TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00077

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00077 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OSG

Minute : 25/609

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [J] [C]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT anciennement dénomée “BATIGERE GRAND EST” venant aux droits et obligations
de la société “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”,
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [C],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, la SA D'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [J] [C] un logement situé [Adresse 5], [Localité 8] [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 367,33 euros, et 190,99 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5526,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 19 juin 2024 reçue le 24 juin 2024 la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
• concilier les parties si faire se peut,
• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
• autoriser SA D'HLM BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [J] [C], conformément aux articles du code des procédures civiles d’exécution,
• condamner Monsieur [J] [C] au paiement , au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, de la somme de 7462,40 euros, compte provisoirement arrêtés au 23 décembre 2024 terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2024 pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jours de l’audience, sans préjudice des tous autres dus,
• préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément au code civil,
• le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libérations des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs,
• le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
• rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice de voies de recours.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 janvier 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9304,20 euros arrêtée au 14 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

La SA D'HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [J] [C], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 900,00 euros et avoir contracté trois emprunts d’un montant total de 600,00 euros. Monsieur [J] [C] justifie du dépôt d’une demande auprès de la commission de surendettement des particuliers. Il précise qu’il est à la recherche d’un emploi dans le commerce et qu’il a rendez-vous prochainement avec l’assistante sociale.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 mars 2023 et tacitement reconduit le 28 mai 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 mars 2023 à compter du 3 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 mars 2023, du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SA D'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 616,83 euros (deux fois 25,00 euros, huit fois 7,62 euros, 161,80 euros et 344,07 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [C] à payer à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 8687,37 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2024 sur la somme de 5094,18 euros, de l’assignation du 31 décembre 2024 sur la somme de 1720,46 euros et du présent jugement sur le surplus.

L’exécution de la décision sera affectée selon les modalités arrêtées dans le cadre de la procédure devant la commission de surendettement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [J] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc par réunies.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [J] [C] la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [C] à son paiement à compter de 3 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [C] à payer à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS