TJ 93008, 22 mai 2025, RG 25/00199

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00199 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2POM

Minute : 25/638

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [G] [J]
Représentant : M. [Y] [J] (Fils)
Monsieur [W] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 202 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, en presence de Madame Lola MONTEBELLO auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [J],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne et assistée de Monsieur [Y] [J] (Fils)

Monsieur [W] [J],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 738,27 euros, et 183.20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4778,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 21 mars 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] au paiement des sommes suivantes :4928,69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 décembre 2024.

À l'audience du 20 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4044,83 euros arrêtée au 4 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [J] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant six mois puis 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’un FSL a été accordé.

Monsieur [W] [J], régulièrement assignés à l'étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat e la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 février 2022, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 368,54 euros imputée pour des frais de contentieux.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3676.29 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 février 2022 et tacitement reconduit chaque année, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 février 2022 à compter du 23 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] à son paiement à compter de 23 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [G] [J] et Monsieur [W] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS