TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00172

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00172 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AI5

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

C/

[D] [F], [H] [R]

- Expéditions délivrées à
la SELARL AGH AVOCATS
[D] [F]

- FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS

Le 23/05/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la Sté CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDERESSES :

Madame [D] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Présente

Madame [H] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2024 à effet du 5 février 2024, la société Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par la société CDC HABITAT, a donné à bail à Madame [D] [F] et Madame [H] [R], un logement n°23, situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Par contrat du même jour, il était également loué un emplacement de parking n°26 au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la société Fonds de Logement Intermédiaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2196,99 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la bailleresse a assigné Madame [F] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail pour le logement et l’emplacement de parking au sein de la même résidence,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [F] et Madame [R] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
Les voir condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3379,98 euros au titre des arriérés au 20 décembre 2024,

Les voir condamner solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement et l’emplacement de parking jusqu’à la libération effective des lieux (925,33 euros à la date de l’assignation),
Les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, la société Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2845,78 euros hors dépens. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [D] [F] comparait en personne, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au moyen d’un plan d’apurement et informe le Tribunal que sa demande au titre d’un surendettement a été déclarée recevable le 26 décembre 2024.

Madame [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente ordonnance sera réputée contradictoire au visa de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 janvier 2025, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiale le 18 septembre 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée avoir été accomplie.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois. Par ailleurs, l’emplacements de parking, situé dans la même zone topographique que le logement, est un accessoire de celui-ci et se trouve donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse a fait signifier aux consorts [F]-[R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2196,99 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par la société CDC HABITAT, à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 24 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats que Madame [F] exerce une activité professionnelle et qu’elle perçoit un revenu de 2440 euros mensuels. Elle a repris le paiement du loyer courant et sa dette locative a diminué depuis l’assignation. Par ailleurs, elle expose et justifie avoir effectué un virement de 1000 euros le jour de l’audience, lequel n’apparait pas dans les comptes de la bailleresse.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la bailleresse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [F] et Madame [R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que les défenderesses seront tenues au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (941,38 euros par mois à la date de l’audience, parkings inclus), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la bailleresse produit un décompte actualisé au 27 mars 2025, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 2845,78 euros à la date du 27 mars 2025. Il convient de relever que le contrat de location fait mention d’un paiement à échoir alors que l’historique du compte locatif relève d’un paiement à terme échu.

Il en résulte que la somme de 2845,78 euros n’inclut pas le terme de mars 2025 (dernier quittancement le 28 février 2025 à la date de l’audience).

Cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Madame [F] et Madame [R] seront donc condamnées au paiement de la somme de 2845,78 euros, dont 1000 euros en deniers ou quittance, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2025– échéance du mois de février 2025 incluse. Elles seront en outre, condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (941,38 euros par mois à la date de l’audience, parking inclus), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où les défenderesses ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait déchues, elles seront en outre condamnées, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les contrats de location comportent une clause de solidarité entre colocataires.

Madame [F] et Madame [R] seront donc déclarées solidaires des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défenderesses.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Une indemnité de 150 euros sera allouée à ce titre à la demanderesse.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS