TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/01185

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 8]
[Localité 13]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 15]

REFERENCES : N° RG 25/01185 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2T4R

Minute : 25/ 615

Madame [O] [N]
Représentant : Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004
Madame [U] [N]
Représentant : Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004
Madame [S] [N]
Représentant : Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004
Monsieur [H] [N]
Représentant : Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004

C/

Monsieur [D] [I]

Exécutoire délivrée le : 21/05/2025
à : Me OHAYON

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 ; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [O] [N]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 14]

Madame [U] [N]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [S] [N]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 7]

Monsieur [H] [N]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 12]

Tous représentéS par Me OHAYON Olivier - avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [I]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 14]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [C] [B] et Madame [D] [B] un logement situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 600 euros, et 100,00 euros de provisions sur charges.

Par lettre en date du 15 mars 2023, Monsieur [C] [B] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Monsieur [J] [N] fait signifier à Madame [D] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7546,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 25 septembre 2024.

Selon attestation immobilière notariée du 13 novembre 2024 et acte de notoriété en date du 3 décembre 2024, Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N], héritiers, sont devenus propriétaires du bien immobilier après le décès de Monsieur [J] [N], le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] ont fait assigner Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 septembre 2024 à Madame [D] [I] n’ont pas été réglées,en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire,juger que Madame [D] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux loués par Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N],ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise, dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du mois de décembre 2024, condamner Madame [D] [I] au paiement des sommes suivantes :par provision, la somme de 7556,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur le montant de 7546,09 euros et de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif arrêté à novembre 2024 inclus,par provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du mois de décembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, au profit de Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N], la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 21 janvier 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8250,06 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.

Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 septembre 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] soulignent l’existence d’une sous-location.

Madame [D] [I], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Par ailleurs, Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 31 mai 2018 et tacitement reconduit le 31 mai 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 septembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 mai 2018 à compter du 6 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [I] à son paiement à compter de 6 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mai 2018, du commandement de payer délivré le 24 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 355,00 euros (129,07 euros, 168,20 euros et 57,73 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [I] à payer à Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] la somme de 7895,06 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 5856,85 euros, de l’assignation du 21 janvier 2025 sur la somme de 1531,76 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [I] à payer à Madame [O] [N], Madame [U] [N], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS