifs

de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs (faits commis le 8 février 2012 à [Localité 1])

Une procédure civile au fond opposait enfin les parties, dont la cour est saisie.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2015, la société Parcours assignait la SCI 4 M devant le tribunal de grande instance de Grasse afin qu'elle réalise sous astreinte les travaux destinés à mettre fin définitivement aux désordres.

Par acte d'huissier, du 24 mars 2016, la société Parcours assignait la société FICI et la société 4 M devant le tribunal judiciaire de Grasse notamment pour obtenir l'annulation du bail commercial pour erreur portant sur la chose louée.

Le juge de la mise en état ordonnait la jonction des deux procédures.

Au cours de la procédure pendante devant le tribunal, la bailleresse et la preneuse concluaient un protocole, par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2019, intitulé 'protocole d'accord résiliation anticipée de bail commercial', aux termes duquel elles s'entendaient sur la libération anticipée des lieux avant le terme prévu au bail (31 décembre 2020), sur la date de fin du bail au 31 août 2019 et reconnaissaient que la remise des clés au bailleur avait eu lieu le 30 août 2019.

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes:

-reçoit en son intervention volontaire la SA Axa France Iard,

-déboute la SAS Parcours de sa demande de nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011,

-prononce la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.I. 4M,

- condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31 euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

- condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64 euros au titre du préjudice subi du fait des frais de déménagement,

-déboute la société Parcours de ses demandes de condamnation in solidum de la SCI 4M et de

la SA FICI en réparation de son préjudice économique, de son préjudice moral et d'image, des

frais d'accompagnement des salariés, et d'indemnisation de l'arrêt de l'activité de vente de véhicules d'occasion,

-dit que la SA FICI a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SAS Parcours,

-condamne la SA FICI à restituer à la SAS Parcours la somme de 12.000 euros perçue à titre de rémunération pour la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

-condamne la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de cette condamnation, sous réserve

de la franchise contractuelle,

- condamne la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

-condamne la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de cette condamnation sous réserve de la franchise contractuelle,

-déboute la SA FICI et la SA Axa France Iard de leur demande en garantie dirigée contre la

SCI 4M,

-déboute la SAS Parcours de sa demande de restitution de l'intégralité du dépôt de garantie d'un montant de 19.500 euros,

-ordonne à la SCI 4M de restituer la somme de 382,40 euros à la SAS Parcours au titre du dépôt de garantie,

-déboute la SCI 4M de sa demande de condamnation de la SAS Parcours au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux,

-déboute la SCI 4M de sa demande de condamnation de la SAS Parcours au titre de la réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du bail commercial,

-ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

Le 28 juin 2021, la SCI 4 M formait un appel, en intimant les sociétés Parcours, la S.A.S. F.I.C.I., la S.A. Axa France Iard.

La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'objet de la demande : L'appel tend à la réformation ou à l'annulation de la décision entreprise en ce qu'elle :

- prononce la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.I. 4M,

- condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31 euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

- condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64 euros au titre du

préjudice subi du fait des frais de déménagement,

- condamne la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

- déboute la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S. Parcours au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux,

- déboute la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S Parcours au titre de la

réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du bail commercial,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamne in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa FRANCE IARD de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'instruction procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 4 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la SCI 4 M demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 a effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.l. 4M,

condamné la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31

euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

condamné la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64

euros au titre du préjudice subi du fait des frais de déménagement,

condamné la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été

mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

débouté la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S. Parcours au titre des réparations réalisées suite a la restitution des lieux,

débouté la SCI 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S Parcours au

titre de la réparation du préjudice suite a la rupture anticipée du bail commercial,

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

condamné in solidum la SCI.. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard à payer

à la S.A.S. Parcours la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du

code de procédure civile,

débouté la S.C.l. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard de leurs demandes

formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

- débouter la SAS Parcours de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de son appel incident, et de sa fin de non-recevoir fondée sur l'article 564 du code de procédure civile,

-débouter la société FICI de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SCI 4M,

-débouter la Société Axa France Iard de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SCI 4M,

-en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 7800 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu'au départ des lieux (30.08.2019),

-ordonner que la société FICI devra relever et garantir la SCI 4M de toute condamnation qui pourrait éventuellement être mise à sa charge,

-autoriser la SCI 4 M a conserver le dépôt de garantie a hauteur de 19.500 euros,

-condamner la société Parcours à verser à la SCI 4M la somme de 9.757,10 ' au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux (29.257,10 ' - 19.500 ' du dépôt de garantie = 9.757,10 '),

-condamner la société Parcours à verser à la SCI 4M la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice suite a la rupture anticipée et unilatérale du bail commercial,

-condamner in solidum la société Parcours, la société Axa France Iard et la Société FICI a régler 5.000 ' à la SCI 4M au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner les mêmes aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la société Parcours demande à la cour de :

vu les article 564 du code de procédure civile, 606 1110, 1117 et 1128, 1147 (ancien),1382 (ancien), 1719, 2° et 3° ,1720 du code civil,

in limine litis,

- prononcer l'irrecevabilité des nouvelles prétentions formulées par la SCI 4M à l'encontre de la société Parcours visant à solliciter :

« en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 7800 ' par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu'au départ des lieux (30.08.2019) »

- prononcer l'irrecevabilité des nouvelles prétentions formulées par la SA FICI visant à solliciter:

« prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI à concurrence de 30% » ,

« limiter dans l'hypothèse d'une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SA Parcours à hauteur de 10% et ce encore à l'exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI » ,

« prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l'indemnité d'occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d'un enrichissement sans cause, avec les sommes revendiquées ».

« l'irrecevabilité pour défaut de droit à agir, des demandes de nullité, de résiliation et/ou de résolution du bail en l'état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019. » ,

sur le fond :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet au 8 février 2012 aux torts exclusifs de la SCI 4M,

- subsidiairement, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Parcours de sa demande de nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011,

- très subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Parcours de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI 4m,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société FICI et son assureur, la société Axa France Iard, à garantir la SCI 4M du montant des condamnations prononcées à son encontre,

- l'infirmer, en ce qu'il a limité cette garantie à hauteur de 20% du montant des condamnations,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI 4M de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Parcours, tant au titre des réparations réalisées suite

à la restitution des lieux, qu'au titre de la réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du

bail commercial,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il déboute la société Parcours de ses demandes de

condamnation in solidum de la SCI 4M et de la société FICI en réparation de son préjudice économique, de son préjudice moral et d'image, des frais d'accompagnement des salariés et d'indemnisation de l'arrêt de l'activité de vente de véhicules d'occasion, ainsi que de sa perte de chance,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- prononcer la résolution du bail commercial du 17 novembre 2011 pour défaut de délivrance conforme dès sa prise d'effet au 1 er janvier 2012,

- condamner la SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés depuis la prise d'effet du bail le 1 er

janvier 2012 et jusqu'au 31 août 2019,

- condamner la société SCI 4M à restituer à la société Parcours la somme de 23.400 Euros au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré l'accord des parties pour la libération des lieux loués au 30 août 2019 et le protocole conclu en ce sens,

- condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique résultant directement des fautes commises par le bailleur et le mandataire :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l'écart entre les loyers et charges facturés par la SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020 ,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l'arrêt de son activité de vente de véhicules d'occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport),

' 200.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l'impossibilité d'exercer l'ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

- condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 100.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image et de son préjudice moral,

-condamner la société FICI, garantie par la société Axa France IARD, à payer à la société Parcours la somme de 12.000 Euros en remboursement des honoraires versés par la concluante au titre de la négociation et de la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

à titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011 entre la société SCI 4M et la société Parcours,

- condamner la SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 Euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés depuis la prise d'effet du bail le 1 er janvier 2012 et jusqu'au 31 août 2019,

- condamner la société SCI 4M à restituer à la société Parcours la somme de 23.400 Euros au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré l'accord des parties pour la libération des lieux loués au 30 août 2019 et le protocole conclu en ce sens,

- condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France

Iard, à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 Euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique découlant directement des fautes du bailleur et

du mandataire et se décomposant comme suit :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l'écart entre les loyers et charges facturés par la SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l'arrêt de son activité de vente de véhicules d'occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport),

' 200.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l'impossibilité d'exercer l'ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

- condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France

Iard, à payer à la société Parcours la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image et de son préjudice moral,

-condamner la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 12.000 euros en remboursement des honoraires versés par la concluante au titre de la négociation et de la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

-à titre très subsidiaire,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 novembre 2011, aux torts exclusifs de la société SCI 4M,

- condamner la société SCI 4M à rembourser à la société Parcours la somme de 23.400 Euros

au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré la libération des lieux loués le

30 août 2019, actée dans le protocole d'accord,

- condamner la société SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 352.591,79 Euros, soit 50% des loyers et charges facturés du 7 novembre 2012 au 31 août 2019, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d'exploitation résultant des fontis de dissolution apparus dès le 7 novembre 2012,

- condamner la société SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 Euros à

titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique lié au départ contraint de la

société Parcours des lieux loués :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l'écart entre les loyers et charges facturés par la

SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l'arrêt de son activité de vente de véhicules d'occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 Euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport) ,

' 200.000 Euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l'impossibilité d'exercer l'ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

- condamner la société SCI 4M à verser à la société Parcours la somme de 100.000 Euros à

titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image et de son préjudice

moral,

sur les demandes de la SCI 4M :

- débouter la SCI 4M de sa demande d'autorisation de conserver le dépôt de garantie à hauteur

de 19.500 Euros,

- débouter la SCI 4M de sa demande de condamnation de la société Parcours à lui payer la somme de 9.757,10 Euros prétendument due au titre de réparations qui auraient été réalisées

suite à la restitution des lieux,

- débouter la SCI 4M de sa demande de condamnation de la société Parcours à lui payer la somme de 30.000 Euros à titre de dommages-intérêts au titre de son prétendu préjudice résultant du départ anticipé de la société Parcours des lieux loués, qu'elle a pourtant accepté dans le cadre du protocole d'accord du 24 octobre 2019 versé aux débats,

- débouter la SCI 4M de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'endroit de la société

Parcours,

sur les demandes de la société FICI :

- débouter la société FICI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la société Parcours,

sur les demandes de la société Axa :

- débouter la société Axa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la société Parcours,

et en tout état de cause :

- débouter la SCI 4M, la société FICI et la société Axa France IARD de leurs demandes de condamnation de la société Parcours, en principal, frais et accessoires, y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à verser à la société Parcours la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tous succombants, aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire occasionnés par suite de l'ordonnance de référé rendue le 5 juin 2013 par le tribunal judiciaire de Grasse.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la société FICI demande à la cour de :

-réformer parte in qua le jugement attaqué en ce qu'il a :

-dit que la SA FICI a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SAS Parcours

-condamné la SA FICI à restituer à la SAS Parcours la somme de 12.000 ' perçue à titre de rémunération pour conclusion du bail du 17 novembre 2011

-condamné la SA FICI à restituer la SCI 4 M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160.982,39 '

-débouté la SA FICI de sa demande de sa demande de garantie dirigée contre la SCI 4 M.

-condamné in solidum la SA FICI à payer à la SAS Parcours la somme de 2.000 euros sur

le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

-débouté la SA FICI de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

-condamné in solidum la SA FICI aux entiers dépens

statuant à nouveau,

vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

-prononcer l'irrecevabilité pour défaut de droit d'agir des demandes de nullité, résiliation et/ou de résolution du bail en l'état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019,

-prononcer l'absence de responsabilité de la FICI à titre directe ou indirecte dans l'affaissement du terrain qui ne concerne que la SCI 4 M,

-débouter la SAS Parcours de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel

incident,

-juger que la SAS Parcours a exploité les locaux dans laquelle elle a normalement exercé son activité jusqu'à son départ des lieux suite à la résiliation amiable du bail à effet au 1 septembre 2019,

-prononcer l'absence de résolution du bail du chef de la non-conformité du PLU,

-débouter la SAS Parcours de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à défaut,

-prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI qu'à concurrence de 30 %,

-rejeter toutes demandes de condamnations indemnitaires à l'encontre de la SA FICI en l'absence de préjudices subis par la SAS Parcours,

-limiter dans l'hypothèse d'une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SAS Parcours à hauteur de 10 % et ce encore à l'exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI,

-prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l'indemnité d'occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d'un enrichissement sans cause, avec les sommes revendiquées,

II - confirmer le jugement parte in qua en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation de la SA FICI in solidum avec la SCI 4 M à indemniser les préjudices de la société locataire,

-débouter la SAS Parcours de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident.

-débouter la SCI 4 M de sa demande de relevé et garantie à l'encontre de la SA FICI, au besoin après compensation avec des dommages et intérêts de même montant pour n'avoir pas sollicité de la société locataire une indemnité d'occupation,

à tout le moins,

-condamner la SCI 4 M à relever et garantir la SA FICI de toute condamnation prononcée contre elle.

-condamner la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de toute condamnation sous réserve de la franchise contractuelle,

-condamner in solidum la société Parcours et la SCI 4 M au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2021, la société Axa France Iard demande à la cour de :

vu les articles 1240 et 1991 et suivants du code civil,

-réformer le jugement,

en conséquence, statuant à nouveau :

à titre principal,

-débouter la société Parcours de ses demandes, fins et conclusions,

-débouter la société 4 M de sa demande de relevé et garantie à l'encontre de la concluante,

-condamner la société Parcours au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement

de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la société Parcours aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julie Fehlmann , avocat aux offres de droit,

à titre subsidiaire,

si par exceptionnel la cour de céans devait dire que la responsabilité de la société FICI pouvait

être engagée sur le terrain délictuel,

-condamner la SCI 4M à relever et garantir la société Axa de toute condamnation prononcée à son encontre.

à défaut,

-limiter la garantie Axa aux seuls préjudices liés à l'impossibilité d'usage des lieux du fait du manquement au devoir de conseil de la société FICI seuls garantis par le contrat Axa,

-limiter la garantie Axa au montant de 305 000 euros tel que prévu au contrat Axa,

-déduire la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros tel que prévu au contrat Axa,

-réduire à de plus justes proportions l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS

1-sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Parcours

Selon l'article 564 du code de procédure civile :A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un

L'article 565 du même code ajoute : Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L'article 566 du même code dispose :Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, selon l'article 123 du code de procédure civile : Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

-sur la recevabilité de la demande de la SCI 4 M, bailleresse appelante, en paiement d'indemnités d'occupation

L'article 567 du code de procédure civile dispose :Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

L'article 64 du code de procédure civile ajoute :Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

La SCI 4 M, appelante, présente à hauteur d'appel, une demande, non déjà présentée en première instance, tendant à obtenir, de la preneuse intimée, des indemnités d'occupation des lieux loués, en cas de résolution judiciaire du bail et ce en ces termes : en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 7800 ' par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu'au départ des lieux (30.08.2019) »

S'il est exact que l'appelante n'avait pas déjà présenté une telle demande en première instance, cette nouvelle demande d'indemnités d'occupation, ainsi formulée par la bailleresse appelante à hauteur d'appel, constitue une demande reconventionnelle prévue par l'article 64 du code de procédure civile. En effet, si la société bailleresse est appelante du jugement critiqué, elle garde néanmoins la qualité de défenderesse originaire qu'elle possédait dans le cadre du procès de première instance. La société 4 M avait en effet été assignée par la société Parcours par acte d'huissier du 22 décembre 2015. De plus, cette demande en paiement d'indemnités d'occupation tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions en résolution et en indemnisation de la société intimée.

Rejetant la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée, tirée du caractère nouveau de la demande de l'appelante, la cour déclare recevable la demande de la SCI 4 M en paiement d'indemnités d'occupation.

-sur la recevabilité des demandes de la société FICI, agence immobilière intimée

La société Parcours demande à la cour de déclarer irrecevables, comme nouvelles, les prétentions suivantes de la société FICI :

-prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI à concurrence de 30% ,

-limiter dans l'hypothèse d'une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SA Parcours à hauteur de 10% et ce encore à l'exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI,

-prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l'indemnité d'occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d'un enrichissement sans cause, avec

les sommes revendiquées.

-l'irrecevabilité pour défaut de droit à agir, des demandes de nullité, de résiliation et/ou de résolution du bail en l'état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019.

La première demande de la société FICI (limitation de l'imputation de la résolution à la société FICI 0 hauteur de 30 %) ne peut qu'être déclarée recevable, tendant à faire écarter les prétentions adverses (la bailleresse et la preneuse sollicitant des indemnités de sa part).

La deuxième demande de la société FICI (demande de limitation de sa responsabilité à hauteur de 10 % avec certaines exclusions) est recevable, constituant le complément nécessaire de sa demande déjà présentée en première instance de limitation de sa responsabilité et tendant, en tout état de cause, aux mêmes fins (obtenir une limitation de sa responsabilité). En tout état de cause, ladite demande tend à faire écarter une prétention adverse (demande de l'intimée, la société preneuse, de condamner la bailleresse à l'indemniser in solidum avec la bailleresse au titre de divers préjudices en lien avec leurs fautes commises).

La troisième demande de la société FICI (compensation entre le montant de l'indemnité d'occupation due assimilable au montant des loyers) est recevable, l'article 564 du code de procédure civile prévoyant justement sans aucune ambiguïté que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation.

Enfin, concernant la dernière demande de la société FICI, tendant à l'irrecevabilité, pour défaut de droit d'agir, de la demande de la preneuse de nullité, résiliation ou résolution du bail, celle-ci est nécessairement recevable, en application de l'article 123 du code de procédure civile, précédemment reproduit, selon lequel les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Ainsi, la société FICI était fondée à soulever, pour la première fois en cause d'appel, une fin de non-recevoir.

Finalement, la cour rejette toutes les fins de non-recevoir de la société Parcours et déclare recevables les demandes de la SCI 4 M et de la société FICI dirigées à son encontre.

2-sur la fin de non-recevoir soulevée par la société FICI

Selon l'article 1199 du code civil :Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

L'article 1200 du même code ajoute :Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait.

La société Parcours, preneuse, demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet au 8 février 2012 aux torts exclusifs de la SCI 4M. A titre subsidiaire, l'intimée sollicite l'annulation ou la résiliation judiciaire de ce même bail.

Pour s'opposer aux demandes tant principales que subsidiaires de la société preneuse (de résolution judiciaire, d'annulation et de résiliation judiciaire du bail commercial), la société FICI rétorque, en défense, que la société Parcours n'a pas le droit d'agir du chef desdites demandes, invoquant le protocole du 8 novembre 2019, aux termes duquel elles ont convenu ensemble d'une résiliation anticipée du bail à effet du 1 er septembre 2019.

Toujours selon la société FICI, ce protocole implique un certain nombre de conséquences, à savoir :

-un tel accord présuppose et confirme la validité de la formation dudit bail, la reconnaissance de la résiliation amiable impliquant nécessairement la reconnaissance de sa validité première et l'impossibilité d'en prononcer la nullité,

- cet accord a mis fin au bail à la date convenu entre les parties soit au 1er septembre 2019, de sorte qu'il rend également irrecevable toute demande visant à le résoudre ou le résilier judiciairement une seconde fois sauf cause nouvelle, ce qui n'a pas été le cas.

Tout d'abord, la société FICI, même si elle est seulement une personne tierce au protocole du 24 octobre 2019 qu'elle invoque, est néanmoins fondée à s'en prévaloir, en application de l'article 1200 du code civil.

Toutefois, contrairement à qui est affirmé à tort par l'agence immobilière, ledit protocole est équivoque concernant l'éventuelle volonté de la preneuse de renoncer à solliciter une annulation, une résolution ou résiliation judiciaire du bail commercial, quand bien même les parties se sont entendues sur le principe d'une résiliation amiable anticipée.

En effet, cet acte ne comporte aucune clause interdisant à la preneuse d'exercer son droit de solliciter, devant les tribunaux, une annulation, une résolution ou une résiliation du bail commercial litigieux.Bien au contraire, le protocole d'accord définit rigoureusement sa portée en précisant qu'il :'n'a vocation qu'à régir exclusivement le principe de la résiliation anticipée du bail conclu entre les parties, à savoir avant l'échéance du 31 décembre 2020".

Toujours sur le fait que le protocole d'accord n'interdit aucunement à la société preneuse de solliciter en justice l'annulation, la résolution ou résiliation judiciaire du bail commercial celui mentionne encore que :

-la société Parcours estime que les locaux pris à bail sont impropres à leur usage et non conformes à leur destination,

-il convient de préciser à cet égard qu'un litige est actuellement en cours devant le tribunal de grande instance de Grasse (...),

-indépendamment de cette procédure en cours, les parties se sont entretenues pour mettre un terme audit bail de manière anticipée au 31 août 2019,

-les parties déclarent ainsi garder l'entier bénéfice de leurs droits, demandes et prétentions, telles que notamment exposées dans le cadre de la procédure visée en préambule, ainsi que toutes autres demandes ou moyens qui ne concerneraient pas le principe de la résiliation anticipée du bail dont s'agit .

Ainsi, nonobstant la signature de ce protocole de résiliation anticipée du bail commercial au 31 août 2019 et de libération des lieux loués depuis le 30 août 2019, la commune intention des parties était de ne pas imposer à la société Parcours, preneuse, de cesser la procédure en cours et de ne pas lui interdire de solliciter un mode de cessation judiciaire du bail commercial.

En conséquence, la cour déclare recevables les demandes de la société Parcours de résolution, résiliation judiciaire et d'annulation du bail commercial.

3-sur le bien fondé de la demande de la société Parcours de résolution judiciaire du bail commercial

Selon l'article 1184 du code civil :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L'article 1728 du code civil ajoute : Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1719 du code civil dispose: Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantation

Selon l'article 1720 du code civil :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La preneuse sollicite la confirmation du jugement, qui prononce la résolution judiciaire, du bail commercial et fait valoir plusieurs graves manquements contractuels commis par la bailleresse à son obligation de délivrance conforme du bien loué.

La preneuse précise que la destination contractuelle prévue au bail commercial contrevient tant aux dispositions du PLU de la commune de [Localité 1] que, plus généralement, aux règles du code de l'urbanisme. Elle met encore en avant des désordres affectant le terrain loué et notamment des affaissements qui se sont aggravés au cours du bail au point qu'environ 50 % de la zone réservée au stationnement est devenue inexploitable.

-sur le grief tiré de l'absence de conformité de la destination contractuelle au PLU de la commune de [Localité 1] et aux règles de l'urbanisme

Sur l'irrégularité de la destination contractuelle du bail, au regard du PLU et des règles de l'urbanisme, la preneuse précise que le jugement correctionnel rendu le 19 octobre 2017 a retenu l'existence de deux infractions distinctes pour des faits commis le 8 février 2012, pour lesquels la SCI 4M, tout comme son représentant légal, ont été condamnés :

- d'une part, une infraction aux dispositions du PLU de la Commune de [Localité 1] :

- d'autre part, une infraction à d'autres dispositions du code de l'urbanisme, tenant à la réalisation irrégulière d'une aire de stationnement, sans permis d'aménager.

Concernant l'argument de la bailleresse, tiré de l'obtention d'un permis de construire en vue de la création de places de stationnement sur les parcelles louées, la preneuse rétorque qu'un tel permis ne rend pas le site conforme à ses activités compte tenu des prescriptions du PLU de la commune de [Localité 1] interdisant l'exploitation des parcelles en cause en vue d'y développer une activité de vente du véhicules.La preneuse ajoute que le PLU interdisait sur ladite zone (UD1) toute activité impliquant le dépôt de véhicules à ciel ouvert et toute occupation et utilisation du sol suite aux risques naturels GAE5, l'empêchant ainsi d'exercer son activité.

Pour s'opposer à la demande de la preneuse de résolution judiciaire du bail commercial, la preneuse rétorque que :

-il n'existe aucune non-conformité au regard de l'activité du locataire et par rapport au PLU de la commune,

-la locataire a exploité et ne peut donc se prévaloir d'une absence de respect de l'obligation de délivrance, son chiffre d'affaires ayant en outre augmenté sur la période,

-en tout état de cause, la résiliation prononcée par le tribunal ne peut avoir d'effet que pour l'avenir c'est-à-dire à compter de |'assignation du 24 mar