TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/01270

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01270 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UHA

Minute : 25/ 617

Monsieur [S] [E]
Représentant : Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

C/

Monsieur [H] [W]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 ; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [E]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

comparant en personne assisté de Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2022, Monsieur [S] [E] a donné à bail à Madame [H] [W] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 690,00 euros, et 50,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Monsieur [S] [E] a fait signifier à Madame [H] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1414,75 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 avril 2024 Monsieur [S] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [S] [E] a fait assigner Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
• déclarer Monsieur [S] [E] recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,
• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• à titre subsidiaire, valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 11 septembre 2024 à Madame [H] [W]
• à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion et la libération des lieux par de Madame [H] [W] ainsi que de tout occupant de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
• prononcer, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [W] ainsi que de tout occupant de son chef,
• ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
• condamner Madame [H] [W] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 4148,80 euros (somme à parfaire au jour de l’audience) au titre des arriérés de loyers et de charges liés à la consommation d’eau, augmentés des intérêts de droit à compter des présentes,
o une indemnité d'occupation fixée à la somme de 690,00 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,
o la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
• débouter Madame [H] [W] de toutes ses demandes,
• dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 février 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, Monsieur [S] [E], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5399,23 euros arrêtée en mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [S] [E] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, il indique que la locataire s’est maintenue dans les lieux, malgré le congé pour motifs légitime et sérieux qui a été délivré et doit être validé en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. à titre infiniment subsidiaire, il soutient que les manquements répétés de la locataire, notamment l’absence de paiement des loyers et charges et les troubles de jouissance justifient la résiliation du contrat en application de l’article 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [W], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [S] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [S] [E] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 12 mars 2022 et tacitement reconduit le 12 mars 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2022 à compter du 11 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [W] à son paiement à compter du 11 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 2022, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé en mars 2025 que Monsieur [S] [E] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Les loyers et provisions sur charges impayés s’élèvent à 4838,80 euros à partir de janvier 2024 selon décompte.

Toutefois, d’une part, il convient d’ajouter 690 euros au titre de l’échéance de novembre 2022, impayées, qui apparait dans le décompte comme déduite du dépôt de garantie. Or le sort du dépôt de garantie est réglé en fin de contrat et est alors imputé sur les sommes dues au départ des lieux. Il conviendra de déduire 160 euros, trop perçu sur l’année 2023.

D’autre part, les frais au titre de la consommation d’eau ne sont pas justifiés, les factures et relevés de compteur et pièces émanant du syndicat des copropriétaires n’étant pas communiqués. Il convient donc de rejeter les demandes à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [W] à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 5368,80 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges au mois de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [H] [W] à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS