TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/08248

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08248 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4P2

Minute : 25/626

Association ONLE - FAC HABITAT
Représentant : Mme [W] [L] ayant réçu une subdélégation de pouvoir de Mme [H] [B], responsable du contentieux ayant récu délégation de M. [R] [K], Président de l’association ONLE-FAC HABITAT

C/

Madame [T] [Z]
Monsieur [E] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame [O] [U], auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association ONLE - FAC HABITAT,
demeurant [Adresse 8]
[Localité 2]

représentée par Mme [W] [L], ayant récu une subdélégation de pouvoir de Mme [H] [B], responsable du contentieux, ayant récue délégation de M. [R] [K], Président de l’association ONLE-FAC HABITAT

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [Z],
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [Z],
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021, l’association FAC-HABITAT a donné en sous-location à Madame [T] [Z] un logement situés [Adresse 3], pour un loyer principal d'un montant initial de 239.32 euros, outre la somme de 139.49 euros au titre de divers prestations et une provision sur charges de 66.16 euros.
Par acte séparé du même jour, Monsieur [E] [Z] s'est portée caution pour le paiement du loyer, des charges, des dégradations et réparations locatives et le cas échéant des pénalités ou intérêts de retard, jusqu'à hauteur de 15.000 euros pour une durée de 15 ans.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, l’association FAC-HABITAT devenue l'association Office Natonial Pour le logement étudiant - Fac Habitat (ONLE -FAC-HABITAT) a fait signifier à Madame [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2501,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier d’une assurance pour le logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [E] [Z], en date du 28 juin 2024.

Par notification électronique du 26 juin 2024 L’ONLE -FAC-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 9 et 13 septembre 2024, L’ONLE -FAC-HABITAT a fait assigner Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [T] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z] au paiement de la somme de 1692,57 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 sur la somme de 2501,24 euros et des présentes pour le surplus, condamner solidairement Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle, jusqu’à libération des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2024.

À l'audience du 20 mars 2025, L’ONLE -FAC-HABITAT, représentée, maintien ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 3369,91 euros, arrêtée à février 2025.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 juin 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Les défendeurs n’ont pas été assignés à personne et ne comparaissent ni ne sont représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable au contrat

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 40 fixe les dispositions de la loi applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, le contrat porte sur le logement de Madame [Z]. Le contrat renvoie expressément à l’application de la loi du 6 juillet 1989 selon les modalités de l'article 40 III.

Il convient dès lors de faire application de ces dispositions.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence l'action est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 16 juillet 2021 pour une durée d’un renouvelable, soit avant le 29 juillet 2023, mais renouvelé postérieurement à cette date ?

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 juin 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de deux mois. Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 à compter du 6 août 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [Z] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 24 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé à février 2025 inclus que L’ONLE -FAC-HABITAT rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les frais de rejet à hauteur de 72.96 euros non justifiés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [Z] à payer à L’ONLE -FAC-HABITAT la somme de 3296,95 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.692,55 euros puis de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [E] [Z]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, que La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, Monsieur [E] [Z] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par la locataire. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi citée ci-dessus.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

Par ailleurs, le commandement de payer du 24 juin 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [E] [Z] le 28 juin 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [E] [Z] à payer 3296,95 euros au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.692,55 euros puis de la présente décision pour le surplus.

Le contrat de cautionnement comportant l’obligation pour la caution de garantir le paiement des indemnités d’occupation, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [E] [Z] solidairement avec la locataire au paiement des indemnités d’occupation au bailleur, mais uniquement de le condamner, conformément au contrat et dans la limite du cautionnement, à garantir le bailleur à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [T] [Z] et Monsieur [E] [Z] à payer à L’ONLE -FAC-HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS