TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00173

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00173 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AI6

[H] [R]

C/

[K] [N]

- Expéditions délivrées à
Maître Claire FAGES de la SELARL CLF
[K] [N]

- FE délivrée à
Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

Le 23/05/2025

Avocats : Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [R]
né le 16 Décembre 1964 à PORTUGAL (04935)
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par Maître VENANCIE (Cabinet RACINE), avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de Toulouse,

DEFENDERESSE :

Madame [K] [N]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, à effet du 14 avril 2021, Monsieur [H] [R] a donné à bail à Madame [K] [N] un logement n°56, situé en rez-de-jardin [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, Monsieur [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1485,46 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, le bailleur a assigné Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [N] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
La voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2123,49 euros,
La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement jusqu’à la libération effective des lieux,
La voir condamner au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris ceux mentionnés à l’article A444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [R], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4652,96 euros et maintient ses demandes initiales.
Il ne maintient pas, cependant, sa demande relative à l’assurance locative, Madame [R] ayant produit son attestation d’assurance pour la période considérée lors du diagnostic social et financier.

En défense, Madame [N] comparait en personne, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au moyen d’un plan d’apurement. Elle expose avoir effectué un virement de 840 euros le jour de l’audience.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente ordonnance sera contradictoire au visa de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 janvier 2025, six semaines avant la date de l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 21 octobre 2024 ;

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois.

Le bailleur a fait signifier à Madame [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1485,46 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [R] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Madame [N] exerce une activité salariée, qu’elle perçoit un revenu de 2200 euros mensuels. Son dernier avis d’imposition fait état d’un revenu annuel de 41 837 euros avant abattement. Elle expose avoir eu des difficultés de gestion de son budget et avoir fait face à des difficultés familiales. Elle justifie à l’audience avoir effectué le jour même un virement de 840 euros au gestionnaire du logement.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (589,88 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande Monsieur [R] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 4652,96 euros à la date du 5 mars 2025 terme de mars 2025 inclus.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 335,32 euros correspondant aux dépens.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discuté, Madame [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4317,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mars 2025– échéance du mois de mars 2025 incluse, dont 840 euros en deniers ou quittance.

Madame [N] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (589,88 euros par mois à la date de l’audience, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 12 novembre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Une indemnité de 200 euros sera allouée à ce titre au demandeur.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS