TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00755

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00755 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RVI

Minute : 25/ 613

Monsieur [P] [W]
Représentant : Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [B] [T]
Madame [Z] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 ; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [W]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [T]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2021, Monsieur [P] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], [Localité 9] ([Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 900 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [P] [W] a fait signifier à Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4900,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 juillet 2024 Monsieur [P] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Monsieur [P] [W] a fait assigner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en conséquence, voir dire et ordonner que, dans les vingt-quatre heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir, Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] et tous occupants de leur chef devront quitter et libérer de sa personne et de tous biens les lieux loués,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire qu’il sera procédé le cas échéant à la séquestration des meubles selon les modalités fixées par les articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11280,00 euros de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus, à titre d’indemnité d'occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, soit 980,00 euros par mois et ce, jusqu’à la libération totale et effective des lieux, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,en cas d’octroi de délais pour quitter les lieux, ordonner qu’à défaut de paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et sans mise en demeure préalable, le bénéfice de sursis à exécution sera perdu et l’expulsion immédiate,dire ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 janvier 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, Monsieur [P] [W], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15109,36 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [P] [W] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [P] [W] souligne qu’il n’y a pas de règlement depuis plusieurs mois. Il précise que Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] ont envoyé un mail dans lequel ils s’engagent à rembourser la dette et affirment avoir quitté le logement en mars 2025.

Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 mai 2025, Monsieur [P] [W] confirme le départ de Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] des lieux le 28 mars 2025, selon état des lieux de sortie, et abandonne sa demande au titre de l’expulsion. Elle souligne une erreur de plume contenue dans l’assignation quant au prénom du locataire « [C] » et non « [B] ».

MOTIVATION DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [P] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [P] [W] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 22 juin 2021 et tacitement reconduit le 22 juin 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juin 2021 à compter du 17 août 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] à son paiement à compter de 17 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

En outre, il ressort de l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier et du contrat de location que l’adresse du logement est « [Adresse 4] » et non « [Adresse 5] ». Il convient de corriger l’erreur matérielle contenue dans l’assignation concernant l’adresse du logement.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juin 2021, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que Monsieur [P] [W] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de rectifier l’erreur matérielle contenue dans l’assignation du 15 janvier 2025 quant au prénom du locataire et de remplacer « [B] » [T] par « [C] » [T], ainsi que cela résulte du contrat de location et des pièces versées aux débats.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 15109,36 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS