TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00101

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00101 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2O2J

Minute : 25/611

S.A. D’HLM “[Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8]”
Représentant : Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [T] [H]
Représentant : Mme [X] [H] (Fille)
Monsieur [L] [D]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM “[Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8]”,
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [H],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante en personne et assistée de Madame [X] [H] (Fille)

Monsieur [L] [D],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2010, la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] a donné à bail à Madame [T] [H] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 365,40 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon avenant au contrat en date du 18 janvier 2013, Monsieur [L] [D] est devenu titulaire du bail après le mariage du couple.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] a fait signifier à Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1709,92 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 mai reçue le 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] a fait assigner Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs conformément au code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement subsidiairement in solidum, Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 1870,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, novembre 2024 inclus, avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes visées et de l’assignation pour le surplus, outre loyers charges et indemnités d’occupation, impayés au jour de l’audience,ordonner la capitalisation des intérêts,les condamner solidairement subsidiairement in solidum au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,rappeler l’exécution provisoire,les condamner solidairement subsidiairement in solidum au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 décembre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2075,18 euros arrêtée au 16 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] soutient que Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Madame [T] [H] reconnait être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique que ses revenus s’élèvent à environ 900 euros pour le revenu de solidarité active RSA) et qu’elle vit avec deux enfants à charge dont un majeur ; elle explique que son fils a oublié d’effectuer les paiements en ligne sur le site internet, si bien qu’elle a payé par virement. Elle indique qu’elle a un crédit en cours, pour 300 euros par mois. Elle évoque des difficultés dans le logement, situé au rez-de-chaussée en raison de la présence de personnes squattant devant ses fenêtres, ce qui la contraint à ne pas pouvoir ouvrir ses fenêtres.

Monsieur [L] [D], régulièrement assigné, à l'étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 décembre 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juin 2010, du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mars 2025 que la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les frais de 184,69 euros et 168,82 euros.

Le contrat de bail ne prévoit pas la solidarité entre les locataires.

Cependant, Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] à payer à la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] la somme de 1721,67 euros, au titre des sommes dues au 16 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 décembre 2024 sur la somme de 650,15 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 22 juin 2010 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 3 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juin 2010 à compter du 4 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d'accorder à Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [L] [D] à payer à la SA d'HLM [Adresse 8] - RESIDENCES [Adresse 8] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS