TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/10820

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/10820 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ICP

Minute : 25/190

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] SIS [Adresse 2]
Représentant : Me Sophie MATEOS-PRADOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Monsieur [W] [N]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, en présence de Lola MONTEBELLLO, auditrice de justice assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2],
représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS - [Adresse 3]

ayant pour avocat Me Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [W] [N] est propriétaire du lot n°02 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2]) a mis en demeure Monsieur [W] [N] de régler la somme de 6612,23 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété impayées.
Par acte d’huissier en date du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] a fait signifier à Monsieur [W] [N] une sommation de payer la somme de 7342,67 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Monsieur [W] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
6.011,10 euros représentant les charges de copropriété impayées au 01/07/2024,
1023,69 euros au titre des frais de l’article 10-1, dont le montant sera à parfaire le jour de l’audience,
Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 4 novembre 2022 sur la somme de 6.612,23 euros, à compter de la sommation de payer du 28 février 2023 sur la somme de 7.342,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, avec intérêts de droit,
Ordonner la capitalisation des intérêts,
913,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,
Dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande à la somme totale de 4901,30 euros au titre des charges de copropriété et 1023,69 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et maintient ses autres demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que [W] [N], est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable des charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente aujourd’hui un solde débiteur. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de [W] [N] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [W] [N] cité à étude ne comparaît pas ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 septembre 2020, du 15 mai 2022, du 27 avril 2023, du 4 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 4901,30 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3314,36 euros à compter de la sommation de payer du 28 février 2023 puis à compter de la présente décision.
Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1023,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 04 novembre 2022, d'une relance le 24 novembre 2022, facturées respectivement à 42,00 et 33,00 euros.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 8 février 2023, à hauteur de 163,85 euros, dont il est justifié.
En revanche, l’extrait de décompte fait apparaître un solde de 11,68 euros et 12.02 euros au titre « intérêts de retard » qui ne relève pas de frais nécessaires de recouvrement.
Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » à hauteur de 350 euros et 150 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Les sommes demandées au titre des honoraires de l’avocat relèvent des frais irrépétibles et non de frais nécessairement de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 238,85 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que, sans justifier de motif valable, Monsieur [W] [N] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à son lot, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [N] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 4901,30 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3314,36 euros à compter de la sommation de payer du 28 février 2023 puis à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 238,85 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 450,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], à [Localité 7] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [W] [N] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT