TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/07746

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/07746 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2K6

Minute : 25/624

SA D’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [C] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM BATIGERE HABITAT,
anciennement dénommée SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [C] [Z],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2016, la SA D'HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [C] [Z] un logement [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 508,11 euros, et 92,75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT (anciennement dénomée BATIGERE ILE-DE-France) a fait signifier à Monsieur [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3244,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 18 mars 2024 reçue le 22 mars 2024 la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de Police et de la Force Publique, ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de l’assigné,condamner Monsieur [C] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3856,46 euros en principal à parfaire le jour de l’audience, pour les causes sus-énoncées avec intérêts de droit, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges légalement applicables et indexables selon les critères légaux d’augmentation, ceci à compter de la décision à intervenir jusqu’au jour de l’expulsion effective, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 août 2024.

À l'audience du 20 mars 2025, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5544,72 euros arrêtée au 11 mars 2025. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 mars 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [C] [Z], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [C] [Z] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2016, du commandement de payer délivré le 19 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2025 que la SA D'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 336,62 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SAD'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5208,10 euros, au titre des sommes dues au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024 sur la somme de 398,35 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2016 à compter du 20 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [Z]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mai 2024, Monsieur [C] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [Z] à son paiement à compter de 20 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS